1. 2 Nguyên tắc phát triển đô thị bền vững
3.1.Các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của HàN ội có ảnh hưởng đến
thực trạng phát triển các khu đô thị mới
3.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển khu đô thị mới tại Hà Nội
Kể từ mốc khu đô thị mới đầu tiên (Linh Đàm) được xây dựng năm 1997, qua hơn 10 năm phát triển, hiện nay cả nước đã có khoảng 632 khu đô thị mới. Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh, các dự án khu đô thị mới được xây dựng ngày càng nhiều, riêng Hà Nội hiện đã có khoảng
trên 200 dự án.
Quá trình phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội được chia làm 3 giai
đoạn:
Giai đoạn trước năm 1998
Thời kỳ này thực hiện quy hoạch và kế hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2010
và 2020, Chính phủ và thành phố Hà Nội rất quan tâm đến quy hoạch cải tạo, xây
dựng Thủ đô và đã thu được nhiều chuyển biến đáng kể.
-Về số lượng: đây là giai đoạn bắt đầu đi vào triển khai xây dựng các dự án nhà ở và khu đô thị mới, bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng mới thêm khoảng
trên 500.000 m2 nhà ở.
-Về chất lượng: giai đoạn này, mặt bằng nhà ở cao tầng được nghiên cứu một cách đơn giản, giống như các nhà chung cư nhiều tầng được xây dựng trước đó nhưng nhiều tầng hơn, chủ yếu từ 9 tầng đến 11 tầng. Những khu nhà này có đặc điểm:
+ Căn hộ khép kín nhưng không độc lập, chưa chú trọng tới thông gió, chiếu sáng cho các không gian trong căn hộ.
+ Diện tích căn hộ thường nhỏ, không gian thiếu linh hoạt.
+ Phần lớn các căn hộ loại lớn có 2 khu vệ sinh trở lên, trong đó có ít nhất 1
khu vệ sinh hoặc bếp không có ánh sáng và thông gió tự nhiên.
Các khu đô thị mới được xây dựng ở giai đoạn này là khu đô thị Định Công, Linh Đàm, Trung Yên,…Những khu đô thị này có quy mô không lớn, cơ cấu các
loại hình nhà ở vẫn còn lẫn nhà chia lô.Đây là một xu hướng tốt tạo nên một diện
Giai đoạn 1998 – 2001
Được đánh dấu bằng một loạt các văn bản quy định về việc xây dựng và quản lý các khu đô thị mới.Các khu đô thị mới được xây dựng với tỷ lệ nhà thấp tầng là
40%, còn nhà ở cao tầng là 60%.
-Về số lượng: đây là giai đoạn các dự án khu đô thị mới được hình thành như “nấm mọc sau mưa”. Trong đó, 20 dự án có diện tích từ 50 – 400 ha, 23 dự án có diện tích trên 20 ha. Các trung cư cao tầng mọc lên nhanh chóng.
-Về chất lượng: bắt đầu xuất hiện một số nhà ở cao tầng được xem là hiện đại, đặc điểm của loại nhà này là:
+ Mặt bằng thường có dạng đặc chắc. + Các căn hộ đều đã độc lập.
+ Hầu hết các không gian như bếp, phòng ăn, vệ sinh và trục giao thông đứng, giao thông ngang được đưa vào phần lõi của mặt bằng, do đó không có cửa sổ và
không gian thông gió, chiếu sáng tự nhiên.
+ Các công trình thường nặng về hình thức, sử dụng nhiều các loại vật liệu đắt
tiền, hình khối nặng nề.
Các khu đô thị được xây dựng trong giai đoạn này có thể kể đến khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, Pháp Vân – Tứ Hiệp, làng quốc tế Thăng Long, Mỹ
Đình… (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Giai đoạn 2001 – nay
Ở giai đoạn này, các khu đô thị mới chỉ còn nhà ở cao tầng và nhà vườn, biệt thự.Nhà ở cao tầng được xây dựng ồ ạt, nhiều tầng hơn, tạo ra một bộ mặt đô thị khang trang hơn, hình thành lối sống đô thị phong phú, đa dạng và có cá tính hơn.
-Về số lượng: các khu đô thị mới vẫn tiếp tục được xây dựng với số lượng lớn, đặc biệt là sau khi mở rộng địa giới hành chính Thủ đô năm 2008.
-Về chất lượng: thời kỳ này, việc xây dựng các khu đô thị mới đặc biệt chú ý đến chất lượng xây dựng, lấy tiêu chí chất lượng để cạnh tranh. Do đó, đặc điểm của
nhà cao tầng thời kỳ này là:
+ Mặt bằng nhà tương đối phức tạp, nhiều góc cạnh và khe trên mặt đứng. + Các căn hộ đều độc lập, khép kín, tất cả các không gian chính, phụ trong căn hộ đều được tiếp xúc tực tiếp với thiên nhiên.
+ Trục giao thông đứng và hệ thống giao thông ngang vẫn tập trung ở phần lõi, nhưng được chiếu sáng và thông gió tự nhiên.
+ Mặt đứng các công trình có nhiều khe rãnh, tạo nhiều mảng nhỏ nên nhẹ nhàng, sinh động.
Tiêu biểu là các khu đô thị Mỹ Đình II, Thạch Bàn, Trung Văn, Cầu Bươu, Sài
Đồng, Nam Thăng Long, Bắc Thăng Long.
Diện tích thành phố và quy hoạch thành phố
Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, Hà Nội trở thành
thành phố đứng đầu cả nước về diện tích, với tổng diện tích là 3.324,92 km², vấn đề
tìm quỹ đất cho đầu tư xây dựng đã không còn căng thẳng như trước đây. Và theo
Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn 2050, Thủ đô Hà Nội sẽ gồm trung tâm hạt nhân, 5 đô thị vệ tinh và một số đô thị sinh
thái, thị trấn hiện hữu khác. Đô thị trung tâm hạt nhân được giới hạn từ đô thị lõi cũ
kéo về phía Tây đến tuyến đường vành đai 4, kéo về phía Bắc và Đông Bắc sông
Hồng gồm khu vực Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm và Long Biên. 5 đô thị vệ tinh được xác định gồm có : Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên - Phú Minh, và đô thị Sóc Sơn. Như vậy theo Đồ án quy hoạch này, khu vực phía Tây thành phố sẽ
có những bước phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Xu hướng phát triển các khu
đô thị mới về phía Tây cũng là một điều dễ hiểu.
Chủ trương của nhà nước
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hóa ngày càng gia tăng,
nhà nước ta đã có chủ trương xây dựng các đô thị hiện đại hơn, đàng hoàng hơn, to đẹp hơn.Theo đó, việc xây dựng các khu đô thị mới là quá trình từng bước xây dựng
hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội và kỹ thật hiện
đại, môi trường đô thị trong sạch, được phân bố và phát triển hợp lýtrên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đô thị theo vị trí và chức năng của mình, phát huy được đầy đủ các thế mạnh góp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc.
Luật nhà ở của Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 có quy định cụ thể tại điều 24 về yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị như sau:
-Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch
xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc,
cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
-Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải đảm bảo các yêu cầu sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư; + Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư; + Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư.
-Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án xây dựng nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị.
-Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng
còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ
và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng.
3.1.2.Các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội
Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ ở Việt
Nam, tỉ lệ đô thị hóa năm 1999 là 23,6%, năm 2004 là 25,8%, dự báo năm 2010 sẽ
tăng lên 33% và đến năm 2025 sẽ đạt đến 45%. Là một trong hai thành phố lớn nhất cả nước, Hà Nội cũng không nằm ngoài xu hướng này. Đô thị hóa với tốc độ nhanh
đã mang lại nhiều thay đổi cho thành phố, đặc biệt là quy mô, mật độ dân số, tỷ lệ
dân cư thành thị….
Dưới đây là bảng mô tả dân số Hà Nội:
Bảng 3.1: Quy mô dân số Hà Nội qua các năm
Năm
Quy mô dân số (người) Dân số thành thị(người) Dân số nông thôn (người) Mật độ dân số (người/km2) 1999 2.675.166 1.523.936 1.151.230 1 296 2009 6.451.909 2.644.536 3.807.373 1 926
(Nguồn: Báo Điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam)
Như vậy chỉ trong 10 năm, dân số Hà Nội đã tăng trên 3 triệu người (tương đương 141,18%),dân số thành thị tăng 73,53%, mật độ dân số tăng lên
48,61%.Nguyên nhân là do việc điều chỉnh địa giới hành chính Thủ đô năm 2008,
và một nguyên nhân khác là quá trình đô thị hóa đã kéo một lượng lớn dân di cư từ các đại phương khác đến Hà Nội.
Việc tập trung dân cư quá đông ở Hà Nội, đặc biệt là ở các quận nội thành, dẫn đến tình trạng thiểu chỗ ở, môi trường sống bị xuống cấp trầm trọng.Theo số liệu thống kê cho thấy, Hà Nội là địa phương có diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp nhất cả nước, chỉ đạt 7 – 7,5m2/người. Phát triển các khu đô thị mới được coi
là giải pháp đúng đắn cho vấn đề này. Các khu đô thị mới, với cơ sở hạ tầng và các
dịch vụ đầy đủ sẽ cung cấp lượng lớn nhà ở cho người dân với môi trường sống được cải thiện, đồng thời, giảm bớt dân cư ở các quận nội thành.
Một yếu tố nữa ảnh hưởng đến sự phát triển của các khu đô thị mới trên địa
bàn Hà Nội là tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng tăng.
Bảng3.2: Tốc độ tăng trưởng kinh tế Hà Nội giai đoạn 1996 – 2009
Tiêu chí Đơn vị tính 1996-2000 2001-2005 2006-2009 Dự kiến 2010 Tốc độ tăng trưởng GDP theo giá thực tế % 16,1 19,2 27,1 9-10 Tốc độ tăng trưởng GDP theo giá so sánh % 10,2 11,5 11,2 _ Thu nhập bình
quân đầu người
Triệu
đồng/người 10,33 17,5 26,2 36,5– 37,5
(Nguồn: Tính toán từ số liệu của Bộ KH&ĐT) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Như vậy thu nhập của người dân Hà Nội đã tăng lên rất nhanh trong 10 năm vừa qua. Và tại Hà Nội, có rất nhiều người có thu nhập hàng tháng lên tới trên 30 triệu đồng. Đây là cơ sở để các chủ đầu tư tiếp tục phát triển các khu đô thị mới, bởi vì với mức thu nhập như vậy, rất nhiều người Hà Nội có đủ khả năng để mua nhà ở trong khu đô thị cũng như chi trả các khoản phí dịch vụ vốn không hề thấp tại đó.
Một điểm thuận lợi nữa để phát triển các khu đô thị mới là việc Chính phủ ban
hành NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở. Theo đó, chủ đầu tư được phép huy động vốn với lượng huy động đối đa 20% tổng lượng sản phẩm nhà ở khi giải phóng xong mặt bằng, được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở
thương mại của dự án cấp I) không phải thông qua sàn giao dịch. Như vậy, vấn đề vốn đầu tư, là vấn đề gây nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư đã phần nào được giải quyết. Cũng theo NĐ 71, người Việt kiều được phép mua nhà tại Việt Nam với số lượng không hạn chế nếu vẫn giữ quốc tịch Việt Nam. Rõ ràng quy định này vừa có lợi cho khách hàng là người Việt kiều, vừa có lợi cho chủ đầu tư, bởi vì người Việt kiều được sở hữu ngôi nhà của riêng mình, còn các chủ đầu có thêm một đối tượng
khách hàng tiêu thụ sản phẩm.
Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn đối với việc phát triển các
khu đô thị mới. Do khả năng quản lý và giám sát của các cơ quan nhà nước còn nhiều hạn chế nên không thể phát hiện hết các sai phạm của các chủ đầu tư, dẫn đến
tình trạng còn nhiều bất cập trong các khu đô thị mới. Một hạn chế nữa nằm ở khả
năng quản lý của chính cơ quan quản lý khu đô thị. Ở Việt Nam nói chung, và Hà Nội nói riêng, hầu hết các chủ đầu tư đều tự quản lý các dự án của mình cả sau khi
đã hoàn thành và đưa vào hoạt động. Do còn thiếu kinh nghiệm và phong cách quản
lý thiếu chuyên nghiệp nên các sai sót trong khâu quản lý vẫn thường xuyên gặp phải.
Như vậy hiện nay ở Hà Nội có rất nhiều lợi thế để phát triển các khu đô thị mới.Đó là các lợi thế về dân số, thu nhập, nhu cầu nhà ở...Tuy nhiên bên cạnh những lợi thế đó còn có nhiều khó khăn khác, chủ yếu nằm ở năng lực quản lý.