1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, của khu đất bị thu hồi
a. Vị trí địa lý, địa hình
Khu đất bị thu hồi theo quyết định của thành phố Hà Nội nằm trên địa bàn xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, Hà Nội để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng là khu đất nằm ở phía Tây Nam thành phố Hà Nội trên hành lang của đờng 70. Khu đất nghiên cứu có diện tích 52.392 m2, đợc giới hạn nh sau:
- Phía đông giáp với đất thổ canh thôn Yên Xã, xã Tân Văn. - Phía Đông Bắc giáp đờng quy hoạch 50 m.
- Phía Tây Nam giáp đờng 70 đi Hà Đông – Văn Điển. - Phía Tây Bắc giáp bệnh viện bỏng Lê Hữu Trác.
Khu đất hiện đang là ruộng canh tác và một phần diện tích các hộ xây dựng công trình để kinh doanh buôn bán, có địa hình tơng đối bằng phẳng, độ dốc địa hình từ Bắc xuống Nam.
b. Đặc điểm kinh tế, xã hội
Khu đất xây dựng nằm ở phía Tây Nam thành phố, là vùng công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ và nhà ở xen kẽ, là vùng dân c rất đông đúc, liền kề đờng 70 nối liền thị xã Hà Đông với thị trấn Văn Điển, mật độ giao thông đi lại rất cao.
Tổ chức xã hội, tổ chức dân c cha thể hiện dấu ấn của quy hoạch hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không có sự sắp xếp theo một quy luật nhất định, tính tự phát thể hiện rất rõ, việc quản lý đất đai, quản lý xây dựng còn nhiều bất cập.
Kinh tế rất đa dạng, có nhiều ngành nghề thủ công đan lát, làm bánh, làm bún, trồng hoa, cây cảnh, chăn nuôi, buôn bán, công nhân viên chức thu nhập kinh tế cha cao (bình quân khoảng 400-500 USD/ ngời/ năm).
Trớc kia, dọc đờng 70 có rất nhiều hồ ao, ruộng trũng và các lò gạch. Sau này, với nền kinh tế mở, dân c bung ra mặt đờng mở quán kinh doanh, cùng một số hộ dân có nguồn gốc là công nhân cán bộ của các cơ quan đóng tại địa bàn.
Là vùng có truyền thống về xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Là vùng ổn định về chính trị, nhng về mặt xã hội hiện vùng có nhiều phức tạp, tệ nạn nghiện hút, tiêm chích, mại dâm cũng là điểm nóng đáng chú ý.
2. Mục đích, quy mô, khả năng phát triển sau khi thu hồi đất
Mục đích thu hồi khu đất để san nền mặt bằng sơ bộ, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thu ngân sách đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn.
Quy mô thu hồi đất: Tổng diện tích thu hồi 51.958 m2. Theo kế hoạch đầu t, hệ thống cơ sở hạ tầng đợc xây dựng sau khi giải phóng mặt bằng thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nh sau:
- Xây dựng 128148 m2 nhà chung c cao tầng để cho thuê và cung cấp nhà tái định c cho các hộ bị thu hồi đất.
- 3355 m2 chợ đợc xây dựng phục vụ cho nhu cầu giao lu buôn bán. - 6890 m2 xây dựng chùa và đờng lên chùa.
- 9762 m2 nhà trẻ, trờng mẫu giáo.
- 22.231 m2 đờng giao thông và vỉa hè giúp cho nhân dân đi lại, lu thông quan hệ mua bán hàng hoá đợc thuận lợi.
Việc đầu t xây dựng hạ tầng khu đất trên có rất nhiều thuận lợi:
- Căn cứ tài liệu báo cáo địa chất, trong giai đoạn lập dự án, cho thấy tình hình địa chất khu vực có cấu trúc ổn định. Tuy nhiên, cần phải bổ sung công tác thăm dò địa chất dọc các tuyến đờng, tuyến cống để có giải pháp xử lý nền móng đảm bảo yếu tố kinh tế và chất lợng công trình cao nhất.
- Địa điểm xây dựng hoàn toàn phù hợp với chiến lợc xây dựng đất đấu giá quyền sử dụng đất ở nớc ta trong giai đoạn 2000 – 2020 và chiến lợc phát triển các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất của thủ đô Hà Nội.
Với mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, sẽ đem lại cho các hộ dân trên địa bàn bị thu hồi và các khu vực lân cận có đợc hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh, có điều kiện phát triển công thơng nghiệp, dịch vụ, giao thông … làm cho đời sống ngời dân trên địa bàn khu đất ngày càng phát triển nhanh, ổn định.
3. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng
Diện tích đất thu hồi: 51.958 m2. Đền bù về đất: 49.528,2 m2.
Diện tích có cây cối hoa màu: 42.624 m2. Diện tích có công trình, vật kiến trúc: 6.249 m2.
4. Đặc điểm khu đất cần giải phóng mặt bằng
Do quy mô giải phóng mặt bằng của dự án khá lớn, lại nằm hai bên trục đ- ờng 70 nên công tác giải phóng mặt bằng đợc chia làm hai giai đoạn:
Giai đoạn I: Với tổng diện tích thu hồi là 43.252 m2. Giai đoạn II: Với tổng diện tích thu hồi là 8.706 m2.
Dới đây là bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất trong khu đất cần giải phóng mặt bằng:
Bảng 1: Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất trong diện giải phóng mặt bằng của dự án
Chỉ tiêu Mục đích sử dụng
Tổng DT (m2) DT thu hồi (m2) Giai
đoạn I đoạn IIGiai đoạn IGiai đoạn IIGiai
Đất NN trồng cây hàng năm đợc giao theo NĐ 64/CP 34.150 7.540 30.559 1.719 Đất NN đấu thầu của xã để trồng cây hàng năm 12..463 878 10.320 878
Đất mơng, đờng 2.373 2.373
Đất NN có công trình xây dựng (trong đó có 53,3
m2 đất trồng cây hàng năm và 56,8 m2 đờng) 6.459 6.109
Tổng 48.986 14.877 43.252 8.706
(Nguồn: UBND xã Tân Triều) Giai đoạn I:
Giai đoạn I công tác giải phóng mặt bằng của dự án bao gồm diện tích đất sản xuất nông nghiệp của các hộ (chủ yếu là trồng rau muống, lạc, đỗ, khoai lang) và đất mơng, đờng. Trên đất sản xuất nông nghiệp các hộ không trồng lúa, địa hình tơng đối bằng phẳng. Trong diện tích đất sản xuất nông nghiệp phần lớn các hộ đợc giao đất theo Nghị định 64/CP nên các hộ đều đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần còn lại do UBND xã Tân Triều quản lý và cho các hộ đấu thầu để trồng hoa màu trên đất.
Qua bảng số liệu ta thấy tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp của các hộ bị thu hồi khá lớn 40.879 m2 (không kể đất mơng, đờng); chiếm 87,7% tổng diện tích đất nông nghiệp của các hộ. Tài sản trên đất thu hồi toàn bộ các hộ trồng cây hàng năm.
* Những điểm cần lu ý trong việc giải phóng mặt bằng giai đoạn I:
Một là, toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi đợc xếp vào hạng II để xác định giá đền bù về đất cần xác định hạng đất cao nhất trên địa bàn xã để áp dụng khung giá đất theo quyết định 119/2004/QĐ- UB ngày 4/8/2004 quy đinh tạm thời về điều chỉnh khung giá đất làm cơ sở bồi thờng giải phóng mặt bằng.
Hai là, một số hộ có diện tích còn lại quá nhỏ, gây khó khăn cho việc tiếp tục canh tác sản xuất nông nghiệp. Do đó, cần có những biện pháp tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ sản xuất sau khi bị thu hồi đất.
Ba là, các hộ có diện tích đất bị thu hồi chủ yếu sống bằng nghề sản xuất nông nghiệp nên cần có những chính sách về đào tạo nghề, việc làm đảm bảo ổn định đời sống cho các hộ ngay sau khi bị thu hồi đất.
Từ hiện trạng sử dụng đất ta thấy tài sản trên đất bị thu hồi không có nhà và công trình kiến trúc khác nên khi thực hiện không có giải pháp tái định c cho các hộ. Đây có thể coi là thuận lợi lớn nhất khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng giai đoạn I. Ngoài ra, diện tích đất các hộ đợc giao theo Nghị định 64 nên công tác kê khai, xác lập tài liệu sẽ diễn ra đơn giản hơn rất nhiều.
Một thuận lợi khác đó là sau khi có Quyết định 119/2004/QĐ-UB ngày 4/8/2004, đối với mỗi địa bàn (đợc xếp dựa vào Quyết định 32/QĐ - UB về ban hành loại đờng, đờng phố, hạng xã ngoại thành) quy định sẵn hệ số K. Do đó, khi tính giá đền bù về đất ta chỉ cần xác định loại đờng, đờng phố, hạng xã và sau đó nhân với hệ số K tơng ứng.
Giai đoạn II:
Tổng diện tích thu hồi đất trong giai đoạn II bao gồm diện tích đất sản xuất nông nghiệp các hộ đợc giao theo Nghị định 64/CP; một phần diện tích đất do UBND xã quản lý, giao cho các hộ đấu thầu để trồng cây hàng năm; phần diện tích khá lớn có nguồn gốc là đất nông nghiệp nhng các hộ đã sử dụng xây dựng cơ sở kinh doanh, sửa chữa ô tô trái phép từ năm 1993 và một phần nhỏ đất là đờng.
Qua bảng số liệu trên ta thấy, tổng diện tích thu hồi không quá lớn (60% tổng diện tích) so với tổng diện tích hiện có của các hộ, nhng thực tế cho thấy công tác giải phóng mặt bằng phần diện tích bị thu hồi đối với các hộ có công trình trên đất tuy diện tích nhỏ nhng đã diễn ra rất phức tạp, có nhiều đơn khiếu kiện, tố cáo, phải sử dụng hình thức cỡng chế.
* Những điểm cần lu ý khi thực hiện giải phóng mặt bằng giai đoạn II: Từ thực trạng sử dụng đất ta thấy độ phức tạp của công tác giải phóng mặt bằng giai đoạn II rơi vào phần diện tích đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp, các hộ đã tự mua bán chuyển nhợng, xây dựng công trình trên đất để buôn bán kinh doanh. Đặc điểm này sẽ gây khó khăn trong công tác kê khai về đất và tài sản trên đất.
Do các hộ xây dựng cơ sở kinh doanh buôn bán (không có nhà ở) nên để tránh tình trạng khiếu kiện của các hộ cần điều tra chính xác, tỷ mỷ về tài sản trên đất cũng nh tính pháp lý để có chính sách hỗ trợ phù hợp, đảm bảo lợi ích của ngời bị thu hồi đất, diện tích xây dựng trái phép này khi bị thu hồi sẽ không đợc hởng đền bù về đất mà tiền đền bù về đất sẽ đợc chuyển về ngân sách của xã.
Toàn bộ diện tích đất bị thu hồi trong giai đoạn này đều đợc xác định là đất nông nghiệp hạng II nên giá đất tính bồi thờng đợc quy định nh giá đất bị thu hồi tại giai đoạn I. Đồng thời do không có nhà trên đất bị thu hồi nên giải pháp tái định c không phải thực hiện (chỉ có 3 trờng hợp xác định không có nhà ở, UBND huyện đề nghị với thành phố bán nhà chung c với giá theo quy định). Để đảm bảo ổn định đời sống cho các hộ đặc biệt là các hộ ven đờng 70 có công trình xây dựng kinh doanh trên đất, cần có chính sách phù hợp ngoài những chính sách hỗ trợ bồi thờng nh có chính sách đào tạo nghề, giới thiệu việc làm mới…một cách cụ thể và có tính thực tế cao.