D Kết thúc xây dựng, đưa dự án vào khai thác
2Đất tỉnh trả sau khi xây dựng CSHT m 319.664,00 3Diện tích đất bàn giao trả lại tỉnhm43.541,
Khu vui chơi giải trí m2 13.526,00 Truờng học, nhà văn hóa, CLB tuổi
thơ m
2 16.167,00
Cây xanh, mặt nước, thể dục thể thao
m2 13.848,00
C Tổng giá trị đất thanh toán m2 319.664,00 163.379.180
D Chênh lệch (B-C) VNĐ/ m2
Chia lô, phân loại đất là do chủ đầu tư đưa ra phương án theo đúng quy hoạch của tỉnh Sơn La và được UBND tỉnh phê duyệt song giá đất của từng loại đất là do sở tài chính vật giá Sơn La áp giá, công ty phải tuân thủ theo, giá này đã được UBND tỉnh Sơn La phê duyệt
b. Phân tích các chỉ tiêu
Doanh thu: được xác định từ nguồn chính là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đối với kiểu biệt thự và nhà vườn, đất thương nghiệp. Ngoài ra trong quá trình hoạt động kinh doanh, doanh thu sẽ đựợc xác định từ các nguồn sau đầu tư thứ cấp (chủ đầu tư là công ty 267 có toàn quyền quyết định về giá trị đất 319,664 m2 mà tỉnh thanh toán cho sau khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng, do đó các nhà đầu tư thứ phát phải được sự cho phép của chủ đầu tư mới được kinh doanh trên phần đất mà tỉnh Sơn La thanh toán cho công ty 267) như:
Kinh doanh hạ tầng đối với đất xây dựng công trình chuyên dụng (khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học, hệ thống viễn thông...)
Kinh doanh các hoạt động về du lịch và dịch vụ vì đô thị tương lai sẽ trở thành một tiềm năng lớn trong ngành du lịch và dịch vụ
Giá doanh thu dự kiến - Đất loại I:
+ Khu ki ốt cho thuê: từ 2.000.000 đ/m2 đất; đến 2.400.000 đ/m2 đất
+ Phía ngoài: (từ nút giao thông vào 300 m) từ 1.700.000 đ/m2 đất; đến 2.200.000đ/m2
đất
+ Phía trong: (từ khu vực chợ vào 200 m) từ 1.500.000 đ/m2 đất; đến 1.800.000đ/m2 đất - Đất loại II: dọc đường 20,5 m; từ 1.300.000 đ/m2 đất đến 1.650.000 đ/m2 đất
- Đất loại III: dọc đường 13 m; từ 1.000.000 đ/m2 đất đến 1.200.000 đ/m2 đất - Đất loại IV:dọc đường 9,5 m: từ 700.000 đ/m2 đất đến 1.000.000 đ/m2 đất - Đất loại V: dọc đường 5,5 m; từ 500.000 đ/m2 đất đến 800.000 đ/m2 đất
Do dự án còn đang được thực thi và việc thu thập số liệu còn bị hạn chế nên số liệu trong các bảng là từ năm 2003 đến năm 2010. (bảng 24: tổng hợp doanh thu qua các năm trong phần các bảng thống kê chi tiết (2.12))
Chi phí: các loại chi phí trong tổng mức đầu tư được vay và chi theo tiến trình đầu tư xây dựng 2003- 2007. Lãi suất tính trong thời gian xây dựng cũng đã được tính gộp trong tổng mức đầu tư. Chi phí ban quản lí được xây dựng trên cơ sở tính đến các chi phí cho việc phục vụ hoạt động kinh doanh tạo doanh thu như: xây dựng văn phòng, đầu tư trang thiết bị văn phòng, xe phục vụ, lương cán bộ công nhân viên, chi phí quảng cáo, tiếp thị, bán hàng…v..v. Các chi phí về lãi và thuế bao gồm: lãi vay tín dụng cho vốn đầu tư dự án (5,4%/năm), thuế VAT 10%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng và tỉ lệ lợi nhuận tối thiểu mong muốn của chủ đầu tư.
Do dự án là xây dựng cơ sở hạ tầng nên dự án còn mở ra nhiều dự án thứ cấp khác, việc tính toán chi phí lưu động cho loại hình này là khó khăn và phức tạp, chi phí lưu động được gộp luôn trong chi phí đầu tư cho các năm. Điều này gây khó khăn trong công tác tiến hành tính toán, đánh giá các tác động của yếu tố vốn lưu động, vốn cố định.
Thời kì phân tích của dự án thống nhất từ năm 2003 – 2010 trong đó 2003 – 2007 là giai đoạn đầu tư xây dựng, 2005 – 2010 là giai đoạn kinh doanh. Dự án không có giá trị còn lại vì thời gian hoạt động của dự án là lâu dài sau khi thực hiện xong dự án còn mở ra nhiều dự án thứ phát khác
Bảng18: Chi phí hoạt động kinh doanh
Đơn vị tính: triệu VN đồng
TT Khoản mục chi phí
Thời gian hoạt động kinh doanh
Năm 3 (2005) Năm 4 (2006) Năm 5 (2007) Năm 6 (2008) Năm 7(2009) Năm 8(2010)