Dòng ngân lưu của dự án có thể đến từ 3 nguồn: Ngân lưu hoạt động, ngân lưu đầu tư và ngân lưu tài trợ. Tuy nhiên, chúng ta đứng trên quan điểm của ngân hàng, quan điểm tổng đầu tư, chứ không phải dựa trên quan điểm chủ đầu tư và không quan tâm đến tác động của đòn bẩy để xem xét hiêu quả thực sự của dự án vì vậy ta loại bỏ tác động của dòng ngân lưu tài trợ, chỉ xem xét ngân lưu đầu tư và ngân lưu hoạt động. Để ước lượng ngân lưu của dự án, có thể thực hiên bằng một trong hai cách: trực tiếp hay gián tiếp. Và hai cách này chỉ khác nhau ở cách lập ngân lưu hoạt động mà thôi.
+ Phương pháp trực tiếp: Theo phương pháp này dòng ngân lưu hoạt động bao gồm dòng tiền vào (inflows) tạo ra từ các hoạt động của dự án trừ đi dòng tiền ra (outflows) chi cho hoạt động của dự án. Khi thẩm định nếu khách hàng sử dụng phương pháp xác định ngân lưu trực tiếp, cần chú ý xem khách hàng xử lý từng yếu tố cấu thành dòng tiền vào và dòng tiền ra có chính xác không. + Phương pháp gián tiếp: Theo phương pháp này ngân lưu hoạt động bao gồm lợi nhuận sau thuế cộng khấu hao, trừ chi phí tiếp tục đầu tư (nếu có) và cộng hoặc trừ thay đổi nhu cầu vốn lưu động. Khi thẩm định, nếu khách theo phương pháp này, cần chú ý hai bộ phận chi tiếp tục đầu tư và thay đổi vốn lưu động ròng đẽ bị bỏ sót. Vì khách hàng dễ nhầm tưởng rằng chi đầu tư dự
án là chi năm 0 mà quên rằng thực tế có nhiều dự án vẫn còn tiếp tục chi vào những năm tiếp theo, ngay cả khi dự án đi vào hoạt động.
1.2.5.4 Thẩm định chi phí sử dụng vốn
Một trong những yếu tố quan trọng liên quan đến việc ra quyết định đầu tư là suất chiết khấu của dự án. Một dự án có NPV dương khi suất sinh lợi mang lại từ dự án vượt quá suất sinh lợi yêu cầu đối với dự án. Suất sinh lợi yêu cầu của dự án phải bằng suất sinh lợi mang lại từ việc đầu tư vào một tài sản có độ rủi ro tương đương trên thị trường tài chính. Vì vậy suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu chính là chi phí sử dụng vốn của dự án.
Suất chiết khấu chính là chi phí cơ hội của vốn đầu tư, là cái giá mà công ty phải trả khi đầu tư vào dự án, hay suất sinh lợi mà nhà đầu tư đòi hỏi từ chứng khoán của công ty. Nếu dự án có rủi ro cao hơn rủi ro của công ty thì suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu đối với dự án phải cao hơn suất sinh lời đối với công ty. Chi phí sử dụng vốn sẽ được xác định trên thị trường vốn và phụ thuộc vào rủi ro của công ty hoặc rủi ro của dự án.