C. Kinh doanh các mặt hàng đa dụng tại siêu thị mi-ni thuộc cây xăng (năm)
TỔ CHỨC QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ 4.1 Quy trình định giá bất động sản
4.1. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố trí phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho định giá viên đưa ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có độ tin cậy cao.
Định giá đất động sản được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về BĐS Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá
4.1.1. Xác định nhiệm vụ định giá BĐS bao gồn các nội dung
- Thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá.
+ Khách hành sử dụng kết quả định giá cho mục đích gì?
+ Mục đích định giá phải được xác định tại thời điểm tiếp nhận công việc định giá và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
+ Là cơ sở để xác định cuộc định giá.
- Nhận biết về BĐS cần định giá: Đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS.
+ Nhận biết theo địa chỉ hành chính: số nhà, khu phố, xã, huyện, tỉnh; + Nhận biết theo địa chỉ địa chính: Số thửa, số tờ bản đồ địa chính;
+ Nhận biết theo mô tả pháp lý: Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, trích lục thửa đất; + Xác định chủ sở hữu, chủ sử dụng.
- Chọn cơ sở giá trị của định giá:
+ Mỗi cuộc định giá thường chỉ nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường)
+ Phải giải thích kỹ về loại giá trị mà cuộc định giá cần xác định
+ Đảm bảo rằng loại giá trị được lựa chọn phải phù hợp với mục đích định giá.
- Xác định ngày có hiệu lực của kết luận về giá: Kết luận về giá chỉ có giá trị tại một thời điểm nhất định nào đó. Cần phải báo cáo chính xác thời điểm có hiệu lực của kết quả.
- Xác định những điều kiện, hạn chế
Định giá viên phải đưa ra được những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công năng của BĐS, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng.
Ví dụ: Kết quả định giá không tính đến các quyền khai thác và sử dụng tài nguyên trong lòng đất. Hoặc định giá viên không tiến hành thực hiện khảo sát chất lượng của công trình xây dựng mà chấp nhận các dữ liệu thu thập được.
Việc đưa những điều kiện hạn chế và ràng buộc phải trên cơ sở:
+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.
+ Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định khác có liên quan.
4.1.2. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về BĐS cần định giá