Để xác định giá đất chúng ta phải căn cứ vào đồ thị cung cầu điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trên một thị trường điển hình. Giá và số lượng được xác định tại điểm mà đồ thị đường cung và đường cầu giao nhau (điểm A). Giá (G) và số lượng (L) được gọi là dgiá và số lượng đất đai cân bằng. Bất cứ sự di chuyển nào từ điểm cân bằng này đều sẽ bị cưỡng lại bởi sự tự điều chỉnh của thị trường.
Nếu chỉ thay đổi mức giá, giả sử giá được cố định tại G1, khi đó số lượng cầu sẽ giảm xuống L1 nhưng người bán sẽ đồng ý bán với số lượng L2 ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn
định, khi đó trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người bán buộc phải hạ thấp giá cho đến khi giá G được thiết lập. Ngược lại, một sự mất
DG G G1 S L L1 Giá Diện tích A L2
cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn G, khi đó số lượng cầu sẽ lớn hơn cung và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.
Sự thay đổi mức giá không làm dịch chuyển lượng cung, cầu mà chỉ làm di chuyển các điểm cung và cầu trên đồ thị.
Giá đất tại điểm cân bằng sẽ thay đổi khi có sự thay đổi cung hoặc cầu. Phụ thuộc vào các yếu tố tác động có thể làm thay đổi mức cung hoặc mức cầu. Khi đó đồ thị đường cung và cầu sẽ dịch chuyển đến vị trí mới và cân bằng mới sẽ được thiết lập.
Đồ thị sau sẽ minh hoạ sự thay đổi giá phụ thuộc vào sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau
giữa đồ thị cung ( S ) và đồ thị cầu ( D ) tại điểm A cho thấy giá cân bằng là G và số lượng được bán ra là L. Đồ thị cầu ( D1) là đồ thị cầu mới đã giảm. Sự dịch chuyển này có thể xảy ra do thu nhập của người mua giảm sút; hoặc do người tiêu dùng tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn không mua sắm. Sự cân bằng mới được thiết lập tại B. Giá mới sẽ là G1 và số D 1 G1 G S L1 Giá Diện tích A L D B D G1 G S 1 L1 Giá Diện tích A L S B
lượng mới sẽ là L1
Sự thay đổi đường cung có thể do các chính sách về thuế, tỷ lệ lãi suất ngân hàng quyết định. Khi đó người cung cấp sẽ cung cấp lượng lớn hơn ở các mức giá kết quả là đồ thị đường cung dịch chuyển đến (S1) và một cân bằng mới được thiết lập tại điểm B.
Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự thay đổi nhảy vọt của các yếu tố thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng vì sự tác động của cung và cầu là tương đối bằng nhau. Trong thị trường đất đai các yếu tố nội tại từ phía cầu như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm…làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra sự dịch chuyển đường cầu. Những thay đổi về chính sách thuế, tỷ lệ lãi ngân hàng dẫn đến sự dịch chuyển đường cung. Giá bán và số lượng được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Hiện tượng này tạo thành các chu kỳ của thị trường và làm cơ sở cho việc định giá đất.
CHƯƠNG 3