3. QUY HOẠCH ĐÔ THỊ XÂY DỰNG, SỬ DỤNG ĐẤT THỊ TRẤN VĂN ĐIỂN HUYỆN THANH TRÌ THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2010 2020.
3.3.3Quy hoạch sử dụng đất và tổ chức không gian đô thị.
3.3.3.1. Phương án 1( Phương án so sánh ).
• Khu vực phát triển đô thị.
- Các khu đất chức năng dân dụng được phát triển dọc theo hai bên đường quốc lộ 1A.
- Tổ chức khu công viên Quang Lai.
- Tổ chức hệ thống cây xanh- công viên, vui chơi giải trí. • Khu vực ngoài đô thị:
- Xây dựng các làng nghề TTCN đáp ứng nhu cầu về lao động, việc làm.
- Tập trung phát triển thương hiệu rau sạch, cung cấp rau sạch cho toàn thành phố. - Khoanh vùng phát triển nông nghiệp, trồng rau… đảm bảo an ninh lương thực, thực phẩm.( vùng ven cầu Văn Điển ).
Bảng 12: Bảng tổng hợp các chỉ tiêu đất đai quy hoạch ( phương án so sánh ).
Tổng diện tích đất quy hoach: 90,44 ha. Tổng dân số quy hoạch: 17.026 người.
Hạng mục đất đai. Diện tích
(ha )
Chỉ tiêu (m2/ người ).
A Khu vực phát triển đô thị.(dân số: 13.100 ) 78,91
I Đất dân dụng. 20,56 156,97
- Đất công trình công cộng tp,khu vực. 0,274 2,09 - Đất cây xanh, TDTT thành phố, khu vực. 2,544 19,42
- Đất giao thông 1,6 11,44
- Đất khu ở 16,25 124.01
+ Đất công trình công cộng khu vực. 0,58 4,43
+ Đất công cộng hỗn hợp. 0,19 1,46
+ Đất trường trung học phổ thông 0,139 1,06
+ Đất cây xanh, TDTT 3,076 23.48
+ Đất giao thông. 1,85 14,16
+ Đất đơn vị ở. 10,4 79,42
II Đất dân dụng khác. 3,95
- Đất hỗn hợp dịch vụ, đào tào, y tế… 1,46 - Đất di tích, lịch sử văn hóa, tôn giáo tín
ngưỡng.
2,49
III Đất ngoài dân dụng 44,4
- Đất công nghiệp, kho tàng 15,6 - Đất quốc phòng, an ninh. 2,5 - Đất công trình đầu mối HTKT và hành lang bảo vệ. 10,6 - Đất sông mương 8,9 - Đất cây xanh cách ly 2,5 - Đất nghĩa trang. 4,3 IV Đất dự trữ phát triển. 12,2
B Khu vực ngoài đô thị.( dân số: 3.926 người ). 9,33 Đất công trình công cộng. 0,39 10,0 Đất cấy xanh, TDTT 1.12 3 Đất giao thông 0,39 10,0 Đất ở 2,75 70 Đất TTCN 0,8 Đất nông nghiệp. 3,88 Đánh giá phương án:
• Ưu điểm. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Về cơ bản phù hợp với quy hoạch chung của thành phố Hà Nội, phù hợp với quy hoạch chung huyện Thanh Trì.
- Các khu chức năng phát triển ( công nghiệp, dân dụng…) được phân khu rõ ràng, tổ chức tập trung nên thuận lợi cho đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng.
- Khu công nghiệp được chuyển đổi chức năng sử dụng, đảm bảo môi trường tốt cho khu dân cư.
- Tạo được không gian vui chơi cho người dân thị trấn Văn Điển và các vùng ảnh hưởng lân cận xung quanh.
• Nhược điểm:
- Khả năng di dời 2 nhà máy: Nhà máy Pin Văn Điển, Nhà máy Phân Lân Văn Điển là không khả thi.
Đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng các khu đất liền kề.
- Một số các khu chức năng chưa phù hợp với định hướng phát triển của địa phương. Một số cơ sở sản xuất hiện có, ảnh hưởng đến môi trường sống của người dân.
3.3.3.2. Phương án 2 ( phương án chọn ).
• Khu vực phát triển đô thị.
- Tổ chức cụm công nghiệp, kho tàng, chuyển ga Văn Điển về ga lập tàu Ngọc Hồi ( với quy mô khoảng 70 ha trên địa bàn huyện Thanh Trì).
- Khai thác triệt để các trục giao thông nối đường 70A với các vùng nông thôn phía Tây Nam huyện.
- Chuyển đổi chức năng khu công nghiệp gây ô nhiễm môi trường, khu nhà máy Pin, khu nhà máy Phân Lân Văn Điển sang chức năng công cộng, dịch vụ thương mại, hình thành các trung tâm thương mại lớn của huyện Thanh Trì, đáp ứng nhu cầu của nguời dân địa phương, tăng khả năng cạnh tranh với các vùng lân cận, tăng khả năng liên kết với Quận Hà Đông- Thành phố Hà Nội.
- Các khu đất chức năng được phát triển dọc hai bên trục quốc lộ 1A và trục đường 70A.
- Thiết lập môi trường cảnh quan trong sạch cho người dân đô thị, đảm bảo sức khỏe và nâng cao đời sống cho nhân dân.
- Tập trung hoàn thiện và đưa vào sử dụng tất cả các hạng mục của Trung tâm thể dục, thể thao huyện Thanh Trì.
- Phân phối quỹ đất cho phát triển công viên, cây xanh đô thị tạo môi trường cảnh quan đô thị cho bộ mặt thị trấn Văn Điển.
• Khu vực ngoài đô thị.
- Hình thành và phát triển các làng nghề TTCN, sản xuất rau sạch ven cầu Văn Điển, chế biến nông sản…cung cấp lương thực, thực phẩm cho thành phố, phục vụ phát triển kinh tế xã hội khu vực dân cư nông thôn.
- Trên cơ sở làng xóm hiện có, phát triển hệ thống giao thông và công trình hạ tầng kỹ thuật, tổ chức hệ thống hạ tầng xã hội, từng bước hiện đại hóa nông thôn.
- Hệ thống nhà ở khu đất ở hiện có cần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, quy hoạch các điểm dân cư nông thôn vừa và nhỏ, đáp ứng nhu cầu phát triển của đô thị hóa.
- Cần đánh giá, xem xét trên quan điểm toàn diện các khả năng có thể xảy ra để đưa ra phương pháp hiệu quả và tối ưu nhất.
Đánh giá phương án. • Ưu điểm.
- Về cơ bản phù hợp quy hoạch chung của Thành Phố, gắn liền với mục tiêu phát triển kinh tế của địa phương.
- Tổ chức các khu ở hợp lý về quy hoạch cũng như đảm bảo bán kính phục vụ của các công trình công cộng theo quy định chung.
- Cân đối hợp lý quỹ đất, đảm bảo các chỉ tiêu tính toán theo quy hoạch, trên cơ sở quy mô dân số và các tổ chức khu ở, các khu chức năng của Thành phố và của huyện Thanh Trì.
- Phát triển khu công nghiệp vừa và nhỏ, đảm bảo đầu tư hợp lý, phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo vệ sinh môi trường.
- Khai thác triệt để tiềm năng kinh tế, hạ tầng đã được đầu tư của địa phương, tạo cơ sở chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ- công nghiệp- nông nghiệp.
- Khai thác có hiệu quả các khu đất, đảm bảo tăng trưởng kinh tế ổn định, bền vững.
- Tạo không gian, cảnh quan đô thị văn minh, hiện đại cho thị trấn Văn Điển. - Khu đất công trình công cộng, thương mại, dịch vụ được phân chia hợp lý trên cơ sở tính toán các chỉ tiêu sử dụng đất cho phát triển đô thị (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Khu đất ở mới được khai thác tận dụng hết khả năng, phục vụ lợi ích toàn bộ nhu cầu nhà ở khu A ( theo quy hoạch ).
- Khu nhà máy Pin, khu nhà máy Phân Lân Văn Điển chuyển đổi thành trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng của thị trấn Văn Điển cũng như của huyện Thanh Trì cần khoảng thời gian dài, đầu tư vốn lớn, phân tích lập dự án chính xác…
- Đất dành cho mục đích cây xanh công cộng bị thu hẹp, không đảm bảo môi trường sống tốt nhất cho người dân.
- Khu đất ở làng xóm hiện có bị ràng buộc bởi phong tục tập quán của người dân, rất khó khăn trong việc quy hoạch điểm dân cư nông thôn, khó khăn trong công tác thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng phục vụ cho các công trình công cộng, hệ thống hạ tầng kỹ thuât, an ninh quốc gia.
Bảng 13: Bảng tổng hợp chỉ tiêu đất đai toàn thị trấn Văn Điển. ( Phương án chọn )
Tổng diện tích đất đai: 90,44 ha Tổng dân số: 17.026 người.
STT Hạng mục đất đai. Diện tich (ha ) Chỉ tiêu (m2/ người ).
A Khu vực phát triển đô thị ( dân số: 13.100 người )
72,03 277,29
I Đất dân dụng 19,98 152,52
1 Đất công trình dân dụng tp, khu vực. 0,27 2,09 2 Đất cây xanh, TDTT thành phô và khu
vực. 2,2 17,02 3 Đất giao thông. 1,6 12,46 4 Đất khu ở 15,91 121,5 Công trình công cộng 0,7 5,61 Đất công cộng hỗn hợp. 0,27 2,09
Đất trường trung học phổ thông. 0,13 1,06
Đất cây xanh, TDTT 3,3 25,21 Đất giao thông 2 15,33 Đất đơn vị ở 9,45 72,2 II Đất dân dụng khác. 3,95 Đất hỗn hợp, dịch vụ văn phòng. 1,46 Đất di tích lịch sử, văn hóa. 2,49
III Đất ngoài dân dụng. 38,6
1 Đất công nghiệp kho tàng 8,6
2 Đất quốc phòng, an ninh. 3,2
3 Đất công trình đầu mối HTKT và hành lang bảo vệ.
11,8
4 Đất sông mương 8,9
5 Đất cây xanh cách ly 2,5
IV Đất dự trữ phát triển. 12,5
B Khu vực ngoài đô thị 15,41
I Khu vực điểm dân cư nông thôn 3,93 100
1 Đất công trình công cộng 0,39 10 2 Đất cây xanh, TDTT 0,12 3 3 Đất giao thông 0,31 8 4 Đất ở 2,75 70 5 Đất làng nghề, TTCN, kho tàng 1,86 6 Đất nông nghiệp 6,05
Trên cơ sở phương án cơ cấu quy hoạch các khu chức năng đô thị, căn cứ theo nguyên tắc đánh giá và lựa chọn đất xây dựng đô thị, việc quy hoạch sử dụng đất đai trong vùng phát triển đô thị trên địa bàn thị trấn Văn Điển được tổ chức theo từng khu vực đất quy hoạch. Phần phát triển đô thị được phân làm 3 khu như sau:
Khu quy hoạch A: ( khu đất ở mới, khu ven đô dọc theo đường 70A, khu vực Quốc Bảo ) khu vực ven đô là khu vực ven đô, khu vực có khả năng đô thị hóa cao, được xác định là thuận lợi cho việc phát triển đô thị, bao gồm các khu chức năng sau:
- Khu trung tâm công cộng: phát triển trên cơ sở khu trung tâm hành chính, thương mại dịch vụ và công trình công cộng của huyện Thanh Trì.
- Khu công viên cây xanh: công viên Quang Lai được dự kiến xây dựng cạnh trung tâm thể dục thể thao huyện Thanh Trì.
- Các khu nhà ở: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Đất làng xóm cũ: xóm Đông thôn Văn Điển, xóm chùa thôn Văn Điển, khu vực sát cầu văn điển.
+ Đất ở đơn vị mới: khu Quốc Bảo, một phần giáp với quận Hoàng Mai, và một số nằm dọc theo đường quốc lộ 1A.
Đánh giá lô đất quy hoạch A4.
- Diện tích: 6,419
- Diện tích đơn vị ở trong ô:3,992 - Dân số trong ô: 4.255
Chỉ tiêu đất ở: rất cao.
Vị trí: nằm sát bệnh viện K, bệnh viện của trung ương, khả năng tập trung dân cư ngoại tỉnh rất cao, đây là khu dân cư tập trung với mật độ cao, cần nâng cao hệ số sử dụng đất.
Lô đất quy hoạch A4 theo quy hoạch là đất ở mới, chưa được phân phối rõ ràng cho các chủ sử dụng, hạn chế sở hữu nhà ở tư nhân, tập trung xây dựng chung cư cao tầng, nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhà ở của người dân ngày một nâng cao.
Phân lô quy hoạch cho quỹ nhà ở xã hội, nâng cao điều kiện sống cho người dân. Ngoài ra cần phải đảm bảo cây xanh, thể dục thể thao khu ở cho toàn bộ lô đất quy hoạch A4 như: cây xanh khu dân cư, công viên nhỏ, hồ điều hòa, tạo môi trường trong sạch thu hút tập trung dân.
- Xây dựng nhà chung cư không dưới 7 tầng và mật độ xây dựng không quá 35%. Địa điểm dân cư rất gần bệnh viện, cần phải xử lý vấn đề vệ sinh môi trường và rác thải bệnh viện một cách triệt để, khoa học.
+ Đất ở tập thể: tập thể nhà máy Pin, khu tập thể nhà máy Phân Lân, tập thể Z179…
=> Đánh giá lô đất quy hoạch A3- 5.
Diện tích: 18,4 ha.
Diện tích đơn vị ở trong ô: 0 ha.
Theo quy hoạch chi tiết 1/5000 của UBND huyện Thanh Trì, lô đất quy hoạch A3-5 được sử dụng vào đất công cộng hỗn hợp: như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các công trình cấp thoát nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc; các công trình công cộng thương mại, dịch vụ, văn phòng, bệnh viện…
Khu tập trung công nghiệp này hình thành từ những năm 70-80 với các ngành: Pin, Phân Lân, vật liệu xây dựng, sành sứ, chế biến gỗ, cơ khí…khu tập trung công nghiệp Văn Điển - Pháp Vân có 14 DNCN và hàng chục cơ sở CN nhỏ, phân bố trên qui mô 40 ha, gồm 2 khu: Khu công nghiệp Pháp Vân, Khu công nghiệp Văn Điển. Các DNCN trong khu công nghiệp Pháp Vân chủ yếu là chế biến gỗ, vật liệu xây dựng và khu công nghiệp Văn Điển là hoá chất, phân bón, cơ khí.
Khu vực này điều kiện thuận lợi về hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Tiếp giáp tuyến đường sắt Bắc Nam và tuyến giao thông quốc lộ 1A. Các DNCN của khu này có qui mô diện tích tương đối lớn, hiệu quả sử dụng đất không cao, có một số DNCN hoá chất như: Phân lân Văn Điển, Pin Văn Điển… có mức độ ô nhiễm môi trường cao.
- Phía Nam nằm sát đường quốc lộ 70A ( đường Phan Trọng Tuệ ). - Phía Tây giáp Ga đường sắt Văn Điển, quốc lộ 1A.
- Thuận lợi giao thông, phát triển dịch vụ thương mại, khả năng cạnh tranh giữa các vùng lân cận.
- Nhà máy Pin Văn Điển, nhà máy Phân Lân Văn Điển…đề xuất chuyển đổi chức năng sử dụng công trình không đạt hiệu quả gây ảnh hưởng đến môi trường khu dân cư sang chức năng công cộng hỗn hợp, thương mại dịch vụ. Cải thiện tình hình kinh tế, chuyển dịch kinh tế của thị trấn Văn Điển định hướng năm 2020 Dịch vụ- công nghiệp- nông nghiệp, đảm bảo vệ sinh môi trường, tạo bộ mặt đô thị hiện đại cho huyện Thanh Trì.
- Lô đất A3- 5 sẽ được sử dụng cho phát triển khu thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê, hệ thống thoát nước thải, xử lý nước thải do ô nhiễm môi trường nước Nghĩa trang Văn Điển gây ra, khu vực nhà máy Pin, Nhà máy Phân Lân cần được xử lý môi trường một cách triệt để, theo một quy trình thống nhất.
Lô đất A3- 5 được quy hoạch cụ thể như sau:
- Phía giáp với quốc lộ 1A và đường 70A quy hoạch xây dựng khu chức năng công cộng hỗn hợp, thương mại dịch vụ: siêu thị, trung tâm thương mại cấp thành phố…thuận lợi cho việc giao thương buôn bán với các vùng ảnh hưởng lân cận.
- Các khu đất dành cho thương mại, dịch vụ, siêu thị, văn phòng cho thuê thiết kế xây dựng không dưới 11 tầng và mật độ xây dựng không quá 30%.
- Phía giáp với nghĩa trang Văn Điển xây dựng nhà máy xử lý nước thải, xử lý ô nhiễm môi trường, đảm bảo môi trường sống tốt nhất cho người dân.
- Phần còn lại xây dựng các xưởng sản xuất công nghiệp, dịch vụ không gây ô nhiễm môi trường, tận dụng tối đa lợi thế về địa điểm.
Khu quy hoạch B ( khu vực nằm dọc hai bên quốc lộ 1A ).Từ ngã ba Pháp Vân kéo dài về phía Nam hết địa phận thị trấn Văn Điển.
- Khu vực có nhiều công trình đầu mối giao thông và công trình hạ tầng kỹ thuật của quốc gia: đường chánh Pháp Vân- Cầu giẽ, ga lập tàu Ngọc Hồi, tuyến đường điện quốc gia 110KV, 220KV…được tổ chức theo các khu chức năng sau:
- Khu công trình công cộng, trung tâm hành chính huyện: UBND huyện Thanh Trì, huyện ủy huyện Thanh Trì, Nhà văn hóa huyện Thanh Trì, Tòa án nhân huyện Thanh Trì, hiệu sách nhân dân huyện Thanh Trì, huyện đội huyện Thanh Trì…
- Công nghiệp kho tàng: khu Bến xe nước Ngầm, doanh nghiệp lắp ráp, sửa chữa ô tô, ABB, nằm hai bên trục quốc lộ 1A được giữ lại, chỉnh trang tạo bộ mặt đô thị trên trục đường phía Nam vào thành phố. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Đất an ninh, quốc phòng: trên địa bàn thị trấn Văn Điển có một số khu đất do quân đội và công an quản lý: doanh trại quân đội nhân dân, khu doanh trại Z179… được giữ nguyên hiện trạng. Khu vực này được quản lý và sử dụng theo quy định của luật đất đai và Nghị định 09/CP về quản lý và sử dụng đất quốc phòng, an ninh của