3. Thẩm định dự án đầu tư:
3.1. Thẩm định về khách hàng vay vốn.
Giới thiệu về khách hàng vay vốn:
o Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Naconex Nghệ An
o Địa chỉ theo Đăng kí kinh doanh (ĐKKD): 38 Phan Đình Phùng - phường Cửa Nam - TP Vinh - Tỉnh Nghệ An.
o Địa chỉ hiện tại: 38 Phan Đình Phùng - phường Cửa Nam - TP Vinh - Tỉnh Nghệ An..
o Tel./Fax: 038.3837157/ 038.3848579
o ĐKKD số: 2703000038 đăng kí lần đầu ngày 20/11/1995, đăng kí thay đổi lần thứ 02 vào ngày 4/11/2006 Sở KH&ĐT Tỉnh Nghệ An.
o Ngành nghề kinh doanh:
- Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp.
- Xây dựng các công trình giao thông , thủy lợi, cơ sở hạ tầng. - Tư vấn thiết kế công trình dân dụng chuyên nghiệp.
- Sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng. - Kinh doanh chế biến gỗ xuất khẩu.
- Kinh doanh vận tải, xăng dầu, khách sạn. - Sản xuất khung nhà thép & thép hình các loại. o Chủ tịch Hội đồng quản trị: Ông Võ Minh Quân o Giám đốc điều hành: Ông Võ Minh Quân
o Vốn điều lệ: 1.000.000.000 VNĐ (một tỷ đồng)
o Quan hệ với các Ngân hàng và tổ chức tài chính tín dụng: chưa có quan hệ về vay vốn.
Thẩm định chi tiết khách hàng:
• Hồ sơ pháp lí:
- Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh công ty số 2703000038 cấp ngày 20/11/1995 bởi Sở KH&ĐT Nghệ An.
- Giấy chứng nhận đăng kí thuế công ty số 0102073938 cấp ngày 02/01/1996 bởi Cục thuế tỉnh Nghệ An.
- Điều lệ hoạt động số 2000 ngày 09/11/2001995 do các cổ đông sáng lập. - Bổ nhiệm giám đốc số 01/HĐQT ngày 20/11/1995 do Chủ tịch HĐQT cấp. - Bổ nhiệm kế toán trưởng số 002/HĐQT03 ngày 03/12/1995 do Chủ tịch HĐQT cấp.
- Uỷ quyền vay vốn số 47/DAP ngày 20/06/1995 do các cổ đông sáng lập cấp. Nhận xét: Hồ sơ pháp lí của Công ty đầy đủ thể hiện được tư cách pháp nhân trong quan hệ tín dụng.
Sau khi nghiên cứu cơ cấu tổ chức, sở hữu của doanh nghiệp, phân tích năng lực quản lí của các thành viên ban lãnh đạo và xem xét hoạt động kinh doanh của công ty, CBTD đã đưa ra nhận định:
Nhìn chung, công ty có một ban điều hành có uy tín, kinh nghiệm trong ngành. Các thành viên trong HĐQT quyết tâm chinh phục một lĩnh vực có tỉ suất lợi nhuận cao và xây dựng một thương hiệu sơn mới trên thị trường. Hệ thống phân phối và cách thức phát triển dựa trên một thương hiệu nổi tiếng là một bước đi chiến lược và là một nhân tố quan trọng cho sự đi lên của công ty.
• Tình hình tài chính của công ty:
Ngân hàng đã dựa vào các báo cáo tài chính của doanh nghiệp để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả, lợi nhuận, doanh thu, các chỉ tiêu về tài sản lưu động, nợ ngắn hạn, các chỉ tiêu về khả năng thanh toán nhằm đánh giá tình hình vay nợ, tính thanh khoản và khả năng trả nợ của công ty.
Qua phân tích báo cáo tài chính mà khách hàng cung cấp, CBTD đã đưa ra những nhận định khả quan về tình hình tài chính của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu đều phản ánh doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, tính thanh khoản và khả năng trả nợ khá cao.
Nhận xét: Quá trình thẩm định khách hàng vay vốn là Công ty cổ phần Naconex Nghệ An được CBTD tiến hành rất cụ thể, tỉ mỉ, chi tiết. Vì đây là khách hàng mới, lần đầu tiên đến vay vốn tại VCB – TP Vinh nên việc thẩm định kĩ lưỡng về khách hàng vay vốn là rất cần thiết. CBTD đã xem xét một cách toàn diện các nội dung như hồ sơ pháp lí, hồ sơ tài chính để quyết định về tư cách vay vốn của doanh nghiệp. Phương pháp thẩm định theo trình tự được sử dụng triệt để, đồng thời với đó là phương pháp dự báo (trong phần phân tích về triển vọng phát triển của doanh nghiệp trên thị trường sơn trong thời gian tới).
3.2 Thẩm định dự án đầu tư:
- Số tiền xin vay: 19.000.000.000 VNĐ
- Mục đích: Mua khu đất C7, đường LêNin Tp Vinh thuộc quyền sở hửu của Cty sản xuất dịch vụ XNK Thủ công Mỹ nghệ Nghệ An .
- Tổng nguồn vốn thực hiện: 28.874.000.000 VNĐ trong đó: + Nguồn vốn tự thu xếp: 9.874.000.000VNĐ
+ Nguồn vốn vay VCB: 19.000.000.000 VNĐ. - Thời hạn vay: 12 tháng.
- Tài sản bảo đảm:
+ Quyền sử dụng đất ở tại phường Hà Huy Tập – Nghệ An: 112m² + Quyền sử dụng đất ở tại phường Cửa Nam : 1021,6 m²
Tổng giá trị khách hàng đánh giá là 17.000.000.000 VNĐ. - Lãi suất đề nghị: 13%/năm (gồm thu về quản lí tín dụng).
Hồ sơ phương án vay vốn:
- Đơn đề nghị vay vốn;
- Phương án vay vốn đầu tư dự án;
- Biên bản họp HĐQT quyết định về việc vay vốn tại VCB;
- Biên bản họp HĐQT quyết định phương án mua khu đất C7 của Cty SXDV XNK Thủ công Mỹ Nghệ Nghệ An
- Các hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện chứng minh khả năng sản xuất kinh doanh.
Hồ sơ tài sản đảm bảo:
- Hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tp Vinh – Nghệ An.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại C7 LêNin - Tp Vinh - Nghệ An.
- Quyết định cấp quyền sử dụng đất tại C7 LêNin cho công ty SXDV XNK Thủ công Mỹ Nghệ Nghệ An.
- Bản vẽ thiết kế quy hoạch tổng thể khu đất C7 LêNin - Tp Vinh - Nghệ An - Biên bản bàn giao mốc giới lô đất.
Một số nét cơ bản về dự án:
o Cơ sở hình thành dự án:
- Công ty Cổ phần Naconex Nghệ An với người chủ thực sự là ông Võ Minh Quân – người điều hành và đồng sở hữu nhiều công ty như: Thép Thần Châu , Xăng dầu Cửa Nam, Xây dựng dân dụng. Công ty có nhiều mối quan hệ và biết được khu đất của công ty SXDV XNK Thủ công Mỹ Nghệ Nghệ An đang định rao bán để trả nợ. - Trong vài tháng trở lại đây, rất nhiều biến động trên thị trường vàng, dầu mỏ, ngoại tệ, tài chính, lạm phát, bất động sản… cho thấy đồng tiền đang bị trượt giá một cách nhanh chóng. Mặt khác, tình hình kinh tế trong nước cũng như thu nhập của các tầng lớp dân cư trong xã hội ở Tp Vinh tăng lên đáng kể. Từ đó kéo theo nhu cầu tích trữ của cải, bảo toàn và tăng giá trị tài sản, nhu cầu cải thiện chất lượng cuộc sống… Từ những nguyên nhân trên, nhiều người chọn giải pháp đổ ròng vốn của vào bất động sản- một kênh đầu tư tương đối an toàn (xét về dài hạn) và mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư. Và đây cũng là một trong những lí do để Công ty Cổ phần Naconex Nghệ An quyết định đầu tư cho dự án này.
- Bản chất dự án này là: ông Võ Minh Quân và ông Đỗ Như Quang (Việt kiều Đức - bạn ông Quân, đã cùng góp vốn với ông Quân trong nhiều dự án, nhà máy) cùng một số cá nhân khác mua lô đất C7 này với giá 15.000.000 đ/m² của công ty SXDV XNK Thủ công Mỹ Nghệ Nghệ để chia lô từ 110 m² đến 220 m² bán với giá 25.000.000 đ/m² cho các cá nhân là bạn bè và các mối quan hệ. Tổng giá trị thương vụ là 38.600.000.000 VNĐ, trong đó:
+ Giá mua theo hợp đồng với công ty SXDV XNK Thủ công Mỹ Nghệ Nghệ An: 28.874.000.000 VNĐ.
Thẩm định khía cạnh thị trường:
Thu nhập của người dân ngày càng được nâng cao và cải thiện dẫn tới nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng gia tăng. Đồng thời, tâm lí muốn có một căn nhà do mình sở hữu ngày càng phổ biến hơn.
Thống kê của Cục quản lý nhà Bộ Xây Dựng cho thấy tại Nghệ An, nguồn cung nhà ở đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu. Đến 2010 nhu cầu về nhà ở tại Nghệ An sẽ lên xấp xỉ 30.000 căn hộ trong khi đó nguồn cung chỉ đáp ứng được khoảng 10.000. Vì vậy, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà chung cư đang ngày càng trầm trọng.
Theo dự báo, đầu cơ ở thị trường này có xu hướng giảm, nguồn cung trong ngắn hạn vẫn khan hiếm, nhu cầu thực tế vẫn chưa được đáp ứng vì cung thực tế chưa cao như kỳ vọng ban đầu.
Bởi vậy, ý tưởng đầu tư của dự án này là hoàn toàn phù hợp với xu thế phát triển và đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Khách hàng mục tiêu mà dự án nhắm tới là các cá nhân có thu nhập từ khá trở lên. Đó hầu hết là người thân, bạn bè, đối tác của chủ dự án. Hiện tại, cơ bản các lô đất đã được đăng kí đặt cọc. Do đó, khả năng tiêu thụ của dự án đã được xác định khá chắc chắn.
Thẩm định khía cạnh kĩ thuật:
o Địa điểm xây dựng:
Dự án nằm trong khuôn viên khu đô thị mới thuộc phường Hà Huy Tập, , cách đường cao tốc 3/2 50m. Đi sâu vào 100m là khu trung tâm khu đô thị được bao bọc bởi 4 con đường: Nguyễn Sỹ Sách- Nguyễn Phong Sắc và quốc lộ 46 đi Cửa Lò o Kế hoạch triển khai, thi công:
Việc triển khai dự án được giao cho công ty Cổ phần Kiến trúc Việt, đây là công ty có bạn ông Quân là ông Vũ Hồng Quảng làm giám đốc, đến hiện tại ông Quân cũng đã góp vốn vào công ty này. Công ty Cổ phần Kiến trúc Việt gồm những cá nhân có bề dày kinh nghiệm, được đào tạo cơ bản, chính quy và đã kiến trúc, thi công nhiều công trình nhà ở dân sự trong địa bàn cả nước.
Bảng 2.1: Dự toán đầu tư xây dựng nhà và hạ tầng.
STT Thời gian thực hiện Nội dung thực hiện Chi phí dự toán (VNĐ)
1 07/11/2007 đến
20/01/2008 Hoàn thiện thủ tục dự án 500.000.000 2 01/02/2008 đến 30/04/2008 Hoàn thiện kế hoạch triển khai chi tiết và thăm dò địa chất 500.000.000
3 30/04/2008 đến 30/09/2008 Triển khai thi công móng 17 căn nhà dự án 3.000.000.000
4 30/09/2008 đến 28/02/2009
Thi công xây mộc từ tầng 1 cho tới
tầng 3 3.000.000.000
5 28/02/2009 đến 30/07/2009 Thi công xây mộc từ tầng 3 cho tới tầng 5 3.500.000.000
6 30/07/2009 đến 30/09/2009 Hoàn thiện hạ tầng, hồ sơ và bàn giao nhà 520.000.000
Tổng cộng các khoản đầu tư xây dựng 11.020.000.000
Nguồn: Hồ sơ dự án xây nhà đô thị tại khu C7,LêNin , Tp Vinh , Nghệ An..
- Mảnh đất này sẽ được chia thành 17 lô đất có diện tích từ 110m² đến 220m², diện tích được phép xây dựng theo quy định ban đầu trung bình là 50% diện tích đất. Tổng thời gian thực hiện dự án này (tính từ khi kí hợp đồng mua lại dự án, hoàn thiện hồ sơ đến lúc giao nhà xây thô cho khách hàng) là 15 tháng. Do đó, dự kiến sẽ hoàn thành vào tháng 04 năm 2009 và đây cũng là thời điểm khách hàng thanh toán hết tiền mua nhà lần cuối. Tiến độ đầu tư và thu tiền theo kế hoạch, lộ trình như mục "Nội dung
thực hiện" Bảng 2.1. Tổng số nhà chia lô là 17 căn, mỗi căn xây 5 tầng theo hồ sơ thiết kế trình duyệt.
- Tổng diện tích đất phân lô: 2.278m² trên tổng 2.578m² của cả dự án, 300m² còn lại làm vườn hoa.
- Tổng diện tích đất xây dựng nhà: 1.200 m² trên tổng 2.278m² đất phân lô (diện tích xây dựng : 53%).
Tổng diện tích mặt sàn xây dựng: 1.200m² x 5 tầng = 6.000m². o Kế hoạch bán nhà đất, thu tiền và trả nợ:
Bảng 2.2: Kế hoạch bán nhà, thu tiền.
STT Thời gian thực
hiện Nội dung thu Số tiền (VNĐ)
1 15/02/2008 Thu 10% tiền bán đất lần 01 của khách hàng 5.695.000.000
2 30/04/2008 Thu 10% tiền bán đất lần 02 của khách hàng 5.695.000.000
3 01/11/2008 Thu 30% tiền bán đất lần 03 của khách
hàng 17.085.000.000
4 01/04/2009 Thu 20% tiền bán đất lần 04 của khách hàng 11.900.000.000
5 01/08/2009 Thu 20% tiền bán đất lần 05 của khách hàng 11.900.000.000
6 15/10/2009
Thu 10% tiền bán đất lần 06 của khách hàng và tiền nhà, hạ tầng theo khung giá
1,7 triệu đồng/m² 16.751.000.000
01/11/2009 Tổng cộng nguồn thu 67.970.000.000
Thẩm định khía cạnh tài chính dự án:
o Nguồn vốn thực hiện:
- Đơn giá xây dựng thô là: 1.700.000 đ/m² ( theo đơn giá của TP Hà Nội ). - Giá bán đất là: 25.000.000 đ/m², giá nhà xây thô thu theo đúng đơn giá dự toán.
Bảng 2.3: Nguồn vốn thực hiện
STT Khoản mục Số tiền (VNĐ) Ghi chú
1 Vốn chủ sở hữu 19.600.000.000 50,55%
2 Vốn vay VCB 19.000.000.000 50,45%
Nguồn vốn thực hiện 38.600.000.000 100%
Nguồn: Hồ sơ dự án xây nhà đô thị tại khu C7,LêNin , Tp Vinh , Nghệ An..
o Hiệu quả tài chính được thẩm định, tính toán dự kiến như sau:
Bảng 2.4: Hiệu quả tài chính dự kiến.
STT Khoản mục Số tiền (VNĐ) Ghi chú
1 Doanh thu 67.970.000.000 100%
2 Giá vốn 49.620.000.000 73,89%
Trong đó:
- Chi phí mua dự án 38.600.000.000
3 Chi phí bán hàng 170.000.000 0,25% 4 Chi phí quản lí doanh nghiệp, chi phí khác 2.200.000.000 3,28% 5 Chi phí lãi vay tối đa 2.500.000.000 3,72%
6 VAT phải nộp 1.753.000.000 2,61%
7 Lợi nhuận trước thuế 11.727.000.000 16,25%
8 Thuế TNDN phải nộp 3.283.560.000
9 Lợi nhuận sau thuế 8.443.440.000
Nguồn: Hồ sơ dự án xây nhà đô thị tại khu C7,LêNin , Tp Vinh , Nghệ An.
- Các chỉ số của dự án:
+ Lợi nhuận/Doanh thu : 11,70% + Lợi nhuận/Tổng đầu tư : 20,03% + Lợi nhuận/Vốn vay : 49,08% + Lợi nhuận/Vốn chủ sở hữu : 34,75%
Bảng 2.5: Kế hoạch trả nợ VCB
STT Thời gian thực hiện Nội dung thu Số tiền (VNĐ)
1 15/05/2008 Trả lần 01: 21,06% giá trị khoản vay 4.000.000.000 2 15/11/2008 Trả lần 02: 31,50% giá trị khoản vay 6.000.000.000 3 15/05/2009 Trả lần 03: 21.06% giá trị khoản vay 4.000.000.000 4 15/11/2009 Trả lần 04: 25% giá trị khoản vay 5.000.000.000
Nguồn: Hồ sơ dự án xây nhà đô thị tại khu C7,LêNin , Tp Vinh , Nghệ An..
- Dự án thực hiện sẽ tạo ra một khoản lợi nhuận dự kiến: 8.443.440.000 VNĐ
Thẩm định về hiệu quả kinh tế xã hội của dự án:
Dự án được triển khai sẽ tạo ra nhiều công ăn việc làm cho khoảng hơn 100 người kể cả quản lý và công nhân. Đồng thời, khi dự án hoàn thành sẽ là một khu dân cư có quy hoạch đẹp, cơ sở hạ tầng hiện đại, giao thông rất thuận tiện… Dự án sẽ đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở của thị trường, giúp giảm sự khan hiếm về nguồn cung nhà ở trong giai đoạn hiện nay. Đồng thời, Nhà nước sẽ có được một khoản thu từ việc đóng thuế của dự án.
Dự án không đem lại tác động tiêu cực cho môi trường mà trái lại nó góp phần làm đẹp cảnh quan, giảm áp lực về mật độ công trình xây dựng trong nội thành.
Tài sản đảm bảo cho khoản vay:
Công ty sẽ thế chấp 03 quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay. Nội dung các tài sản đảm bảo như sau:
o Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất:
Tài sản đảm bảo I Quyền sử dụng đất, sở hữu các tài sản trên đất
Địa chỉ 17/21 Nguyễn Sỹ Sách, phường Hà Huy Tập, Tp Vinh Chủ sở hữu Ông Võ Minh Quân