Ngân hành nhà nớc cần sớm trình lên chính phủ và quốc hội về việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản và những văn bản hớng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là nhà cửa, các tài sản khác gắn trên đất, sớm hoàn tất các giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp nh: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà tạo điều kiện cho các ngân hàng và khách hàngthuận tiện khi vay vốn. Đối với những tài sản dùng để thế chấp nhiều lần để vay vốn tại một bên cho vay, ngân hàng nhà nớc quy định,
mỗi lần thế chấp phải đóng dấu tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và các lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực của cơ quan công chứng nhà nớc. Nhng điều này trong thực tế rất phức tạp đối với các doanh nghiệp thế chấp để vay vốn ngắn hạn, trờng hợp này doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng và khế ớc vay vốn, nếu phải đa ra công chứng sẽ rất phiền hà và tốn kém cho đơn vị, trên thực tế cha ngân hàng nào thực hiện đợc điều này. Vậy đề nghị Ngân hàng Nhà nớc xem xét các điều khoản để có sự chấn chỉnh hoặc có văn bản để hớng dẫn để quá trình hớng dẫn đợc dễ dàng thuận lợi.
Ngân hàng Nhà nớc cũng sớm có quy định về việc lập quỹ bù đắp rủi ro tín dụng, việc trích dự phòng này có tác dụng bù đắp những phần vốn bị mất khi bán những tài sản thế chấp mà không thu hồi d nợ. Quỹ bù đắp này có thể đợc thiết lập với những quy định :
+ Trích lập theo từng kỳ với mức tỷ lệ thích hợp khác nhau thay vì trích lập từ đầu năm.
+ Việc trích lập dựa vào số d quý trớc và bảng phân tích d nợ qua hạn. + Cần xem xét lại tỷ lệ t quy định về trích lập quỹ dự phòng. Trên cơ sở mối tơng quan giữa tỷ lệ nợ quá hạn và số rủi ro có thể xảy ra cần phải xử lý đồng thời phân loại thích hợp cho từng loại tài sản theo tính chất của chúng.
+ Giá trị dự phòng nên trích lập theo từng nhóm tài sản có phân loại. Trớc đât, Quyết định 217 của ngân hàng ngày 17/05/1996 của Ngân hàng Nhà nớc và có điều 341, 359 của Bộ luật dân sự 2005, Thông t liên bộ số 03/TTLB- BTP-BCH-TCD về xử lý tài sản đảm bảo, cho phép ngân hàng bán đấu giá bất động sản thế chấp nếu đáo hạn mà con nợ không thanh toán. Nhng trên thực tế rất khó khăn khi áp dụng, vì bên bán tự phát mãi mà không đợc phòng trớc bạ công nhận nên không chuyển đợc quyền sở hữu, quyền sử dụng cho ngời mua. Nếu yêu cầu trung tâm bán đấu giá tài sản thì phải ký hợp đồng uỷ quyền giữa ba bên: trung tâm bán đấu giá, ngân hàng, con nợ. Vì vậy khi con nợ bỏ trốn tránh không ký hợp đồng thì trung tâm bán đấu giá
không dám nhận bán do con nợ không giao nhà cho ngời trúng đấu giá. Theo quy định để đảm bảo thu hồi nợ ngân hàng phải thực hiện theo thủ tục sau gồm 3 bớc:
+ Khiếu kiện con nợ tại toà án để có phán quyết cho phát mãi tài sản; + Làm đơn xin thi hành án;
+ Đề nghị phòng thi hành án ký hợp đồng với trung tâm bán đấu giá. Thời gian 3 bớc này kéo dài 6 tháng và có thể lâu hơn nữa, nếu con nợ cho ngời trả giá cao nhng không mua, dù bị mất tiền ký quỹ. Vậy kiến nghị Ngân hàng Nhà nớc, Bộ t pháp, Tổng cục địa chính, Tòa án nhân dân tối cao... phối hợp nghiên cứu giải quyết vấn đề trên nhằm rút ngắn thời gian hạn chế thất thoát và ứ động vốn cho ngân hàng.
KếT LUậN
Nền kinh tế Việt Nam đang ngày càng phát triển với tốc độ vũ bão, đi cùng với sự phát triển đó của đất nớc, lĩnh vực Ngân hàng- Tài chính cũng đang dần lớn mạnh, hòa nhập cùng thế giới. Và trứơc sự phát triển nh vậy, các cá nhân, các doanh nghiệp không ngừng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh,đa dạng hóa ngành nghề hoạt động, tranh thủ thời cơ để lớn mạnh. Kéo theo đó là nhu cầu vay vốn của ngời dân cũng không ngừng tăng cao. Trên thực tế thế chấp bất động sản, trong một số trờng hợp là không thể thiếu khi đi vay và cho vay, các hoạt động chính liên quan đến một bất động sản khi thế chấp gồm :
Định giá, quản lý và xử lý, theo lôgic thì công việc trớc đợc tiến hành cẩn thận chu đáo thì công việc sau sẽ thuận lợi hơn. Nhng thực tế hiện nay nhiều bất động sản thế chấp đang gặp nhiều khó khăn trong xử lý để thu hồi nợ, nguyên nhân thì nhiều nhng việc định giá khi thế chấp cha đợc chính xác và quản lý trong thời gian thế chấp cha chặt chẽ là một trong các nguyên nhân chính. Vì vậy theo tình hình chung ngân hàng phải đầu t, nâng cao hiệu quả của từng hoạt động liên quan đến bất động sản thế chấp.
Với việc tách phòng thẩm định ra hoạt động độc lập, công tác thẩm định tài sản bảo đảm của ngân hàng VPBank đã đợc chuyên môn hóa và nâng cao chất lợng thẩm định. Thực trạng công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank hiện nay đã có những bớc tiến quan trọng, không phải ngân hàng nào cũng làm đợc, đó là :Giá trị của bất động sản thế chấp đợc xác định dựa trên cơ sở thị trờng tại thời điểm định giá và có xu hớng tiến gần tới giá thị trờng, đã đáp ứng đợc nhu cầu về vốn của ngời vay. Hồ sơ pháp lý đợc kiểm duyệt chặt chẽ cộng với sự
quản lý nghiêm ngặt trong thời gian thế chấp cho nên hiện nay tại VPBank chi nhánh Nam Thăng Long hầu nh không phải xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ.
Tuy nhiên hoạt động định giá và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank hiện nay cũng còn gặp nhiều khó khăn, vớng mắc, một phần do cơ chế, chính sách, một phần do bản thân ngân hàng. Muốn khắc phục đợc vấn đề này thì cần phải có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan, ban ngành chức năng, cùng sự nỗ lực từ phía ngân hàng.
Với đề tài này em đã khái quát và đa ra đợc hệ thống lý luận cơ bản về bảo đảm tiền vay và hoạt động Thẩm định tài sản bảo đảm của ngân hàng nói chung và của ngân hàng VPBank nói riêng. Chuyên đề cũng đã đánh giá khá toàn diện về các mặt của hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm, chỉ ra các u điểm và hạn chế cần khắc phục trong công tác thẩm định tại Ngân hàng VPBank cũng nh đa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế đó.
Chuyên đề của em đợc hoàn thành với sự hớng dẫn của cô giáo Trần Thị Thanh Hà và sự chỉ bảo của anhTrần Quang Hng, trởng phòng thẩm định Ngân hàng VPBank. Qua đây em xin gửi tới tất cả thầy cô bộ môn định giá tài sản, Học viện Tài chính và các cán bộ, nhân viên phòng thẩm định Ngân hàng VPBank lời cảm ơn chân thành nhất.
DANH MụC TàI LIệU THAM KHảO
1. TS. Nguyễn Minh Hoàng, Nguyên lí chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, NXB Tài chính, 2007.
2. Đòan Văn Trờng, Tuyển tập các phơng pháp xác định giá trị bất động sản, NXB Khoa học kỹ thuật, 10/2006.
3. Quy trình tín dụng của Ngân hàng VPBank.
4. Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo của Ngân hàng VPBank
5. Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
6. Luật đất đai 2003.
7. Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về giao dịch bảo đảm. 8. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai.
9. Thông t liên bộ số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005, h- ớng dẫn việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
10. Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999.
11.Trang web : www.http.vpb.com.vn
MụC LụC
Trang Chơng 1: Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản
thế chấp...3
1.1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản...3
1.1.1. Khái niệm ...3
1.1.2. Phân loại bất động sản thế chấp...4
1.1.3. Các hình thức thế chấp bất động sản...5
1.1.4. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp ...5
1.2. Khái niệm, vai trò của định giá bất động sản thế chấp...6
1.3. Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp. ...8
1.3.1. Quản lý bất động sản thế chấp. ...8
1.3.1.1.Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp. ...8
1.3.1.2. Hình thức quản lý bất động sản thế chấp...8
1.3.1.2.1. Kiểm tra định kỳ:...10
1.3.1.2.2. Kiểm tra đột xuất...11
1.3.2. Xử lý bất động sản thế chấp. ...11
1.3.2.1. Sự cần thiết phải sử lý bất động sản thế chấp trong trờng hợp ngời vay không trả đợc nợ. ...11
1.3.2.2. Các hình thức xử lý tài sản thế chấp khi ngời vay không trả đợc nợ...12
Chơng 2: tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank...13
2.1. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của NH VPBank...13
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển...13
2.1.2. Lĩnh vực hoạt động của VPBank...15
2.1. 3. Mục tiêu, phơng hớng hoạt động...16
2.1.4. Tầm nhìn chiến lợc...17
2.1.5.Tổ chức hoạt động của Ngân hàng VPBank ...17
2.2. Tình hình hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại VPBank ...19
2.2.1. Quy định của Ngân hàng Nhà nớc và Ngân hàng VPBank về thế chấp bất động sản...19
2.2.2. Trình tự, thủ tục vay vốn có tài sản bảo đảm...23
2.2.3. Tình hình công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank ...27
2.2.3.1. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm...27
2.2.3.2. Nhiệm vụ của phòng thẩm định...27
2.2.3.3. Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm tại VPBank...28
2.2.3.4. Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại NH VPBank ...29
2.3. Thực tế việc sử dụng các phơng pháp định giá BĐS tại Ngân hàng VPBank ...31
2.3.1. Về mặt lý thuyết ...31
2.3.2. Về mặt thực tế...34
2.4. Đánh gía chung...38
Chơng 3 một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank trong thời gian tới. .43 3.1. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank ...43
3.2. Một số kiến nghị...47
3.2.1. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới. 3.2.2. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá BĐS...48
3.2.3. Cần đa ra chính sách về xử lý tài sản thế chấp để hạn chế xử lý bất động sản thế chấp...49
3.2.3.1.Đa ra cơ chế xử lý bất động sản thế chấp...49
3.2.3.2. Phát mãi tài sản thế chấp thông quan hình thức đấu giá...50
3.2.4. Kiến nghị với ngân hàng nhà nớc...50