- Xác định giá trị tài sản theo giá thị trờng, hoặc giá tham khảo. - Xác định giá trị tài sản theo gía sổ sách kế toán.
- So sánh giữa giá trị tài sản theo giá sổ sách và giá trị tài sản theo giá thị trờng.
+ Nếu giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán (hoặc giá quy định) lớn hơn giá trị tài sản tính theo giá tham khảo hoặc giá thị trờng thì giá trị tài sản thế chấp cầm cố đợc xác định theo giá trị tài sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trị trên thị trờng.
+ Nếu giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán nhỏ hơn giá trị tài sản tính theo giá trị tham khảo hoặc giá trị trên trên thị trờng thì giá trị thế chấp đợc xác định theo giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán.
+ Trờng hợp đặc biệt khác phải đợc ban tín dụng hoặc hội đồng tín dụng quyết định
Các phơng pháp định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng VPBank chủ yếu là phơng pháp so sánh trực tiếp vì phơng pháp này đơn giản, dễ sử dụng, tiến hành nhanh chóng. Phơng pháp này còn dựa vào những bằng chứng có thực nên dễ thuyết phục khách hàng.
2.2.3.4. Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank :
Bớc 1: Nhận yêu cầu công việc và hồ sơ tài sản.
Trên cơ sở nhận đợc yêu cầu đề nghị của bộ phận tín dụng và có ý kiến của trởng phòng thẩm định giao cho việc đánh giá tài sản cầm cố, thế chấp. Nhân viên thẩm định đợc giao liên hệ với bộ phận tín dụng để nhận đầy đủ hồ sơ của tài sản thế chấp.
Bớc 2: Tiếp xúc khách hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản Sau khi nhận bàn giao hồ sơ từ bộ phận tín dụng, nhân viên phòng thẩm định liên hệ với chủ sở hữu tài sản để nắm sơ bộ khái quat về tài sản, bố trí thời gian để thẩm định, đánh giá tài sản, đề nghị khách hàng cung cấp đầy đủ các hồ sơ liên quan đến tài sản.
Bớc 3: Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và phân loại tài sản.
Dựa trên cơ sở hồ sơ có đánh giá xem tài sản có phù hợp với quy định cho phép nhận cầm cố, thế chấp của Ngân hàng VPBank hay không? Nếu không thì phải dừng ngay, nếu đợc thì tiếp tục xem xét đánh giá theo quy định của pháp luật và của Ngân hàng VPBank, xem xét các mặt theo quy định: nguồn gốc tài sản, thời gian sử dụng, thời gian còn lại của tài sản, giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu của tài sản....
Bớc 4: Đánh giá quyền sở hữu của tài sản thế chấp, cầm cố.
- Xác định ngời chủ sở hữu của tài sản đó. Số thành viên cùng sở hữu tài sản: tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân (số hộ chiếu) của từng thành viên sở hữu tài sản nếu là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, ngời lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng kí kinh doanh nếu sở hữu tài sản là pháp nhân, đồng thời kèm theo sự chấp thuận của chủ sỡ hữu tài sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho đem tài sản thế chấp, cầm cố.
- Ngời liên quan đến tài sản: nguời thực tế đang sinh sống, quản lý tài sản, quan hệ với chủ sỡ hữu, ngời thừa kế....
- Xác định tài sản đã đợc đem thế chấp cầm cố, cho thuê mợn hay kê khai góp vốn hay cha.
- Các tranh chấp, khiếu kiện về tài sản. Nếu có tranh chấp, khiếu kiện phải có xác nhận của địa phơng.
Bớc 5: Đánh giá hiện trạng của tài sản.
Đánh giá toàn diện về bất động sản nh: vị trí địa lý, diện tích, tính năng, mục đích sử dụng, kết cấu, tình trạng pháp lý.... của bất động sản .
Bớc 6: Định giá tài sản, lập biên bản định giá, báo cáo trình ban/ hội đồng tín dụng.
Biên bản định giá phải có các nội dung chủ yếu sau: + chủ sỡ hữu tài sản.
+ Tài sản định giá. + Giấy tờ sở hữu tài sản. +Xác định tranh chấp.
+ Hiện trạng sử dung tài sản. + Quyền sở hữu tài sản.
+ Quan hệ của chủ sở hữu với bên vay vốn. + Giá trị tài sản đã đợc định giá.
Biên bản định giá có sự đồng ý đánh giá của nhân viên thẩm định và chủ sở hữu.
Sau khi có biên bản định giá nhân viên thẩm định lập báo cáo trong đó có ý kiến đề xuất của cán bộ thẩm định và chuyển về cho trởng phòng thẩm định tài sản đảm bảo. Trởng phòng thẩm định tiếp nhận lại biên bản báo cáo của nhân viên và đề xuất ý kiến của mình để trình các cấp ra quyết định.
Nội dung báo cáo gồm các yêu cầu sau: + Tài sản định giá.
+ Đánh giá về giá trị tài sản.
+ Đánh giá về thuận lợi, khó khăn hạn chế của tài sản. + Đánh giá tính chuyển nhợng.
+ ý kiến đề xuất của ngời lập báo cáo. Bứoc 7: Hoàn thiện hồ sơ.
Trên cơ sở đợc Ban tín dụng / Hội đồng tín dụng chấp thuận, từ đề nghị của bộ phận yêu cầu hoàn thiện hồ sơ, đợc sự phân công của trởng phòng nhân viên thẩm định lập hợp đồng thế chấp cầm cố, bảo lãnh tài sản bảo đảm và ký kết( theo ủy quyền) tại phòng công chứng. Việc tổ chức ký hợp đồng cầm cố tài sản bất động sản và tài sản gắn liền với đất đợc ký tại phòng công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cấp có thẩm quyền là phòng tài nguyên và môi trờng quận, huyện; Văn phòng đăng ký đất và nhà Hà Nội - Sở tài nguyên môi trờng và nhà Hà Nội.
Sau đó nhân viên thẩm định tiến hành nhập kho tài sản bảo đảm theo quy trình nhập xuất kho của VPBank.
2.3. Thực tế việc sử dụng các phơng pháp định giá BĐS tại Ngân hàng VPBank . VPBank .
2.3.1. Về mặt lý thuyết
* Đối với BĐS là hiện vật:
Khi phòng thẩm định tài sản bảo đảm nhận đợc giấy đề nghị định giá thì cán bộ thẩm định bắt đầu thực hiện định giá tài sản, dựa vào các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của tài sản, chứng minh tài sản đó có bị đem thế chấp nơi khác hay không. Cán bộ thẩm định xuống tận nơi có bất động sản thế chấp để lấy dữ liệu thực tế về bất động sản mục tiêu.
Những vấn đề mà cán bộ thẩm định cần quan tâm đó là: - Địa chỉ cụ thể của bất động sản đem thế chấp.
- Diện tích hình dáng của bất động sản có giống nh đợc ghi trong quyền sử dụng đất hay không, nếu có sự thay đổi thì phải miêu tả chi tiết về sự thay đổi đó.
- Xem mối quan hệ xung quanh của bất động sản mục tiêu nh thế nào, điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội....
- Nếu có nhà trên đất thì phải xem thời gian đã sử dụng của ngôi nhà. - Bất động sản hiện đang đợc sử dụng để làm gì.
- Tham khảo giá của những bất động sản xung quanh
- Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản nh phong thủy, kiến trúc, hớng....
Sau đó bất động sản sẽ đợc xác định giá trị theo những thông tin thị trờng mà cán bộ thẩm định thu thập đợc một cách đáng tin cậy. Đặc biệt là dựa vào kinh nghiệm của cán bộ định giá và ý kiến của các đồng nghiệp đã từng định giá các bất động sản tuơng tự.
* Đối với bất động sản có nhà trên đất:
- Chúng ta xác định giá trị ngôi nhà theo số liệu sổ sách kế toán, bao gồm việc tập hợp những chi phí cho việc xây dựng căn nhà , nh chi phí mua nguyên vật liệu, chi phí nhân công, chi phí thiết kế...Hoặc dựa theo chi phí xây dựng mà UBND thành phố, tỉnh quy định tại thời điểm định giá.
- Sau đó ta xác định giá trị còn lại của công trình trên đất bằng cách :
Giá trị còn lại của công trình
= =
Nguyên giá nhà cửa, công trình xây dựng
- _
Khấu hao cơ bản đã trích
Nh vậy giá trị còn lại của công trình xây dựng chính là giá trị ớc tính của cán bộ thẩm định. Còn việc tính khấu hao cơ bản đã trích thì ngân hàng chủ yếu
dựa vào phơng pháp khấu hao theo đờng thẳng. Đó là thực tế đối với những công trình xây dựng của các doanh nghiệp còn đầy đủ giấy tờ, thực tế với nhà dân thì việc định giá đợc tiến hành nh sau:
- Xác định nguyên giá bằng cách lấy quy định mét vuông xây dựng của Uỷ ban thành phố, tỉnh , địa phơng quy định tại thời điểm định giá.
- Giá trị còn lại ớc tính tùy theo kinh nghiệm từng ngời. Tính theo tỷ lệ còn lại.
Vậy giá trị ớc tính của bất động sản :
Giá trị nhà còn lại = đơn giá m2 sàn xây dựng * Diện tích xây dựng * tỷ lệ % giá trị còn lại của bất động sản
* Đối với những bất động sản bảo đảm hình thành sau vốn vay thì cách xác định nh sau:
Vói những ngôi nhà tự xây dựng thì đợc định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế, dựa vào hóa đơn thanh toán những khoản để có đợc bất động sản thuộc sở hữu. Cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó.
- Với những ngôi nhà chung c thì cán bộ thực hiện ký kết với ngời thầu xây dựng khu chung c đó để đảm bảo ngôi nhà đó không đợc bán, chuyển nh- ợng hay cho thuê đối với ngời khác mà không đợc sự đồng ý của ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà đợc xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng.
Việc định giá một tài sản không phải là việc đơn giản, nó đòi hỏi cán bộ thẩm định đa ra đợc một mức giá ớc tính cho bất động sản sao cho thị trờng chấp nhận tại thời điểm vay. Định giá tài sản đảm bảo gặp khó khăn hơn nhiều bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhng nếu phải đem phát mãi thì cũng phải sau ít nhất một năm mới thực hiện đợc, vì vậy chứa đựng rủi ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn và rủi ro cho hoạt động tín dụng cũng không nhỏ. Do đó, việc định giá của cán bộ thẩm định cũng phải tuân theo một phơng pháp nhất định, nhằm làm giảm rủi ro tới mức thấp nhất.
2.3.2. Về mặt thực tế.
Để minh họa cho họa cho công tác định giá của phòng thẩm định ở Ngân hàng VPBank em xin đa ra hai ví dụ sau:
A) Ví dụ 1: Nhà và đất tại số nhà 32 phố Ngô Thì Nhậm, phờng Ngô Thì Nhậm, quận Hai Bà Trng, Hà Nội
1. Tài sản đinh giá: Nhà và đất tại số nhà 32 phố Ngô Thì Nhậm, phờng Ngô Thì Nhậm, quận Hai Bà Trng, Hà Nội
2. Về mảnh đất:
Vị trí: Nhà và đất tại thửa số 87/ 1F tờ bản đồ số L6 lập năm 1956, số nhà 32 phố Ngô Thì Nhậm, phờng Ngô Thì Nhậm, quận Hai Bà Trng, Hà Nội.
- Phía trớc: Mặt phố Ngô Thì Nhậm. - Phía sau: Lối đi chung.
- Phía bên phải( nhìn từ trong ra): Nhà liền kề số 34. - Phía bên trái: Ngõ đi chung
Đặc điểm: Mảnh đất hình chữ nhật, mặt tiền rộng khoảng 4,5m - Diện tích: 92,10 m2
- Hình thức sử dụng: Riêng 3. Về ngôi nhà:
- Theo giấy chứng nhận trên mảnh đất có ngôi nhà xây gạch , 01 tầng, diện tích sử dụng 75,46m2 . Trên thực tế chủ ngôi nhà đã cho xây dựng 01 ngôi nhà bê tông, 04 tầng, diện tích xây dựng khoảng 90m2 , diện tích sử dụng khoảng 280m2.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở số
10107095132 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 10/07/2001. Hồ sơ gốc số 3883.2001.QĐUB.19680.2001 đứng tên ông Nguyễn Doãn Toàn.
5. Xác định tranh chấp. Hiện không có tranh chấp. 6. Hiện trạng sử dụng
Hiện gia đình chủ sở hữu đang ở , gồm có 4 ngời. 7. Quyền sở hữu và sử dụng tài sản.
Tài sản trên thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Doãn Toàn.
8. Quan hệ của chủ sở hữu và sử dụng tài sản với bên vay.
Chủ sở hữu dùng tài sản của chính mình để thế chấp vay vốn tại Ngân hàng VPBank chi nhánh Thăng Long.
Với những số liệu trên các cán bộ thẩm định của Ngân hàng VPBank định giá nh sau:
1. Căn cứ định giá:
-Theo quyết định số 242/2006/ QĐ-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành gía các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007.
- Theo quy định đơn giá xây dựng do UBND thành phố Hà Nội (Quyết định số 81/2005 QĐ- UB ngày 03/06/2005).
- Giá chuyển nhợng tài sản tại thời điểm hai bên định giá. 2. Giá trị tài sản theo quy định:
2.1. Giá trị quyền sử dụng đất. -Loại đất: Đất ở.
( Bằng chữ: Bốn tỷ hai trăm ba mơi sáu triệu sáu trăm nghìn đồng) 2.2. Giá trị nhà. - Nhà cấp III - Đơn giá: 2.130.000 VNĐ/m2. - Tổng diện tích sử dụng: 280m2. - Giá trị còn lại: 90%. - Giá trị nhà: 2.130.000 VNĐ/m2 x 280m2 x 90% = 536.760.000 VNĐ Làm tròn: 537.000.000 VNĐ.
( Bằng chữ: Năm trăm ba mơi baytriệu đồng)
3. Tổng giá trị ngôi nhà gắn với quyền sử dụng đất theo quy định: 537.000.000VNĐ+ 4.236.600.000VNĐ = 4.773.600.000 VNĐ
4. Giá trị quyền sử dụng đất có tham khảo theo giá thị trờng tại thời điểm định giá:
Khoảng 195.000.000 đ/m2 x 92.1 m2 = 17.959.500.000 VNĐ ( Mời bảy tỷ chín trăm năm moi chín triệu năm trăm nghìn đồng) 5. Trị giá toàn bộ ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tham khảo theo giá thị trờng tại thời điểm đợc hai bên thống nhất định giá là:
537.000.000VNĐ + 17.959.500.000 VNĐ = 18.496.500.000 VNĐ Làm tròn: 18.500.000.000 VNĐ
( Bằng chữ: Mòi tám tỷ năm trăm triệu đồng chẵn). B ) Ví dụ 2:
1. Tài sản đinh giá: Căn hộ 204- Nhà B3- tập thể Ngọc Khánh, phờng Ngọc Khánh- Quận Ba Đình - Hà Nội
2. Vị trí: Căn hộ 204- Nhà B3- tập thể Ngọc Khánh, phờng Ngọc Khánh- Quận Ba Đình - Hà Nội, nằm trên ặt đờng Nguyễn Chí Thanh.
- Phía trớc: Hành lang .
- Phía sau: Khoảng không nhìn ra đờng Nguyễn Chí Thanh. - Phía bên phải( nhìn từ trong ra): Khoảng không.
- Phía bên trái: Căn hộ liền kề.
3. Đặc điểm, chi tiết ngôi nhà: Nhà vị trí tầng 02 trong khu nhà bê tông 5 tầng, tổng diện tích sử dụng chung là396,6 m2. Diện tích đất sử dụng riêng là 43,7m2. Trên thực tế chủ sở hữu đã cơi nới thêm một phần diện tích khoảng 30m2. Diện tích sử dụng thực tế cả căn hộ khoảng 73,7m2.
4. Giấy tờ sở hữu tài sản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở số
10101175018 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 21/02/2000. Hồ sơ gốc số 614.2000.QĐUB.1737.2000 đứng tên ông Nguyễn Văn Quang và vợ là Bà Bùi Thị Ngọc Lan.
5. Xác định tranh chấp. Hiện không có tranh chấp. 6. Hiện trạng sử dụng
Hiện gia đình chủ sở hữu đang ở và sử dụng, gồm có 02 ngời. 7. Quyền sở hữu và sử dụng tài sản.
Tài sản trên thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Văn Quang và vợ là bà Nguyễn Thị Ngọc Lan.
8. Quan hệ của chủ sở hữu và sử dụng tài sản với bên vay.
Chủ sở hữu dùng tài sản của chính mình để thế chấp cho con rể mình là ông Nguyễn Trọng Hải vay vốn tại Ngân hàng VPBank chi nhánh Thăng Long.
Với những số liệu trên các cán bộ thẩm định của Ngân hàng VPBank định giá nh sau:
- Giá chuyển nhợng tài sản tại thời điểm hai bên định giá.
- Trị giá căn hộ tham khảo trên thị trờng tại thời điểm định giá khoảng: 15.000.000 NVĐ/m2 x 43,7m2 = 655.500.000 VNĐ