Mục tiêu xuyên suốt của chuyên đề này là tìm hiểu về quy trình định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank .Trớc tiên ta có thể nhận thấy rằng,so với các ngân hàng khác, VPBank đã có một dờng lối đúng đắnkhi nhận ra vai trò quan trọng của phòng thẩm định nên đã tách phòng ra hoật động độc lập. Nhờ đó quy trình định giá bất động sản thế chấp tại VPBank rất chặt chẽ, bắt đầu từ khâu thẩm tra hồ sơ về tài sản thế chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, phân tích chúng rồi từ đó đa ra kết quả định giá bất động sản thế chấp. Nhìn chung giá trị mà các cán bộ tín dụng đa ra cũng gần với giá chuyển nhợng tại thời điểm định giá trên thị trờng, do đó phần nào đáp ứng đợc nhu cầu về vốn đề sản xuất kinh doanh của khách hàng. Điều này thể hiện ở d nợ tín dụng ngày càng tăng qua các năm, nợ khó đòi giảm. Tuy nhiên khi xác định giá trị của bất động sản thế chấp nếu cán bộ tín dụng thờng chỉ căn cứ vào giá thị trờng hiện taị của những bất động sản thế chấp tơng tự đợc mua bán, chuyển nhợng trên thị trờng rồi suy ra giá trị thị tr- ờng hiện tại của bất động sản thế chấp, việc định giá nh vậy thờng chỉ phù hợp trong thời gian ngắn và thị trờng bất động sản tơng đối ổn định. Nhng thực tế không phải nh vậy, bởi vì giá cả thị trờng của một bất động sản là một đại lợng biến đổi phụ thuộc vào sự tăng trởng và phát triển của nền kinh tế. Trong thời kỳ nền kinh tế đang tăng trởng cao, ổn định thì sẽ có năng lực hấp thụ tín dụng cao, giá trị của bất động sản thế chấp trên thị trờng đợc đánh giá cao, các bất
động sản thế chấp cũng đợc định giá cao nhng khi nền kinh tế rơi vào tình trạng trì trệ thì giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Vì vậy khi định giá bất động sản thế chấp thì ngời định giá phải đề cập đến vấn đề tăng trởng kinh tế, tức là thông qua quyết định vi mô có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Hơn nữa,phơng pháp thực hiện định giá ở VPBank không quá khó, phơng pháp chủ yếu là so sánh trực tiếp và phơng pháp chi phí. Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề cần thiết về bất động sản mục tiêu cho việc ớc tính gía trị nh về hiện trạng sử dụng trớc đây, bây giờ. Cũng đã đề cập đến yếu tố đạo đức của các cán bộ thẩm định
Hiện nay, tài sản bảo đảm chiếm phần lớn trong các tài sản bảo đảm tại VPBank là đất đai và các tài sản gắn liền với đất, và phơng pháp mà các cán bộ phòng thẩm định thờng áp dụng là phơng pháp so sánh trực tiếp. Đây là phơng pháp đợc dùng phổ biến vì dễ áp dụng, đơn giản về mặt kỹ thuật, lại dựa vào những bằng chứng cụ thể trên thị trờng nên có cơ sở vữn chắc và dễ đợc ngời dân chấp nhận. Những hạn chế của phơng pháp này là cần phải có thông tin chính xác, phù hợp, kịp thời, có thể kiểm tra.
Mặt khác khi xác định giá trị của đất đối với những lô nằm ngay trên một đờng phố thì thờng có giá tơng tự nhau, điều này là cha chính xác, bởi vì dù hai lô đất giống nhau về diện tích, thể tích, tình trạng pháp lý bề rộng mặt tiền nhng cũng khác nhau về vị trí, mà đối với các lô đất trong thành phố thì vị trí của lô đất rất quan trọng. Còn việc xác định giá trị của nhà mặc dù tham khảo đơn giá xây dựng trên thị trờng nhng việc đánh giá thực trạng của nhà chỉ dựa trên trên sự quan sát, nhận định và theo những thông tin do ngời vay vốn cung cấp, trong một số trờng hợp kết quả của công việc định giá sẽ không chính xác. Không những thế với một khung giá đất đợc ban hành từ năm 2003 thì cho đến này đã không còn phù hợp nữa bởi vì mức giá đất đợc quy định hiện này rất thấp so với thị trờng,có thể nói bị ngời ta phủ nhận ngay cả trong những trờng hợp nhà nớc tính giá đất đến bù trong những công trình xây dựng thuộc quản lý của nhà nớc.
Tiếp theo những vấn đề trong quy trình định giá thì cũng nảy sinh những khó khăn, thách thức đối với ngân hàng trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ. Khó khăn này xuất hiện chủ yếu là cơ chế chính sách xử lý và từ phía ngời vay vốn. Sự phức tạp về thủ tục, chính sách kèm theo sự trì trệ trong cách làm việc của ngành t pháp là nguyên nhân chính dẫn tơí việc xử lý bất động sản thế chấp gặp khó khăn, thời gian xử lý bị kéo dài, có thể là 6 tháng, 1 hoặc có khi là 2 năm mới xong, điều này gây ứ đọng vốn của ngân hàng và làm giá trị bất động sản thế chấp bị giảm sút.
Cách thức dịnh giá một tài sản bảo đảm tín dụng của ngân hàng thiếu tính cạnh tranh : vì mỗi cán bộ thẩm định phải chịu trách nhiệm cá nhân về tài sản bảo đảm do mình thẩm định nên khi định gía cán bộ thẩm định luôn mang tâm lý hạ thấp giá trị của tài sản đến mức có thể cho an toàn. Nh vậy giá trị tài sản bảo đảm sau định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản , sau đó tỉ lệ cho vay tối đa chỉ 45% đến 55% so với giá trị bất động sản bảo đảm đã đợc định giá. Điều này làm khách hàng đợc vay với mức không cao, gây tâm lý khó chịu và thiệt thòi cho khách hàng, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trờng sẽ bị sụt giảm, đôi khi làm ngân hàng để mất những khách hàng tốt thực sự.
Trong biên bản định giá mà cán bộ thẩm định đa ra không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo từ thị trờng là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với các cấp có thẩm quyền trong ngân hàng.
Nguyên nhân của những hạn chế trên thì có nhiều, nhng có thể chỉ ra một số nguyên nhân chủ yếu sau:
- Cha có một đội ngũ cán bộ thực sự chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định, chủ yếu cán bộ thẩm định là do chuyển từ các ngành khác sang.
- Nếu thực hiện chi tiết nh lý luận thì kinh phí cho hoạt động thẩm định là rất lớn, ví dụ mỗi bất động sản mục tiêu cần từ 3 đến 6 bất động sản chứng cớ là không thể thực hiện đợc . Vì hoạt động ngân hàng đâu chỉ cấp cho mỗi lĩnh vực thẩm định, vì thế giá trị bất động sản con mang yếu tố chủ quan.
- Cha có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất những thông tin định giá đã đợc thực hiện, gây khó khăn trong công tác tìm kiếm bất động sản tơng tự, mà có khi ngay trong ngân hàng đã đợc định giá.
- Nhà nứơc cha có hệ thống hóa cho thị trờng bất động sản, việc quản lý thị trờng bất động sản còn nhiều bất cập. Do đó việc dựa vào thông số thị trờng còn nhiều hạn chế.
- Phân cấp quản lý về hoạt động định giá trên thị trờng và quản lý về hoạt động thị trờng bất động sản còn chồng chéo lên nhau. Ví dụ, việc quản lý giá bất động sản là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Chính, nhng việc cấp phép hoạt động xây dựng là của Bộ xây dựng, còn cấp giấy chứng nhận quyền sỡ hữu đất là thuộc quyền của Bộ tài nguyên và môi trờng.
- Ngời dân trong xã hợi cha thực sự hiểu về ngành thẩm định giá.
Để hoàn thiện công tác định giá và xử lý bất động sản thế chấp hiện nay đối với ngành ngân hàng nói chung và Ngân hàng VPBank nói riêng thì về mặt cơ chế chính sách, nhà nớc và cơ quan có thẩm quyền phải ban hành văn bản pháp luật quy định rõ trình tự, thủ tục phơng pháp xác định giá trị bất động sản trong thế chấp nói riêng, tiếp theo là phải ban hành một khung giá đất mới phù hợp tình hình hiện nay và xu hớng trong các năm tới, thứ ba là phải kiểm soát thị trờng bất động sản, hớng nó phát triển theo sự phát triển của nền kinh tế, hạn chế tới mức tối đa thị trờng bất động sản phi chính thức, và giải pháp cuối cùng mang tính chiến lợc lâu dài là công tác đào tạo cán bộ định giá, nhìn chung ở nớc ta hiện nay đội ngũ cán bộ định giá bất động sản vừa thiếu về số l- ợng, vừa yếu về chất lợng cho nên việc đào tạo một đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn, năng lực phẩm chất tốt là điều rất cấp bách. Những vấn đề này sẽ đợc trình bày cụ thể hơn ở chơng 3
chơng 3
một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng vpbank trong
thời gian tới
3.1. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank
Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank nói riêng và các ngân hàng thờng mại nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể. Không phải cho đến bây giờ ngành ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, mà trong thời giân gần đây vấn đề này ngày càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành, cơ quan chức năng khi thị trờng bất động sản hình thành và phát triển cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế. Ngân hàng VPBank đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá bất động sản thế chấp và cũng đã đạt đợc kết quả rất khả quan, nhng vẫn còn những khoảng cách khá lớn so với yêu cầu. Sở dĩ nh vậy là do định giá bất động sản là vấn đề còn khá mới mẻ ở nớc ta, cả về lý luận và thực tiển. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng, cũng nh sự cố gắng của cán bộ tín dụng ngành ngân hàng. Trong thời gian thực tập tại VPBank em đã nghiên cứu tìm hiểu về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh giạn đa ra một số ý kiến. Các ý kiến có thể còn nhiều bất cập nhng em mong rằng đó sẽ là những ý kiến mang tính xây dựng, góp phần tháo gỡ một phần nhỏ những khó khăn mà VPBank đang gặp phải.
+ Để nâng cao chất lợng hoạt động định giá bất động sản thế chấp hiện nay ở Ngân hàng VPBank, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ định giá; nhà nớc ban hành một khung giá phù hợp với thị trờng hiện nay và một văn bản quy định phơng pháp trình tự định giá bất động sản, thì
ngời định giá bất động sản thế chấp cũng cần phải lu tâm đến mối quan hệ giữa giá cả bất động sản với chu kỳ tín dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tín dụng đối với những trờng hợp này.
Trên giác độ nghiệp vụ ngân hàng thì giữa tín dụng và bất động sản thế chấp tồn tại các mối quan hệ thuận và quan hệ nghịch. Bất động sản thế chấp có thể là quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc luồng thu nhập dự kiến trong tơng lai. Cái khó khăn chủ yếu trong việc xác định giá trị thực của bất động sản thế chấp là ở chỗ, giá thị trờng của nó là một đại lợng biến đổi và phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế. Nh vậy, một nền kinh tế mạnh có năng lực hấp thụ tín dụng cao, về nguyên tắc, các bất động sản thế chấp thờng đợc định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của ngời đi vay; đồng thời kỳ suy thoái kinh tế, giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Do đó, để định giá bất động sản thế chấp một cách hợp lý, cần lu tâm đến động thái của nền kinh tế quốc dân, tức là có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Rõ ràng là với những khoản cho vay vào thời điểm “đỉnh” của chu kỳ tín dụng (nhìn chung cũng tơng ứng của chu kỳ phát triển kinh tế) có đảm bảo bất động sản, bất động sản đợc định giá theo giá thời kỳ này thì khi phát mại để thu hồi nợ, ngân hàng sẽ bị thua lỗ.(xem hình vẽ)
Giá cả bất động sản thế chấp
Thời gian cho vay
Chu kỳ phát triển tín dụng
Xu hướng lạm phát
Vì vậy nảy sinh vấn đề khá phức tạp là xác định thời hạn cho vay tối u. Thời hạn cho vay cần đợc xác định sao cho giá cả bất động sản thế chấp vào thời điểm hoàn toàn không đợc thấp quá, trong trờng hợp ngợc lại rủi ro không trả đợc nợ sẽ tăng cao (đợc thể hiện trên hình vẽ). Vấn đề xác định cho vay tối - u càng trở nên bức xúc trong điều kiện lạm phát cao, bởi vì tốc độ tăng giá mạnh không đợc dự kiến có thể hoàn toàn ăn vào vốn gốc và lãi vay, gây thiệt hại cho ngân hàng.
Tóm lại, bên cạnh hàng loạt các yếu tố phải cân nhắc đến khi định giá bất động sản thế chấp để tránh rủi ro cho ngân hàng thì ngời định giá khi đa ta quyết định cần phải quan tâm đến sự ảnh hởng của chu kỳ tín dụng và thời hạn cho vay tới sự biến động của giá cả bất động sản thế chấp
+ Trong giá trị bất động sản thế chấp, giá trị của nhà thờng chiếm tỷ lệ tơng đối nhỏ so với giá trị của quyền sử dụng đất. Tuy vậy không vì thế mà coi nhẹ đánh giá hời hợt, qua loa giá trị của nhà, cũng nh các tài sản khác gắn trên đất. Không nh đất giá trị của nhà và tài sản gắn trên đất luôn bị hao mòn và giảm theo thời gian, khi định giá nhà ta phải đề cập đến vấn đề này.
Giá trị nhà đợc tính = Tổng diện tích sử dụng * tỷ lệ còn lại * đơn giá (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Giá trị của nhà phụ thuộc chủ yếu vào việc xác định giá trị còn lại của nhà và đơn giá.
Để đảm bảo an toàn khi định giá nhà, em đề nghị nên tính và trừ đi cả phần hao mòn của nhà trong thời gian thế chấp.
Ví dụ nh: Một căn nhà có tuổi thọ thiết kế là 50 năm đã sử dụng đợc 7 năm, đợc thế chấp trong thời hạn 3 năm.
Lẽ ra tính phần hao mòn đợc tính là 0,14( 14%) 50
7 = ≈
tức là giá trị còn lại của nhà là 86%
%) 20 ( 2 , 0 50 3 7 ≈ = +
và giá trị còn lại của nhà là 80%
Ngoài việc xác định giá trị còn lại của nhà, thì việc xác định đơn giá nhà cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Nếu ngời định giá sử dụng hoá đơn chứng từ mua nguyên vật liệu khi xây dựng để xác định giá nhà thì rõ ràng không hợp lý, bởi vì thị trờng nguyên vật liệu, nhân công luôn biến động về giá cả... thông thờng ngời ta sử dụng chi phí thay thể tức là chi phí ở hiện tại để tạo ra một công trình mới tơng tự, cách này tỏ ra rất hợp lý khi định giá nhà với mục đích chuyển nhợng, cho thuê... nhng đối với những bất động sản thế chấp thế chấp, giá trị của nó mang tính chất thời kỳ, tức là chịu sự tác động của