Để minh họa cho họa cho công tác định giá của phòng thẩm định ở Ngân hàng VPBank em xin đa ra hai ví dụ sau:
A) Ví dụ 1: Nhà và đất tại số nhà 32 phố Ngô Thì Nhậm, phờng Ngô Thì Nhậm, quận Hai Bà Trng, Hà Nội
1. Tài sản đinh giá: Nhà và đất tại số nhà 32 phố Ngô Thì Nhậm, phờng Ngô Thì Nhậm, quận Hai Bà Trng, Hà Nội
2. Về mảnh đất:
Vị trí: Nhà và đất tại thửa số 87/ 1F tờ bản đồ số L6 lập năm 1956, số nhà 32 phố Ngô Thì Nhậm, phờng Ngô Thì Nhậm, quận Hai Bà Trng, Hà Nội.
- Phía trớc: Mặt phố Ngô Thì Nhậm. - Phía sau: Lối đi chung.
- Phía bên phải( nhìn từ trong ra): Nhà liền kề số 34. - Phía bên trái: Ngõ đi chung
Đặc điểm: Mảnh đất hình chữ nhật, mặt tiền rộng khoảng 4,5m - Diện tích: 92,10 m2
- Hình thức sử dụng: Riêng 3. Về ngôi nhà:
- Theo giấy chứng nhận trên mảnh đất có ngôi nhà xây gạch , 01 tầng, diện tích sử dụng 75,46m2 . Trên thực tế chủ ngôi nhà đã cho xây dựng 01 ngôi nhà bê tông, 04 tầng, diện tích xây dựng khoảng 90m2 , diện tích sử dụng khoảng 280m2.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở số
10107095132 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 10/07/2001. Hồ sơ gốc số 3883.2001.QĐUB.19680.2001 đứng tên ông Nguyễn Doãn Toàn.
5. Xác định tranh chấp. Hiện không có tranh chấp. 6. Hiện trạng sử dụng
Hiện gia đình chủ sở hữu đang ở , gồm có 4 ngời. 7. Quyền sở hữu và sử dụng tài sản.
Tài sản trên thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Doãn Toàn.
8. Quan hệ của chủ sở hữu và sử dụng tài sản với bên vay.
Chủ sở hữu dùng tài sản của chính mình để thế chấp vay vốn tại Ngân hàng VPBank chi nhánh Thăng Long.
Với những số liệu trên các cán bộ thẩm định của Ngân hàng VPBank định giá nh sau:
1. Căn cứ định giá:
-Theo quyết định số 242/2006/ QĐ-UBND ngày 29/12/2006 về việc ban hành gía các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007.
- Theo quy định đơn giá xây dựng do UBND thành phố Hà Nội (Quyết định số 81/2005 QĐ- UB ngày 03/06/2005).
- Giá chuyển nhợng tài sản tại thời điểm hai bên định giá. 2. Giá trị tài sản theo quy định:
2.1. Giá trị quyền sử dụng đất. -Loại đất: Đất ở.
( Bằng chữ: Bốn tỷ hai trăm ba mơi sáu triệu sáu trăm nghìn đồng) 2.2. Giá trị nhà. - Nhà cấp III - Đơn giá: 2.130.000 VNĐ/m2. - Tổng diện tích sử dụng: 280m2. - Giá trị còn lại: 90%. - Giá trị nhà: 2.130.000 VNĐ/m2 x 280m2 x 90% = 536.760.000 VNĐ Làm tròn: 537.000.000 VNĐ.
( Bằng chữ: Năm trăm ba mơi baytriệu đồng)
3. Tổng giá trị ngôi nhà gắn với quyền sử dụng đất theo quy định: 537.000.000VNĐ+ 4.236.600.000VNĐ = 4.773.600.000 VNĐ
4. Giá trị quyền sử dụng đất có tham khảo theo giá thị trờng tại thời điểm định giá:
Khoảng 195.000.000 đ/m2 x 92.1 m2 = 17.959.500.000 VNĐ ( Mời bảy tỷ chín trăm năm moi chín triệu năm trăm nghìn đồng) 5. Trị giá toàn bộ ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tham khảo theo giá thị trờng tại thời điểm đợc hai bên thống nhất định giá là:
537.000.000VNĐ + 17.959.500.000 VNĐ = 18.496.500.000 VNĐ Làm tròn: 18.500.000.000 VNĐ
( Bằng chữ: Mòi tám tỷ năm trăm triệu đồng chẵn). B ) Ví dụ 2:
1. Tài sản đinh giá: Căn hộ 204- Nhà B3- tập thể Ngọc Khánh, phờng Ngọc Khánh- Quận Ba Đình - Hà Nội
2. Vị trí: Căn hộ 204- Nhà B3- tập thể Ngọc Khánh, phờng Ngọc Khánh- Quận Ba Đình - Hà Nội, nằm trên ặt đờng Nguyễn Chí Thanh.
- Phía trớc: Hành lang .
- Phía sau: Khoảng không nhìn ra đờng Nguyễn Chí Thanh. - Phía bên phải( nhìn từ trong ra): Khoảng không.
- Phía bên trái: Căn hộ liền kề.
3. Đặc điểm, chi tiết ngôi nhà: Nhà vị trí tầng 02 trong khu nhà bê tông 5 tầng, tổng diện tích sử dụng chung là396,6 m2. Diện tích đất sử dụng riêng là 43,7m2. Trên thực tế chủ sở hữu đã cơi nới thêm một phần diện tích khoảng 30m2. Diện tích sử dụng thực tế cả căn hộ khoảng 73,7m2.
4. Giấy tờ sở hữu tài sản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở số
10101175018 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 21/02/2000. Hồ sơ gốc số 614.2000.QĐUB.1737.2000 đứng tên ông Nguyễn Văn Quang và vợ là Bà Bùi Thị Ngọc Lan.
5. Xác định tranh chấp. Hiện không có tranh chấp. 6. Hiện trạng sử dụng
Hiện gia đình chủ sở hữu đang ở và sử dụng, gồm có 02 ngời. 7. Quyền sở hữu và sử dụng tài sản.
Tài sản trên thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Văn Quang và vợ là bà Nguyễn Thị Ngọc Lan.
8. Quan hệ của chủ sở hữu và sử dụng tài sản với bên vay.
Chủ sở hữu dùng tài sản của chính mình để thế chấp cho con rể mình là ông Nguyễn Trọng Hải vay vốn tại Ngân hàng VPBank chi nhánh Thăng Long.
Với những số liệu trên các cán bộ thẩm định của Ngân hàng VPBank định giá nh sau:
- Giá chuyển nhợng tài sản tại thời điểm hai bên định giá.
- Trị giá căn hộ tham khảo trên thị trờng tại thời điểm định giá khoảng: 15.000.000 NVĐ/m2 x 43,7m2 = 655.500.000 VNĐ
Làm tròn: 655.000.000 VNĐ
( Bằng chữ: Sáu trăm năm mơi lăm triệu đồng chẵn) 3. Tổng giá trị ngôi nhà :
Vậy tổng giá trị ngôi nhà là 655.000.000 VNĐ chẵn.