II. Dư nợ xấu 45 30-
2.5.Nội dung thẩm định bất động sản:
* Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản
Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS phải đảm bảo xác định được: - Người chủ sở hữu, sử dụng; những người đồng sở hữu; cùng sử dụng.
- Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng BĐS.
- Người có thẩm quyền quyết định thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản của Doanh nghiệp Nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, Hợp tác xã và các tổ chức khác.
Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS.
* Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc
Thẩm định về quy hoạch nơi BĐS tọa lạc phải đảm bảo xác định được: - Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa.
Dựa vào chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác.
* Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản
Xác định BĐS đó có dễ chuyền nhượng hay không. Để xác định được phải dựa vào tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác.Trên cơ sở đánh giá tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế - xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường, các yếu tố khác để đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS.
* Tình trạng pháp lý tình trạng thực tế của bất động sản
Phải đảm bảo xác định được:
- Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. - Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. + BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, BĐS đã có đầy đủ các điều kiện được thế chấp hay chưa.
- BĐS có tranh chấp hay không.
- BĐS có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch QSD, QSH hay không.
- BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không.
- Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không.
* Định giá bất động sản
Xác định diện tích BĐS được tính giá trị
Đối với quyền sử dụng đất
- Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế.
- Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích được ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký QSH: nếu có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS thì diện tích được tính giá trị được xác định như ở QSD đất.
Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế.