II. Dư nợ xấu 45 30-
2.3.2. Kiểm tra hiện trạng bất động sản làm thế chấp
Sau khi kiểm tra hồ sơ BĐS làm tài sản thế chấp, nếu không hợp lệ CVKH từ chối việc nhận BĐS làm tài sản thế chấp.
Trường hợp hồ sơ BĐS thế chấp hợp pháp, CVKH phối hợp với Ban/chuyên viên thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng hoặc Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh để tiến hành kiểm tra hiện trạng và định giá BĐS thế chấp.
Điều kiện BĐS được nhận là tài sản thế chấp được quy định như sau:
* Về nguồn gốc đất nhận thế chấp
nhượng hoặc trao đổi hoặc đất thuê của Nhà nước nhưng nguồn gốc đất phải rõ ràng, hợp pháp và hợp lệ.
- Techcombank không nhận thế chấp đối với đất lấn chiếm, đất không có nguồn gốc rõ ràng hoặc không hợp lệ. Trường hợp khu đất thế chấp có một phần là đất lấn chiếm thì Techcombank chỉ định giá phần đất có đầy đủ giấy tờ, phần đất lấn chiếm không được định giá nhưng được coi là gắn liền với tài sản thế chấp và cũng thuộc tài sản thế chấp.
* Về mục đích sử dụng
- Techcombank chỉ nhận thế chấp QSD đất đối với các loại đất sử dụng cho các mục đích xây dựng nhà ở (bao gồm đất vườn liền kề gắn với đất ở), đất trụ sở, đất văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác.
- Không nhận thế chấp các loại đất sử dụng cho mục đích lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất dùng cho mục đích quân sự, công cộng; đất chưa sử dụng, đất hoang.
* Về phạm vi địa giới: Chỉ nhận thế chấp QSD đất đối với đất thuộc địa giới hành chính sau:
- Đất thuộc phạm vi thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh.
- Đất nội thành, nội thị của các thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh/thành phố.
- Đất thuộc các địa phương lân cận với Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng nhưng không cách xa quá 30Km kể từ trung tâm các thành phố nói trên.
- Đất có mặt tiền tiếp giáp với đường quốc lộ.
- Đất thuộc khu công nghiệp, khu chế xuất đã được quy hoạch.
- Không nhận thế chấp đất nằm ngoài phạm vi địa giới hành chính nêu trên. Hạn chế đất nằm trong phạm vi địa giới trên nhưng nằm sâu trong ngõ, ngách nhỏ dưới 2m, các trường hợp này phải xem xét kỹ khả năng phát mại của tài sản.
* Các điều kiện khác đối với đất
- Đất không có tranh chấp: Đối với đất đã có “sổ đỏ”, “sổ trắng” hoặc Hợp đồng mua bán nhà đất của các công ty bán nhà thì không nhất thiết phải xác định tranh chấp,
trừ trường hợp có nghi ngờ. Đối với đất có các giấy tờ sở hữu không thuộc 03 loại giấy tờ trên thì phải có xác nhận của UBND xã, phường hoặc Sở địa chính là đất không có tranh chấp, nếu không có xác nhận của các cơ quan trên thì không nhận thế chấp.
- Đất không nằm trong phạm vi quy hoạch: Việc xác định đất có thuộc phạm vi quy hoạch hay không phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết của địa phương. Khi xác minh đất có thuộc quy hoạch hay không, CVKH có thể dựa vào xác nhận của UBND xã, phường hoặc tìm hiểu qua Văn phòng kiến trúc sư trưởng, phòng xây dựng địa phương hoặc tìm hiểu qua các kênh thông tin khác.
- Đối với đất đi thuê phải thoả mãn 02 điều kiện sau:
+ Đất phải thuê của các cơ quan Nhà nước, các doanh nghiệp có thẩm quyền thuê đất (Sở địa chính, Sở địa chính nhà đất, các chủ đầu tư khu chế xuất, khu công nghiệp, các chủ đầu tư được thuê đất của Nhà nước để cho thuê lại).
+ Thời gian thuê đất còn lại phải từ 05 năm trở lên, nhưng phải lớn hơn thời hạn thế chấp tối thiểu là 02 năm.
* Các tài sản trên đất
- Các công trình xây dựng trên mặt đất phải có giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ các trường hợp sau đây không cần giấy phép xây dựng:
+ Các trường hợp đã có “sổ trắng”: Khi đó QSH nhà đã được Nhà nước công nhận và ghi trong sổ. Trường hợp diện tích, số tầng xây dựng trên thực tế lớn hơn số được ghi trong sổ thì phải bổ sung giấy phép xây dựng và cải tạo nhà.
+ Các trường hợp mua nhà, mua móng nhà của các chủ đầu tư xây dựng nhà để bán, trường hợp này không cần có giấy phép xây dựng cho từng nhà.
+ Các công trình có kết cấu từ 03 tầng trở xuống có diện tích mặt sàn nhỏ hơn 200 m2, được xây dựng nhà tại thị xã, thị trấn không cần giấy phép xây dựng.
+ Các trường hợp đầu tư xây dựng nhà xưởng mà trong quyết định đầu tư có cho phép xây dựng thì không cần giấy phép xây dựng riêng.
- Chỉ nhận tài sản gắn liền với đất làm tài sản thế chấp khi đã nhận thế chấp QSD đất và QSD đất thuê.