II Giá trị quyền sử dụng căn hộ theo tham khảo thị trường
3.2.1. Giải pháp từ phía ngân hàng
3.2.1.1. Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định
Bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định là hai bộ phận có vai trò quan trọng của Techcombank. Hoạt động của hai bộ phận này đảm bảo cho hoạt động tín dụng của ngân hàng được diễn ra thường xuyên, rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn. Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn tại ngân hàng thì bộ phận tín dụng có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ vay vốn. Các cán bộ của bộ phận tín dụng có trách nhiệm thu thập và yêu cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan theo quy định của bộ phận thẩm định. Mọi khoản vay của khách hàng tại ngân hàng đều cần có tài sản thế chấp nhằm tránh rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng buộc phải tiến hành xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ. Vì vậy, phía ngân hàng luôn yêu cầu khách hàng phải nộp toàn bộ hồ sơ gốc có liên quan đến BĐS thế chấp. Tuy nhiên, một số khách hàng đã sử dụng giấy tờ giả mạo để thế chấp, hoặc đem thế chấp BĐS tại nhiều ngân hàng, và chỉ
đến khi ngân hàng phải xiết nợ thì mới phát hiện ra những sai xót này. Chính vì vậy, để đảm bảo an toàn cho các khoản tín dụng, các cán bộ tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý của BĐS thế chấp của các khách hàng vay thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, Sở địa chính… để xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ thế chấp mà khách hàng giao nộp. Bên cạnh đó, các cán bộ của bộ phận thẩm định cũng cần kiểm tra ngay hồ sơ sau khi tiếp nhận để kịp thời phát hiện những sai xót, tài liệu còn thiếu để cho bộ phận tín dụng bổ sung một cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận và xác lập hồ sơ định giá.
3.2.1.2. Giải pháp về nâng cao hiệu quả quy trình định giá bất động sản
* Tuân thủ quy trình định giá theo quy định của Techcombank
Các CVĐG cần tuân thủ đầy đủ các bước của quy trình định giá mà ngân hàng Techcombank đã quy định cho toàn bộ hệ thống, không được tự ý cắt bỏ một quá trình nào hay một công đoạn định giá nào. Đây là giải pháp quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá.
* Nâng cao tính chính xác, hợp lý của các thông tin được sử dụng trong quá trình định giá
Quy trình định giá yêu cầu các CVĐG phải thu thập các thông tin liên quan đến BĐS mục tiêu mà không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp. Các CVĐG cần điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý của các thông tin, tránh trường hợp đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng nhiều của ý kiến khách hàng.
Để tăng tính chính xác của các kết quả định giá, CVĐG cần điều tra nghiên cứu kỹ các thông tin thị trường, sau đó phân tích và xử lý các thông tin thu thập được thật cẩn thận, tỷ mỷ. Công việc này đòi hỏi các CVĐG phải có kỹ năng, trình độ và kinh nghiệm về công tác định giá BĐS để từ đó có thể đưa ra được mức giá hợp lý, sát với giá trị thực của BĐS trên thị trường.
Các thông tin để so sánh BĐS cần phải thu thập từ 3 BĐS trở lên, CVĐG cần đầu tư thời gian thu thập các BĐS đã được bán trên thị trường, còn thông tin của các BĐS đang giao bán chỉ dùng để tham khảo.
* Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh trong tờ trình báo cáo kết quả định giá
Khi viết tờ trình báo cáo kết quả định giá tài sản thế chấp là BĐS thì theo quy định của Techcombank thì phải mô tả được địa chỉ, vị trí của BĐS. Thông qua đó thuyết minh cho kết quả định giá, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trưởng bộ phận thuận tiện cho việc phê duyệt tờ trình. Tuy nhiên, hiện nay công cụ tác nghiệp chưa được cung cấp đầy đủ cho các CVĐG, các CVĐG vẫn phải sử dụng chung máy ảnh với nhau nên BĐS thiếu những hình ảnh cụ thể về một số BĐS thế chấp. Do vậy, những thông tin về vị trí của đất, các thông tin về đặc điểm, cấu trúc của công trình trên đất, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh nơi BĐS tọa lạc không được thể hiện một cách rõ ràng trong hồ sơ định giá. Chính vì vậy, thông tin về BĐS chưa được rõ ràng gây khó khăn cho người phê duyệt tờ trình và hình ảnh của BĐS định giá không được thể hiện một cách trực quan. Vì vậy, cần bổ xung thêm hình ảnh trong tờ trình định giá trên cơ sở trang bị cho mỗi nhân viên định giá một máy ảnh để thuận tiện trong việc có được các hình ảnh về BĐS định giá. Đồng thời, cũng nên quy định việc chụp ảnh đối với BĐS bao gồm: các hình ảnh về đất, ảnh bên ngoài của toàn bộ công trình trên đất, ảnh cơ sở hạ tầng nơi BĐS tọa lạc, ảnh về kiến trúc, nội thất bên trong của BĐS.
* Quy định cách xác định giá trị nhà và công trình gắn liền với đất
Trong giá trị của BĐS thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm một tỷ lệ rất nhỏ so với giá trị của QSD đất. Tuy vậy, không phải vì thế mà các CVĐG đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất. Không như đất, giá trị của nhà và các công trình trên đất luôn bị hao mòn và giảm dần theo thời gian. Vì vậy, khi định giá các CVĐG cũng cần quan tâm đến vấn đề này.
Hiện nay cách xác định giá trị còn lại của nhà chỉ đơn thuần dựa vào giá trị còn lại của các cấu trúc có tuổi thọ dài, điều này dẫn đến giá trị còn lại của nhà thiếu chính xác. Do đó, khi tính giá trị còn lại của nhà cần quan tâm đến những yếu tố có tuổi thọ ngắn khi định giá.
* Áp dụng cách tính tỷ lệ hao mòn phù hợp
Việc Techcombank hiện nay quy định thời gian khấu hao công trình trên đất từ 10-15 năm là chưa thực sự hợp lý. Hiện nay, Nhà nước đã có quy định đối với công trình BĐS thời gian khấu hao là từ 30-50 năm. Trên thực tế có những công trình có thời gian khấu hao lâu hơn rất nhiều. Để xác định được tỷ lệ hao mòn, cần căn cứ vào thời gian mà công trình đó đã được đưa vào sử dụng và tuổi thọ kinh tế của công trình theo thiết kế. Biện pháp để giảm bớt rủi ro cho ngân hàng thì Techcombank có thể cộng thêm số năm mà công trình được thế chấp vào thời gian đã đưa vào sử dụng rồi mới chia cho tuổi thọ kinh tế để tìm ra tỷ lệ hao mòn.
* Kết hợp các phương pháp định giá và sử dụng phương pháp thu nhập trong định giá BĐS thế chấp
Đối với các BĐS tạo ra thu nhập như nhà hàng, khách sạn hoặc các tài sản hình thành từ vốn vay thì nên sử dụng phương pháp thu nhập. Hiện nay, trên toàn hệ thống Techcombank phương pháp định giá được sử dụng phổ biến là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Đây là một hạn chế khi chỉ sử dụng hai phương pháp khi định giá các BĐS tạo thu nhập. Bởi lượng thông tin so sánh là không nhiều, hơn thế nữa, định giá theo phương pháp chi phí chỉ căn cứ vào các quyết toán công trình thì độ chính xác không cao do có thể bị thổi phồng hoặc do những biến động của thị trường mà mức giá đưa ra là không phù hợp, không sát với giá thị trường tại thời điểm hiện tại. Vì vậy, trong quá trình định giá các CVĐG nên kết hợp các phương pháp định giá lại với nhau.
3.2.1.3. Giải pháp về nhân sự
* Nâng cao trình độ cho các chuyên viên định giá
Đa số các CVĐG của Khối bán lẻ hiện nay là từ các chuyên ngành khác chuyển sang, kinh nghiệm và các kiến thức về định giá BĐS còn hạn chế. Do vậy, ngân hàng cần cử các cán bộ, CVĐG tham gia các khóa học, các khóa đào tạo ngắn hạn về nghiệp vụ định giá nhằm nâng cao trình độ cho các CVĐG. Ngoài ra, các cán bộ cũng như CVĐG cần học hỏi kinh nghiệm, cách thức tiến hành định giá của các tổ chức, các công
ty khác đặc biệt là các công ty, tổ chức nước ngoài có uy tín hoặc các tổ chức, cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá BĐS để nâng cao hiệu quả của quy trình định giá BĐS.
* Sử dụng các hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo ra động lực trong công tác cho các cán bộ và CVĐG
Ngân hàng cần có các chính sách khen thưởng các cán bộ và CVĐG có thành tích trong công tác định giá thế chấp để khuyến khích lòng hăng say công việc của các cán bộ trong ngân hàng. Hơn nữa, ngân hàng cũng cần có các chế tài xử lý các vi phạm của cán bộ, CVĐG khi có vi phạm.
3.2.1.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho các cuộc định giá bất động sản
Đây là giải pháp cần thực hiện trên toàn hệ thống Techcombank. Trong cơ chế thị trường, những thông tin về BĐS luôn thay đổi, biến động. Vì vậy, để có thể định giá chính xác giá trị của BĐS thế chấp thì ta phải lưu trữ và phân tích các thông tin từ thị trường, từ đó chọn lọc ra được các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá. Dựa vào hệ thống thông tin này, CVĐG có thể phân tích tình hình thị trường, đưa ra các dự báo về giá của BĐS trong tương lai, đồng thời có thể tra cứu, lấy được các thông tin nhanh, chính xác và có căn cứ hơn là việc tìm kiếm trên internet như hiện nay.