II. Dư nợ xấu 45 30-
2.4.2.Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm
Để đảm bảo sự chuyên môn hóa, tính khách quan trong việc thẩm định TSBĐ và hạn chế các rủi ro, việc định giá TSBĐ sẽ được phân cấp theo các tiêu chí: loại tài sản, mức giá trị theo giá khung, vị trí địa lý, hoặc mức độ phức tạp của TSBĐ.
Đối với BĐS, giá khung của một BĐS được tính như sau:
Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác): Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ban hành) * diện tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở).
Đất vườn liền kề: Giá khung = Giá một mét vuông đất vườn (do UBND tỉnh/Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) * diện tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích đất vườn được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở).
Trường hợp chưa có GCNQSD đất (hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở), Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS đó hoặc của hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS tương đương) * phần diện tích được tính.
Trường hợp có GCNQSD đất (hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở), Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND ban hành) * diện tích được tính (đó là phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở).
Trong trường hợp BĐS thẩm định có cả đất ở và đất liền kề, Giá khung là tổng của giá khung đất ở và giá khung đất vườn liền kề.
Đối với nhà chung cư cũ theo Nghị định 61: Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND ban hành) * hệ số phân tầng (tính theo Nghị định 61 của Chính phủ) * diện tích được tính (đó là phần diện tích sử dụng riêng được ghi trong GCNQSH nhà ở và QSD đất ở).
Bảng 2.3: Hệ số phân bổ tầng
(NĐ 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở)
Nhà Hệ số phân bổ cho các tầng 1 2 3 4 5 6 2 Tầng 0.7 0.3 3 Tầng 0.7 0.2 0.1 4 Tầng 0.7 0.15 0.1 0.05 5 Tầng trở nên 0.7 0.15 0.08 0.05 0.02 0
Đối với nhà chung cư mới: Giá khung = Giá một mét vuông sàn (theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS đó hoặc của hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS tương đương) * phần diện tích được tính.