khốn hĩa các khoản vay thế chấp bất động sản
Chứng khốn hĩa các khoản vay thế chấp bất sản là lĩnh vực hoạt động hồn tồn mới, việc triển khai áp dụng thành cơng khơng phải thuận lợi, dễ dàng, rất nhiều vấn đề cĩ liên quan đến việc triển khai, áp dụng chứng khốn hố các khoản tín dụng bất động sản được phát sinh và đặt ra như: lợi ích của các thành viên tham gia vào quá trình chứng khốn hĩa? Việc áp dụng kỹ thuật chứng khốn hĩa các khoản vay thế
chấp bất động sản thực hiện như thế nào? Rủi ro của hoạt động này và các vấn đề kỹ
thuật khác cĩ liên quan…Cụ thể cĩ bốn vấn đềđặt ra và đề tài giải quyết như sau:
Vấn đề thứ nhất đặt ra là chứng khốn hĩa các khoản vay thế chấp bất sản của NHTM như thế nào?
- Về phương thức thực hiện: quá trình chứng khốn hĩa, là quá trình trong đĩ các NHTM bán các khoản vay bất động sản cho cơng ty chứng khốn hĩa. Sau khi mua các khoản này, cơng ty chứng khốn hĩa sẽ tiến hành tập hợp thành từng nhĩm theo những tiêu chuẩn nhất định. Trên cơ sở đĩ, cơng ty chứng khốn hố sẽ xin phép
UBCKNN để được niêm yết và phát hành chứng khốn với tài sản đảm bảo là bất
động sản.
- Loại tín dụng bất động sản để chứng khốn hĩa: Đối với các khoản cho vay thế
chấp bất động sản hiện nay của các NHTM, cĩ thể thấy khoản tín dụng cho vay mua nhà là khoản tín dụng cĩ thể sử dụng để chứng khốn hĩa đầu tiên. Sở dĩ như vậy vì, nhà ở là sản phẩm bất động sản hồn thiện, cĩ nhu cầu rất lớn và giá trị cao, vì vậy những rủi ro liên quan đến nợ vay; đến lợi ích nhà đầu tư trong quá trình chứng khốn hĩa sẽđược đảm bảo, đồng thời cĩ cơ hội thu hút nhà đầu tư cao hơn.
Vấn đề thứ hai đặt ra là lợi ích của các nhà đầu tư, cơng ty chứng khốn hĩa và NHTM trong quá trình chứng khốn hố
- Nguồn thu của quá trình này là lãi suất tiền vay (thường là lãi suất cho vay trả gĩp của khách hàng vay vốn các NHTM)
- Đối với các nhà đầu tư: thu nhập chính là nguồn thu từ lãi suất trái phiếu hàng năm. - Đối với NHTM: nguồn thu chính là khoản thu về tạo lập chứng khốn hĩa và các khoản thu khác cĩ liên quan để bù đắp các chi phí phục vụ khoản vay. Mặt khác lợi ích đối với các NHTM cịn lớn hơn nữa về mặt hiệu quả sử dụng vốn. Các khoản tín dụng được bán cho các cơng ty chứng khốn hĩa với số tiền thấp hơn giá trị các khoản vay tín dụng bất động sản; do sự tách biệt về mặt thanh tốn lãi và gốc đối với trái phiếu chứng khốn hĩa: tiền gốc của trái phiếu chỉ thanh tốn khi đáo hạn, tiền lãi thanh tốn theo định kỳ. Trong khi đĩ, hàng tháng ngân hàng thu tiền khách hàng vay dưới hình thức trả gĩp (gốc và lãi). Sau khi phần lãi chuyển cho cơng ty chứng khốn hĩa để thanh tốn lãi trái phiếu, phần gốc các NHTM vẫn cĩ thể sử dụng để sinh lời.
Đây là lợi ích vơ cùng to lớn đối với các NHTM trong quá trình khai thác và sử dụng vốn.
- Đối với cơng ty chứng khốn hĩa: nguồn thu chính là chênh lệch lãi suất cho vay bất
động sản và các khoản chi phí về lãi suất trái phiếu trả cho nhà đầu tư; chi phí tạo lập và phục vụ khoản vay phải trả cho các NHTM. Như vậy tỷ suất sinh lợi (lãi suất) của cơng ty chứng khốn hố như sau:
P (%) = lãi suất cho vay – chi phí trả cho NHTM – lãi suất trái phiếu chứng khốn hố
+ Hiện nay lãi suất cho vay bất động sản được các NHTM áp dụng theo cơ chế lãi suất thỏa thuận. Trên nguyên tắc bù đắp chi phí đầu vào và cĩ lãi. Tùy theo điều kiện mỗi ngân hàng thương mại; tuỳ theo tích chất khoản vay; đối tượng vay; thời hạn vay mà các NHTM đưa ra các mức lãi suất khác nhau. (Giả sử lãi suất đối với cho vay mua nhà phổ biến hiện nay là 16%/năm).
+ Lãi suất huy động của một số loại trái phiếu cĩ kỳ hạn 5 năm, phát hành năm 2006
được giao dịch tại SGDCK TP.HCM hiện nay phổ biến ở mức 8,5%/năm.
+ Giả sử chi phí tạo lập, chi phí phục vụ các khoản vay cho các NHTM là 2%/năm; trái phiếu chứng khốn hố với lãi suất cạnh tranh so với trái phiếu Chính phủ là 9,5%/năm; thì tỷ suất sinh lợi P của cơng ty chứng khốn hĩa là 4,5%/năm.
Vấn đề thứ ba đặt ra là những biện pháp xử lý những rủi ro phát sinh trong quá trình chứng khốn hĩa
+ Đối với rủi ro trả trước: để hạn chế rủi ro này các cơng ty chứng khốn hĩa cần phải thiết lập những kỹ năng quản lý, quản trị danh mục tài sản cần thiết. Theo đĩ, trong cấu trúc chứng khốn hĩa, cần xây dựng một cơ cấu kỳ hạn linh hoạt với nhiều ngày
đáo hạn cho một trái phiếu sẽ giúp nhà phát hành tránh được rủi ro trả trước. Tuy nhiên việc ấn định các kỳ hạn khác nhau này khơng phải ngẫu nhiên mà phụ thuộc rất nhiều vào khả năng dự đốn phân tích, dự đốn xem cĩ khoảng bao nhiêu % khoản vay cĩ thể bị trả nợ trước hạn. Đây là việc làm khĩ và địi hỏi nhà phát hành và định chế tài chính trung gian phải cĩ đủ năng lực phân tích danh mục tài sản để cĩ thể dự
kiến chính xác tỷ lệ này.
+ Đối với rủi ro tín dụng phát sinh (do khách hàng khơng trả nợ đúng hạn): giải pháp quan trọng là các NHTM cĩ chính sách tín dụng tốt nhằm đảm bảo việc theo dõi, kiểm tra tình hình tín dụng. Đồng thời chủđộng cĩ những biện pháp xử lý trong tình huống khách hàng khơng trảđược nợ.
Vấn đề thứ tư đặt ra là loại chứng khốn, lãi suất và thời hạn của chứng khốn
Đây là vấn đề thuộc yếu tố kỹ thuật, chứng khốn hĩa các khoản vay bất động sản của NHTM được phát hành dưới hình thức trái phiếu. Với lãi suất được xác định theo nguyên tắc bù đắp chi phí và cĩ lãi cho cơng ty chứng khốn hĩa và đủđể hấp dẫn nhà đầu tư. Thời hạn của trái phiếu về cơ bản sẽ tương đồng với thời hạn của các mĩn vay.