Các kết quả đạt được
Trong thời gian vừa qua, ngoài mặt mạnh là nhận thầu xây lắp các công trình cơ sở hạ tầng, dân dụng và công nghiệp, Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội đã thực hiện được khá nhiều dự án đầu tư vào nhà chung cư và đưa vào kinh doanh có hiệu quả. Tập thể ban lãnh đạo và nhân viên Công ty đã từng bước cố gắng tìm tòi học hỏi và nâng cao năng lực của mình trong lĩch vực này. Các khu nhà chung cư do công ty xây dựng, một mặt đáp ứng được phần nào nhu cầu về nhà ở của ngươi dân, đồng thời đảm bảo thực hiện theo đúng chủ trương của Nhà nước về việc xây dựng các khu nhà ở chung cư theo dự án, hạn chế tình trạng xây dựng trái phép, không theo quy hoạch gây lộn xộn trong kiến trúc và mất mỹ quan đô thị. Dưới đây là một số kết quả mà công ty đã đạt được trong những năm qua: - Hiệu quả về mặt tài chính:
Các dự án chung cư, bên cạnh việc xem xét đánh giá trên phương diện hiệu quả kinh tế - xã hội, còn được nhìn nhận đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư về mặt tài chính. Một số chỉ tiêu cơ bản về hiệu quả tài chính thường được công ty sử dụng để đánh giá hiệu quả đầu tư là chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án (NPV); Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn (hoàn vốn); chỉ tiêu suất thu nội bộ IRR; tỷ số lợi ích – chi phí (B/C)...Ngoài ra còn có các chỉ tiêu về tỷ suất lợi nhuận, Doanh thu thuần tính theo từng năm của đời dự án, thu nhập thuần tính về thời điểm tương lai...Trên cơ sở các chỉ tiêu đó, ban lãnh đạo công ty ra quyết định có nên đầu tư hay không hoặc sau khi hoàn thành xong, hiệu quả mà dự án mang lại cho Công ty như thế nào, từ đó xem xét đánh giá những mặt đã đạt được, những mặt còn yếu, khắc phục những vấn đề còn tồn tại, đồng thời rút kinh nghiệm cho những công trình sau...
Hiệu quả về mặt tài chính được đánh giá theo từng dự án. Công tác lập dự án phải dựa trên tình hình thực tế, trên cơ sở đó dự tính một cách chính xác các chỉ tiêu về tài chính – kinh tế xã hội...Tránh hiện tượng dự án có hiệu quả nhưng lại không thực hiện hoặc thực hiện các dự án không đem lại hiệu quả, dẫn tới thua lỗ trong kinh doanh. Đây là căn cứ để các cán bộ quản lý đưa ra quyết định đầu tư. Sở dĩ đòi hỏi sự chính xác vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại của chính doanh nghiệp. Để xem xét hiệu quả về mặt tài chính của dự án, lấy dự án Chung cư 96 Định Công – Phương Liệt – Thanh Xuân – HN làm ví dụ:
Chung cư 96 Định Công được thiết kế là một khu nhà ở đa năng kết hợp văn phòng và dịch vụ tại 96 Định Công – Phương Liệt – Thanh Xuân – HN. Nhà ở được thiết kế 18 tầng, trong đó, có 1 tầng hầm làm gara để xe; tầng 1, tầng lửng và tầng 2 được thiết kề làm khu điều hành và dịch vụ.
Các chỉ tiêu về tài chính đưa ra xem xét:
Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án NPV = 8.185.316.874 đồng Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn T = 2.68 năm
Chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ IRR = 16,93% Một đồng vốn cho 0,081 đồng lợi nhuận
Chỉ tiêu thu nhập thuần tính về thời điểm hiện tại NPV dương, thể hiện giá trị tăng thêm mà dự án mang lại cho công ty.
Chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ, là suất sinh lời thực tế của dự án đầu tư, IRR = 16,93% cao hơn rất nhiều so với lãi suất vay vốn tại thời điểm thực hiện dự án là khoảng 9%, chứng tỏ dự án mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp.
Thời gian hoàn vốn thể hiện khả năng thanh khoản và rủi ro của dự án. Trong dự án này thời gian hoàn vốn là 2.68 năm là khá ngắn cho thấy tính thanh khoản, chứng tỏ tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn đầu tư của dự án càng thấp
Trên khía cạnh tài chính, đây là dự án đầu tư có hiệu quả - Về mặt kinh tế:
Số dự án về nhà Chung cư có xu hướng tăng lên. Ngoài các dự án liên danh, liên kết, hiện nay công ty đang tiến hành thi công công trình nhà chung cư C4 Xuân Đỉnh, Từ Liêm với quy mô 9 tầng, do chính công ty làm chủ đầu tư và xây dựng. Bên cạnh đó, quy mô các dự án cũng tăng lên cả về diện tích chiếm đất và lượng vốn đầu tư cho một dự án. Đến nay, Công ty đã thực hiện được khoảng trên 12 dự án về chung cư, trụ sở văn phòng làm việc, các khu đô thị mới với giá trị hàng trăm tỷ đồng...
Để hoàn thành một dự án xây dựng đòi hỏi phải thực hiện trong một thời gian khá dài, do đó kết quả và hiệu quả đầu tư từ các dự án mang lại là chưa thể định lượng một cách chính xác. Thực tế cho thấy, đầu tư vào bất động sản là một hình thức đầu tư đem lại lợi nhuận rất lớn cho các nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực này. Có thể nhìn nhận từ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty CP XD số 1 Hà Nội. Trong những năm qua, doanh thu từ việc đầu tư phát triển các khu chung cư đã đóng góp khá lớn vào doanh thu của Công ty . Điều này thể hiện đường lối đúng đắn khi công ty tham gia đầu tư vào lĩnh vực này, có thể thấy qua bảng số liệu dưới đây:
Bảng 13: Doanh thu từ kinh doanh nhà chung cư của Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội
Đơn vị tính: Triệu đồng STT Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
1 Doanh thu từ kinh
doanh nhà chung cư 382.317 304.142 256.873 215.760 2 Tổng doanh thu 691.870 627.612 542.751 467.810 3 Tỷ lệ %/ Tổng doanh
thu 55,3% 48,5% 47,3% 46,12%
Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty giai đoan 2005 – 2008 (Phòng Tài chính - Kế toán)
Có thể nói, doanh thu từ hoạt động đầu tư vào nhà chung cư của công ty giai đoan 2005 – 2008 có xu hướng giảm, điều này không thể hiện đây là một lĩnh vực đầu tư kém hiệu quả. Thực tế, trong năm 2007 – 2008, thị trường bất động sản có xu hướng chững lại do nền kinh tế chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Điều này có ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động sản xuất kinh doanh của tất cả các doanh nghiệp, không chỉ là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vự bất động sản.
Tuy nhiên, từ đầu năm 2009, thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc, do các hình thức đầu tư khác không mang lại hiệu quả, nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào bất động sản. Đồng thời, do nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân, thị trường nhà chung cư dần sôi động trở lại. Do đó, có thể khẳng định, đầu tư vào lĩnh vực nhà chung cư là một chiến lược mang tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội.
Thông qua đầu tư vào các dự án xây dựng nhà chung cư, năng lực của đội ngũ cán bộ công nhân viên ngày càng được nâng cao, có kinh nghiệm thực tiễn. Trình độ quản lý dự án từng bước được hoàn thiện. Từ đó, nâng cao được uy tín của công ty trong ngành xây dựng, tạo dựng nên thương hiệu của công ty. Nhà ở chung cư phát triển đa dạng về các loại hình,các nhà chung cư cao tầng,
trung tầng, thấp tầng; nhà chung cư cao cấp....với kiến trúc đẹp, cơ cấu căn hộ hợp lý đang dần được phát triển, đáp ứng được nhu cầu và thị hiếu của người dân. Hiện nay, đời sống của người dân ngày một tăng, do đó, nhu cầu của họ ngày càng đa dạng. Trong những năm gần đây, lựa chọn hàng đầu của một bộ phận không nhỏ dân cư sống trong các thành phố lớn là sống trong các khu chung cư, ngoài sự thuận tiện như một số chung cư cao cấp sẽ có các khi dịch vụ ngay trong chung cư như shopping, giải trí...Thì được sống trong các căn hộ chung cư còn là biểu hiện của cuộc sống hiện đại, văn minh và quan niệm sống mới.
Cùng với sự tăng trưởng về số lượng, chất lượng các công trình xây dựng nhà chung cư đang dần được nâng cao và ngày càng hoàn thiện tốt hơn. Đặc biệt là việc cung cấp dịch vụ quản lý đồng bộ tại các khu chung cư cao tầng lớn như: Quản lý vận hành thang máy, nước sinh hoạt, vệ sinh môi trường, trông giữ xe, duy tu, bảo trì công trình...Ngoài một số nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với mục đích kiếm lời, mô hình quản lý chung cư mới này phần nào tạo nên tâm lý tin tưởng và là một trong những nhân tố thu hút một lượng lớn dân cư tham gia góp vốn mua căn hộ hoặc tham gia các hợp đồng mua bán căn hộ tại các khu chung cư để sở hữu làm nhà ở...
Việc đầu tư xây dựng các khu chung cư đã góp phần giải quyết công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên của Công ty và cho toàn xã hội góp phần nâng cao đời sống cho người lao động, giảm lượng lao động thất nghiệp cho xã hội. Quá trình thực hiện các công trình này, ngoài người lao động làm việc trong công ty, công ty đã sử dụng thêm một lượng lớn lao động mùa vụ, tạo công ăn việc làm cho hàng nghìn người. Tính đến năm 2008, mức lương trung bình
của mỗi người lao động/ 1 tháng là 1.800.000 đồng, đây là một trong những sự nỗ lực cố gắng của công ty nhằm đảm bảo đời sống cho người lao động. Bên cạnh đó, việc xây dựng các khu chung cư còn đảm bảo đúng quy hoạch
của Nhà nước, góp phần tăng mỹ quan đô thị, đời sống của người dân sống trong các chung cư cũng được nâng cao....Khu cảnh quan xung quanh các căn hộ chung cư với nhiều cây xanh, có tầm nhìn rộng và thoáng, được bố trí hợp lý các dịch vụ đi kèm, thể hiện lối sống hiện đai, đem lại sự thuận tiện cho cuộc sống của người dân. Việc xây dựng các chung cư không làm ảnh hưởng đến các công trình liền kề, mà cùng với đó, tạo thành một quần thể với kiến trúc đẹp và đồng bộ, vừa không làm ảnh hưởng đến môi trường sống xung quanh. Có thể nói, đây là một môi trường lý tưởng cho các gia đình lựa chọn.
Những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân
- Nhược điểm lớn nhất tồn tại trong việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà chung cư của Công ty là chậm tiến độ của rất nhiều dự án. Lấy ví dụ như: Chung cư C4 Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội, theo báo cáo giám sát, đánh giá thực hiện dự án đầu tư 6 tháng cuối năm 2008, tiến độ thực hiện dự án sẽ bắt đầu vào Quý IV/2004 và kết thúc vào năm 2008, nhưng cho đến nay, dự án vẫn đang trong giai đoạn thi công, dự kiến đến năm 2010 mới đưa vào khai thác...Tiến độ dự án triển khai chậm, dẫn tới mất cơ hội đầu tư trong giai đoạn thị trường đang sốt, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty. Có thể nhận định do một số nguyên nhân sau:
Về thủ tục chuẩn bị đầu tư: Các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư như:
Phê duyệt quy hoạch chi tiết, giao đất thực hiện dự án, thủ tục hành chính tại một số địa phương chồng chéo không nhất quán, thực hiện mất rất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Bên cạnh đó, công ty cũng gặp rất nhiều khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, di dân của dự án...Nguyên nhân là do sự phối hợp giữa Chủ
đầu tư với các ngành chức năng, chính quyền địa phương, hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng chưa có sự phối hợp chặt chẽ và thống nhất trong quan
điểm. Việc xác định loại đất, tài sản, nguồn gốc, quy chủ...chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn khi làm việc với dân. Dẫn tới công tác bàn giao mặt bằng chậm, ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện dự án. Việc đền bù, giải phóng mặt bằng nếu không thực hiện tốt sẽ gây xung đột, khiếu kiện, tác động không nhỏ đến dự án.
Do năng lực tài chính của chủ đầu tư: Đối với các dự án đầu tư vào nhà ở,
khu chung cư, đòi hỏi vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư chiếm tỷ lệ từ 20% tổng mức đầu tư dự án. Do biến động của thị trường tài chính tiền tệ, chính sách thắt chặt các khoản vay đối với dự án đầu tư bất động sản khiến cho nhiều dự án gặp rất nhiều khoa khăn trong việc huy động vốn vay, lãi suất vay vốn liên tục tăng khiến cho chủ đầu tư e dè trong việc sử dụng vốn vay để thực hiện dự án. Đối với một số dự án đã ký hợp đồng vay vốn, công tác giải ngân lại gặp nhiều khó khăn, một số tổ chức tín dụng tìm mọi cách trì hoãn làm chậm tiến độ giải ngân vốn gây áp lực về vốn cho chủ đầu tư, dẫn tới ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện dự án.
Quá trình thực hiện dự án diễn ra trong một thời gian tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan như: Sự thay đổi của thời tiết, sự thay đổi
của các chính sách, những biến động của thị trường, nhất là sự tăng giá của các nguyên vật liệu đầu vào cũng góp phần làm chậm tiến độ công trình. Giá vật tư, sắt thép tăng cao, khiến vốn đầu tư đội lên, chủ đầu tư rất mất thời gian lo thu xếp đủ vốn. Nguồn nguyên vật liệu không phải lúc nào cũng ổn định, khiến doanh nghiệp phải chạy đôn chạy đáo lo cho đủ. Với những công trình cao cấp, nguyên vật liệu phải nhập ngoại, các chủ đầu tư còn phụ thuộc tiến độ giao hàng của đối tác nước ngoài. Những yếu tố này gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ hoàn thành dự án...
Công tác quản lý dự án còn nhiều tồn tại.Một số ban quản lý dự án thiếu kinh
nghiệm và năng lực trong công tác điều hành, quản lý dự án đặc biệt là những dự án lớn, có yêu cầu phức tạp về công nghệ. Chưa chủ động trong việc giải quyết và xử lý những khó khăn, vướng mắc về vốn, thủ tục đầu tư và quyền
lợi của nhà thầu khiến một số nhà thầu chưa tập trung thi công, giãn tiến độ thi công, làm chậm tiến độ chung của dự án, gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư...
- Hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư trong những năm qua chưa đạt hiệu quả cao gây ra nhiều khó khăn cho Công ty, dẫn tới việc chậm trễ trong việc nắm bắt cơ hội đầu tư, giảm uy tín của công ty ...Hiệu quả đầu tư chưa cao là do tồn
tại một số nguyên nhân sau:
Vẫn còn hạn chế trong công tác tiếp thị, nghiên cứu thị trường. Công tác này chưa thực sự mạnh và tương xứng với sự phát triển của công ty, dẫn tới việc chậm trễ trong việc nắm bắt các cơ hội đầu tư
Công tác tiếp thị với các chủ đầu tư truyền thống còn chưa mạnh, chưa mở rộng thêm được nhiều quan hệ với chủ đàu tư trong lĩnh vực mới, thị trường mới. Việc đánh giá các đối thủ cạnh tranh chưa đúng mức, chưa đi sâu tìm hiểu kỹ năng lực của các nhà thầu khác khi tham gia đấu thầu.
Công tác nghiên cứu thị trường của Công ty còn yếu kém, thu thập