Quan hệ cung - cầu bất động sản được thể hiện thơng qua một hàm số giá bất động sản.Việc xác định cung cầu hàng hố bất động sản trên thị trường trong từng giai đoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn đề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khơng ổn định và khĩ xác định như: tính chất cố định của cung hàng hố, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất nơng nghiệp, cơng nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc xác định mức cung - cầu phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng sẽ gặp nhiều khĩ khăn. Mặt khác, biến động cung cầu trên thị trường bất động sản trong thời gian qua đã cho thấy một vấn đề nổi lên như sau:
Khi thị trường bất động sản nĩng (bong bĩng), là lúc cầu lớn hơn cung nhưng thực tế thì mức độ chênh lệch cung cầu trong giai đoạn này lại khác nhau ở từng địa phương, từng loại hình bất động sản, khơng phải là sự mất cân bằng tồn bộ.
Điển hình năm 2007, chênh lệch cung cầu bắt đầu ở khu vực TP.HCM và TP. Hà Nội và sốt nĩng ở khu vực căn hộ cao cấp, nhà đất dự án, văn phịng cho thuê.
Tuy nhiên, sau đĩ hiện tượng đầu cơ và tâm lý bầy đàn của người dân đã dẫn đến chênh lệch cung cầu lan nhanh sang các khu vực khác, địa phương khác, loại hình bất động sản khác.
Tiếp đến, sự biến động này sau đĩ tạo nên tâm lý thị trường bất động sản nĩng lên tồn phần, ở tất cả các loại hình bất động sản khác nhau, tạo nên khĩ khăn đối với nhu cầu mua nhà, đất ở của những đối tượng là những người cĩ thu nhập thấp, những người cĩ nhu cầu nhà ở thực sự.
Trước tình hình đĩ, Chính phủ tác động điều chỉnh thị trường bất động sản bằng các chính sách như sẽ đánh thuế bất động sản, hoặc nhà đầu tư bất động
thắt chặt tín dụng để chống lạm phát hoặc chính sách hạn chế cho vay đầu tư mua bán bất động sản của các ngân hàng, v..v...
Tất cả những tác động này, sau đĩ lại dẫn đến thị trường bất động sản giảm giá. Tuy nhiên, do các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản đã mua bất động sản ở thời điểm nĩng với giá cao, nay cho dù cĩ giảm giá thì sự giảm giá cũng chỉ ở mức tương đối, tùy vào khả năng chấp nhận lỗ của mỗi nhà đầu tư, sự giảm giá này xét cho cùng vẫn chưa đưa giá bất động sản trở về giá trị thực.
Mặc khác, sự giảm giá bất động sản cũng chỉ là sự giảm giá nhất thời, hoặc là giảm giá ở một vài loại hình bất động sản nào đĩ, chứ khơng phải là giảm giá tồn bộ các loại bất động sản trên thị trường. Ví dụ như trong giai đoạn hiện nay, loại hình văn phịng cho thuê vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu và giá thuê rất cao. Quỹ đất tại các khu cơng nghiệp đang thu hút nhiều nhà đầu tư. Loại nhà ở cĩ giá trị trung bình và thấp khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn đang rất “nĩng”. Chỉ cĩ loại bất động sản là căn hộ cao cấp, đất nền dự án là đang giảm giá và gặp khĩ khăn trong giao dịch do trước đây khi thị trường nĩng (năm 2007) đã bị đẩy lên quá cao.
Theo Chiến lược phát triển đơ thị của Việt Nam, diện tích đất đơ thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên 460.000 ha vào năm 2020. Nâng tổng diện tích nhà ở bình quân từ 11,7 m2/đầu người hiện nay lên 20m2/đầu người vào năm 2020. Theo đánh giá thì mức độ đơ thị hĩa của Việt Nam đang trong khoảng 28%, trong khi theo kinh nghiệm của thế giới mức độ đơ thị hĩa từ 30%- 70% sẽ là thời kỳ thị trường bất động sản phát triển nhanh nhất2.