II. Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đấ tở tái định c trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1. Cơ chế, chính sách:
Căn cứ vào các văn bản pháp luật của Nhà nớc về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế - xã hội, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về chính sách và biện pháp bồi thờng, hỗ trợ, tái định c phù hợp với tình hình của thành phố. Trong đó các quy định về công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định c phục vụ giải phóng mặt bằng cũng đợc thể hiện khá cụ thể:
- Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 của UBND thành phố Hà Nội và Nghị quyết số 09/NQ-HĐ ngày 21/7/2000 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về công tác giải phóng mặt bằng, xác định đây là nội dung quan trọng nhằm thực hiện chơng trình phát triển kinh tế- xã hội của thủ đô, thực hiện quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội đến năm 2020, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng 5 năm của thành phố.
- Quyết định số 123/QĐ-UB ngày 06/12/2001 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định những nguyên tắc về quản lý đầu t và xây dựng khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn thành phố. Các khu đô thị mới phải đợc xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết đợc phê duyệt, đồng bộ cơ sở hạ tầng đô thị, cũng nh các cơ sở bảo đảm hoạt động hành chính, an toàn dân c…đảm bảo cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện để tạo lập cuộc sống ổn định, sinh hoạt, làm việc và giao tiếp thuận tiện. Đồng thời quy định về những nguyên tắc sử dụng quỹ nhà ở, đất ở sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật: đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu t phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở, đất ở của thành phố phục vụ di dân giải phóng mặt bằng.
- Quyết định số 01/QĐ-UB ngày 06/07/2002 của UBND thành phố ban hành quy chế mua nhà đã xây dựng hoặc theo đơn đặt hàng để phục vụ di dân giải phóng mặt bằng theo phơng thức huy động các nguồn vốn ứng trớc đầu t xây dựng nhà ở của các thành phần kinh tế.
- Quyết định số 15/QĐ-UB ngày 17/01/2003 về ban hành giá bán căn hộ chung c cao tầng cho các đối tợng tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 63/2002/QĐ-UB và Quyết định số 91/2003/QĐ-UB về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xâydựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố, trong đó có nguồn bổ sung kinh phí để xây dựng nhà ở tái định c.
- Quyết định số 76/QĐ-UB ngày 19/5/2004 của UBND thành phố quy định về quản lý thực hiện đầu t các dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở và khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quy đinh chủ đầu t thực hiện dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở, khu đô thị và các chủ dự án thành phần trong các dự án có nghĩa vụ bàn giao 20% diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, 50% diện tích sàn nhà cao tầng, 25% nhà vờn biệt thự để bổ sung vào quỹ nhà ở của thành phố.
- Quyết định số 26/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố quy định cụ thể về bồi thờng hỗ trợ tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong đó quy định cụ thể các nguyên tắc bố trí tái định c nh sau:
1-Chỉ xét giao đất, bán hoặc cho thuê nhà tái định c đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở, đất ở hợp pháp bị thu hồi có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-Chính phủ ngày 03/12/2004 của Chính phủ và có hộ khẩu thờng trú tại Hà Nội.
2-Căn cứ quỹ đất, nhà tái định c hiện có (số lợng, diện tích, cơ cấu căn hộ), UBND quận, huyện có trách nhiệm ban hành quy chế bố trí, xắp xếp tái định c cho dự án. Quy chế này phải đảm bảo công khai, công bằng, phù hợp với
quy định của pháp luật. Ưu tiên tái định c tại chỗ cho ngời bị thu hồi nhà ở, đất ở tại nơi có dự án tái định c .
3-Ngời sử dụng nhà ở, đất ở tại khu vực nội thành, thị trấn khi bị thu hồi thì chủ yếu đợc bồi thờng bằng tiền và bố trí tái định c bằng nhà ở, căn hộ. Việc giải quyết nhà ở đợc quy định nh sau:
a-Chủ sử dụng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc (nhà đang thuê nhà nớc hoặc tổ chức tự quản) khi bị thu hồi đợc mua hoặc thuê nhà ở mới có diện tích không thấp hơn diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi.
b-Chủ sử dụng nhà ở thuộc sở hữu riêng (sở hữu t nhân), có diện tích đất sử dụng riêng khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng đợc bố trí căn hộ theo những nguyên tắc sau:
-Chủ sử dụng nhà ở, đất ở có 01 sổ hộ khẩu có từ 10 nhân khẩu trở lên hoặc có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên, đang ăn ở thờng xuyên và đăng ký hộ khẩu th- ờng trú tại địa điểm giải phóng mặt bằng đợc xét mua hai căn hộ tái định c; nh- ng tổng diện tích các căn hộ đợc tái định c không quá 03 lần diện tích đất bị thu hồi.
-Chủ sử dụng nhà ở, đất ở không đăng ký hộ khẩu thờng trú Hà Nội nhng không đăng ký thờng trú tại địa điểm giải phóng mặt bằng (hộ khẩu KT2) chỉ đ- ợc xét mua 01 căn hộ tái định c.
4-Trờng hợp các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi nhà ở, đất ở trong khu vực đờng vành đai I (khu vực nội thành) khi di chuyển ra bên ngoài thì ngoài mức diện tích nhà tái định c hoặc bố trí theo quy định tại mục 3 ở trên còn đợc tính hệ số chuyển vùng nh sau:
-Nhà ở nằm trong đờng vành đai 1: hệ số là 1,0.
-Nhà ở nằm từ đờng vành đai 1 đến đờng vành đai 2: hệ số là 1,1. -Nhà ở nằm từ đờng vành đai 2 đến đờng vành đai 3: hệ số là 1,2. -Nhà ở nằm ngoài đờng vành đai 3: hệ số là 1,3.
5-Phần diện tích nhà ở đợc bố trí lớn hơn tiêu chuẩn quy định tại mục 3, 4 ở trên đợc bán theo giá quy định của UBND thành phố nhân với hệ số bằng 1,2.
6-Trờng hợp ở các huyện ngoại thành, các quận mới thành lập sau năm 1997 mà ngời dân vẫn sinh sống chủ yếu bằng nông nghiệp, ngành nghề tiểu, thủ công nghiệp thì tùy theo quỹ đất thực tế tại địa phơng có thể bố trí đợc tái định c, ngời có đất ở hợp pháp bị thu hồi có thể đợc giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định. Nếu đợc xét giao đất ở thì theo hạn mức nh sau:
a-Nếu diện tích đất ở bị thu hồi toàn bộ hoặc nhỏ hơn các mức diện tích quy định dới đây thì đợc giao bằng 100% diện tích đất bị thu hồi:
-60 m2 đối với khu vực nội thành;
-80 m2 đối với khu vực nội thị xã, thị trấn, các phờng mới đợc thành lập sau năm 1997;
-120 m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng; -160 m2 đối với khu vực nông thôn trung du.
Việc phân loại xã nông thôn đồng bằng, trung du áp dụng theo quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội.
b-Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ lớn hơn các mức quy định tại mục a trên thì đợc giao đủ theo mục a và giao bổ sung bằng 50% diện tích chênh lệch, nhng tổng diện tích đợc giao không lớn hơn 1,5 lần (đối với đất ở đô thị) và không lớn hơn 2 lần (đối với đất ở nông thôn) mức quy định tại mục a nêu trên.
c-Trờng hợp Nhà nớc thu hồi toàn bộ diện tích đất ở của ngời đang sử dụng mà diện tích bị thu hồi nhỏ hơn 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100 m2(đối với đất ở nông thôn) thì ngời có đất bị thu hồi có thể đợc xét giao đất bổ sung cho đủ mức giao đất tối thiểu 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100 m2(đối với đất ở nông thôn), nhng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất ở do đợc UBND thành phố quy định nhân với hệ số điều chỉnh K = 1,2.
7-Các trờng hợp bị thu hồi một phần nhà ở, đất ở:
a-Không xét bán căn hộ, giao đất tái định c cho các chủ sử dụng nhà ở, đất ở sau đây:
-Có diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 20 m2 mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100 m2(đối với đất ở nông thôn) cho một chủ sử dụng đất;
-Diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 10 m2 mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 20 m2.
-Diện tích đất ở còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng trên 120 m2 tính cho 01 chủ sử dụng đất.
b-Các trờng hợp nêu tại mục a trên đây mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng (có diện tích nhỏ hơn 20 m2 hoặc lớn hơn 20 m2 nhng kích thớc thửa đất không hợp lý) không xây dựng nhà ở đợc theo quy hoạch, nếu UBND quận, huyện đã có quyết định thu hồi toàn bộ hoặc chủ sử dụng đất đã chuyển nhợng cho hộ liền kề để hợp khối xây dựng theo quy hoạch thì đợc xem xét bán nhà, giao đất tái định c nh trờng hợp bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở theo mục 1, 2, 3, 4 nêu trên.
8-Các trờng hợp tổng số tiền bồi thờng, hỗ trợ về nhà, đất và tài sản trong phơng án bồi thờng, hỗ trợ không đủ để nộp tiền mua căn hộ tái định c thì phần chênh lệch còn thiếu đợc phép trả dần trong 10 năm theo quy định (trừ trờng hợp các hộ tự nguyện trả tiền một lần khi mua nhà). Việc cho phép bán trả dần đợc lập ngay trên phơng án bồi thờng, hỗ trợ, tái định c.