D. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật
G.Đánh giá về mặt hiệu quả tài chính và phương án trả nợ của dự án:
1/ Thuyết minh thông số và cơ sở tính toán
1.1/ Nhóm thông tin về khấu hao cơ bản
Tính thời gian khấu hao trên cơ sở Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 V/v Ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định của Bộ tài chính (Chi tiết tại Bảng 5 - Khấu hao của dự án).
- Phần xây lắp : Khấu hao trong 48 năm - Phần thiết bị : Khấu hao trong 10 năm - Chi phí đất có hạ tầng : Khấu hao trong 08 năm
- Xây lắp khác : Khấu hao trong 05 năm
- Chi phí dự phòng : Khấu hao trong 05 năm - Lãi vay trong thời gian xây dựng : Khấu hao trong 05 năm
Dự kiến cứ 10 năm thay thế đối với hạng mục thiết bị và chiết tính khấu hao tiếp tục cho phần thiết bị thay thế, bổ sung.
1.2/ Nhóm thông tin chi phí vốn:
Giá thuê đất trong thời gian 50 nă trả tiền hàng năm. Giá thuê đất theo căn cứ quyết định số 150/2007/QĐ ngày 28/12/2007 của UBND thành phố HN thì đất tại vị trí xây dựng dự án là vị trí 1, giá dự kiến 5.090 nghìn đồng/m2. DN tạm tính chi phí đất hàng năm là 0.2% giá đát hàng năm
Thời gian vay vốn và trả nợ: - Thời gian vay vốn : 13 năm - Thời gian trả nợ : 10 năm.
- Thời gian ân hạn : 2.5 năm (ân hạn gốc và lãi) Lãi suất cho vay: 21%/năm
Lãi suất chiết khấu:
Lãi suất chiết khấu: 18.56%/năm, tính theo phương pháp bình quân gia quyền chi phí vốn của vốn tự có (17%) và vốn vay (21%).
1.3/Nhóm thông tin về đầu vào , Chi phí của dự án:
Hệ thống chi phí để vận hành, khai thác tòa nhà bao gồm: - Chi phí quảng cáo, tiếp thị : 2% doanh thu
- Chi phí lương : 3% doanh thu - Chi qlý, vận hành : 5% doanh thu - Chi phí bảo dưỡng TX : 3% KHCB - Chi phí sửa chữa lớn 5 năm/1 lần: 10%KHCB - Chi phí bảo hiểm tài sản : 2% doanh thu - Chi phí BHXH,BHYT : 19%quỹ lương
1.4/Nhóm thông tin về đầu ra – Doanh thu của dự án
Theo thông tin nắm bắt được từ thị trường và diễn biến giá cả tại địa điểm dự án thì giá văn phòng cho thuê ở mức khoảng 30-35 USD/m2.
2/ Hiệu quả tài chính dự án và khả năng trả nợ.
Hiệu quả tài chính của dự án:
- Trong 30 năm hoạt động, dự án trong có lãi ngay trong năm hoạt động đầu tiên. Những năm về sau lợi nhuận ròng đều dương và tăng trưởng mạnh qua các năm, đến năm thứ 30 lợi nhuận tích lũy là 97.077 triệu đồng
- Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả dự án:
• Theo quan điểm của Ngân hàng:
+ NPV_TIP là 11.750 trđ > 0; + IRR_TIP là 22.4%
• Theo quan điểm của Chủ đầu tư:
+ NPV_EPV là 34.643trđ > 0 + IRR_EPV là 32%
Các chỉ tiêu trên cho thấy theo quan điểm ngân hàng và quan điểm chủ đầu tư dự án trên đều có hiệu quả.
Sự thay đổi cụ thể được thể hiện trên bảng tính.
H. Phân tích độ nhạy của dự án
- Hiệu quả của dự án đầu tư ít chịu ảnh hưởng bởi sự thay đổi của tổng vốn đầu tư. Hiệu quả của dự án đầu tư chịu ảnh hưởng bởi chi phí đầu vào. Nếu chi phí tăng từ 1% đến 6% thì dự án vẫn có hiệu quả nhưng nếu chi phí tăng trên 11 % thì dự án có NPV < 0. Tuy nhiên trường hợp này ít xảy ra vì mức 11% là khá lớn. Trong trường hợp khi chi phí đầu vào tăng 11%, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giá bán cho phù hợp, đảm bảo hiệu quả cho dự án. Hiệu quả của dự án đầu tư chịu ảnh hưởng ít bởi giá bán sản phẩm.
*/ Nhận xét: Các xem xét và tính toán cho thấy dự án khả thi về phương diện tài chính, có khả năm trả nợ vay như đã tính toán. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});