Theo điều 43 của quy chế cho vay đối với khách hàng của SHB thì trong thời gian không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được đầy đủ thông tin và hồ sơ tín dụng hợp lệ theo quy định của ngân hàng, phải quyết định cho vay hay không cho vay và thông báo cho khách hàng biết. Ngoài ra ngân hàng phải niêm yết công khai cho khách hàng biết về thời hạn thẩm định cho vay tối đa là 30 ngày. Trường hợp không cho vay, ngân hàng phải thông báo bằng văn bản cho khách hàng, trong đó nêu rõ lý do từ chối cho vay
Trong những năm gần đây, các nguồn cho vay trung và dài hạn tại SHB đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng dư nợ cho vay, cụ thể năm 2005, tỷ trọng cho vay trung dài hạn chiếm 19,7% tổng dư nợ, nhưng sang năm 2007 con số này đã tăng lên là 37,8. Trong đó nguồn cho vay trung và dài hạn chủ yếu thông qua các dự án đầu tư.
Bảng 2.10: Tình hình thẩm định tài chính dự án tại SHB Năm Chỉ tiêu 2005 +/- (%) 2006 +/- (%) 2007 +/- (%) Số dự án xin vay 19 - 35 84,2 76 117,1
Số dự án được phê duyệt 5 - 14 180 35 150
+ Tỷ trọng 26,3% 40% 46%
Tổng dư nợ cho vay tài trợ dự án (tỷ VNĐ)
43, 29 - 107, 25 217,1 958,27 379,6
+ Tỷ trọng (trên tổng dư nợ) 18,8% 21,8% 27,8%
Nguồn: Số liệu thống kê của phòng khách hàng doanh nghiệp SHB
Từ số liệu ở bảng trên chúng ta thấy rằng tỷ trọng của tổng dư nợ cho vay tài trợ dự án trên tổng dư nợ đều tăng qua các năm. Hơn nữa số dự án được phê duyệt trên tổng số dự án xin vay cũng ngày càng lớn. Nguyên nhân là do SHB ngày càng chú trọng vào kênh cho vay theo dự án đầu tư.
Bảng 2.11: Tỷ lệ nợ xấu và nợ quá hạn trong hoạt động cho vay theo dự án
Đơn vị: Tỷ đồng Năm Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
Tổng dư nợ cho vay dự án 43,29 107,25 958,27
+ Tổng nợ quá hạn 0,8 2,06 20,2
Tỷ lệ nợ quá hạn (trên tổng dư nợ cho vay dự án) 1,85% 1,92% 2,11%
+ Tổng nợ xấu 0,5 1,7 17,44
Tỷ lệ nợ xấu ( trên tổng dự nợ cho vay dự án) 1,16% 1,59% 1,82%
Nguồn: Số liệu thống kê của phòng khách hàng doanh nghiệp SHB
Từ bảng trên chúng ta thấy rằng tỷ lệ nợ quá hạn cũng như tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ cho vay theo dự án đều tăng qua các năm. Năm 2005 tỷ lệ nợ quá hạn là 1,85%, tuy nhiên sang năm 2006 và 2007 cùng với sự tăng lên
đáng kể trong tổng dư nợ cho vay dự án thì tỷ lệ nợ quá hạn cũng tăng lên. Năm 2006 tỷ lệ nợ quá hạn là 1,92 % và tăng lên 2,11% trong năm 2007.
Các khoản nợ xấu trong hoạt động cho vay dự án cũng tăng lên qua các năm. Tỷ trọng nợ xấu trên nợ quá hạn năm 2005 là 62,5%, tuy nhiên sang năm 2006 tỷ trọng này tăng lên tới 82,5% và đạt con số 86,33% vào năm 2007. Chính vì vậy tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng đều thay đổi tăng qua 3 năm. 2.3. Ví dụ về thẩm định dự án tại SHB
Chi tiết về dự án đầu tư
Tên dự án đầu tư: Khu Biệt thự, nhà nghỉ cuối tuần và du lịch sinh thái Thanh Xuân
Địa điểm của dự án: Khu Thanh Cao, xã Ngọc Thanh, thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Thanh Xuân
Dự án do cơ quan có thẩm quyền duyệt báo cáo khả thi: UBND Tỉnh Vĩnh Phúc
Sản phẩm: Khu Biệt thự, nhà nghỉ cuối tuần và du lịch sinh thái
Thị trường tiêu thụ: Trong nước (khách hàng người Việt Nam và người nước ngoài có thu nhập khá và cao).
Tổng nhu cầu vốn đầu tư toàn dự án: 942.135 triệu đồng, trong đó khái toán đầu tư Khu QI: 84.822 triệu đồng
Thời gian thực hiện dự án: Thời gian đầu tư xây dựng dự án: 5 năm (từ 2005-2009), có thể triển khai bán và đưa vào hoạt động từ năm 2009
Thời gian xây dựng hoàn thiện khu QI của dự án: đến năm 2009 Mục đích vay: Thực hiện một phần dự án đầu tư xây dựng khu nhà nghỉ và du lịch sinh thái “Thung lũng Thanh Xuân”- Đầu tư khu QI (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Số tiền đề nghị vay: 30.000 triệu VND (Ba mươi tỷ đồng chẵn) Thời gian đề nghị vay: 8 năm (96 tháng )
Trên cơ sở những thông tin chung về dự án đầu tư, cán bô ̣ thẩm đi ̣nh đánh giá:
- Dự án nằm trong khu vực có điều kiện tự nhiên sinh thái thích hợp để đầu tư xây dựng phát triển khu du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái; gần thủ đô Hà Nội, gần khu du lịch sinh thái Đại Lải và một số khu sinh thái lân cận; phù hợp quy hoạch phát triển của Tỉnh và chính quyền địa phương;
- Dự án được hưởng nhiều ưu đãi của Chính phủ theo Luật khuyến khích đầu tư và chính sách ưu đãi của địa phương;
- Dự án đầu tư theo ý tưởng nhằm phục vụ đối tượng khách hàng cao cấp trong và ngoài nước nên suất đầu tư khá lớn, hơn nữa, giao thông vào khu vực dự án hiện nay còn khó khăn nên việc tiêu thụ sản phẩm sẽ chậm hơn so với các dự án cùng loại có mức đầu tư thấp hơn
Thẩm định tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn
Tổng vốn đầu tư khu QI: 84.821.870.000 đồng. Trong đó:
o Đền bù giải phóng mặt bằng: 5.000 triệu đồng
o Trả tiền sử dụng đất: 2.313 triệu đồng
o Chi phí xây dựng: 44.609 triệu đồng
o Chi phí thiết bị: 16.700 triệu đồng
o Chi phí khác: 3.200 triệu đồng
o Chi phí dự phòng ( 5% x A): 4.000 triệu đồng
o Chi phí quản lý dự án: 9.000 triệu đồng
Nhu cầu vốn, nguồn vốn thực hiện dự án:
o Vốn tự có: 51.721,87 triệu đồng
o Vốn vay các TCTD: 33.100 triệu đồng trong đó: - Vay VPBank: 3.100 triệu đồng
- Đề nghị vay SHB: 30.000 triệu đồng
Khi tiến hành thẩm đi ̣nh, đánh giá tổng vốn đầu tư cán bô ̣ tín du ̣ng đã chưa xem xét đến các yếu tố thay đổi làm tăng chi phí của dự án (chí phí xây dựng hay chi phí thiết bi ̣) do trượt giá hay la ̣m phát, mà đồng ý với tổng vốn đầu tư mà dự án đưa ra ( 84.821,87 triệu đồng). Hơn nữa phần vốn tự có, cán bô ̣ tín du ̣ng cũng chưa đánh giá tính khả thi cũng như các nguồn huy đô ̣ng của nguồn vốn này.
Để thu thâ ̣p các thông tin về quan hê ̣ của khách hàng với các TCTD khác, cán bô ̣ tín du ̣ng đã sử du ̣ng hê ̣ thống SmartBank (thông tin từ CIC).
Và theo báo cáo của công ty và thông tin của CIC, doanh nghiê ̣p đang quan hê ̣ vay vốn ta ̣i ngân hàng ngoài quốc doanh VPBank, và ta ̣i thời điểm xin vay vốn dư nơ ̣ của khách hàng đang là 3.100.000.000 đồng
Thẩm định doanh thu và chi phí
Doanh thu của khu QI từ hai nguồn chính là doanh thu từ tiền chuyển nhươ ̣ng đất và doanh thu từ tiền cho thuê đất
Khu QI có diê ̣n tích đất sử du ̣ng lâu dài là 8ha. Công ty dự kiến bán từ năm 2009 đến năm 2016 theo tỷ lê ̣ 5%/ 8%/ 15%/ 20%/ 25%/ 20%/ 5%/2%.
Về giá bán, giá khởi điểm trung bình là 2.050.000 VND, tùy từng vi ̣ trí sẽ có hê ̣ số và sau 1 năm giá sẽ tăng 14.4%
Diê ̣n tích cho thuê dài ha ̣n là 2.5 ha từ năm 2009 tới năm 2018 theo tỷ lệ là 0%, 8%, 12%, 12%, 12%, 12%, 12%, 12%, 12%, 8%
Bảng 2.12 : Doanh thu của dự án Thanh Xuân
Đơn vị: Triệu đồng
Nội dung Năm 2009 Năm 2010
I Doanh thu chuyển QSD đất 8.200 15.008 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tỷ lê ̣ 5% 8%
Diê ̣n tích đất bán 4000 6400
Tỷ lê ̣ tăng giá 1.0 1.14
Đơn giá 2,050 2,345
II Doanh thu cho thuê QSD đất 2.400
Tỷ lê ̣ 0% 8%
Diê ̣n tích cho thuê 2000
Đơn giá 1,200
( Doanh thu chi tiết xem phần phụ lục)
Chi phí cho dự án khu Q bao gồm hai khoản mục chi phí lớn là chi phí cơ bản đầu tư, xây dựng thiết bị (gồm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, trả tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí dự phòng và các chi phí khác) và chi phí hoạt động (bao gồm chi phí lương công nhân viên, chi phí quản lý, chi phí khấu hao và lãi vay).
o Thẩm định doanh thu:
Khi tính doanh thu chuyển quyền sử du ̣ng đất, công ty dự đoán giá bán tăng 14.4% sau mỗi năm. Đây là mô ̣t con số có thể chấp nhâ ̣n được nhất là trong thời điểm 2007, thi ̣ trường bất đô ̣ng sản Viê ̣t Nam đang ngày rất “ nóng”.
Khi tính toán doanh thu công ty chưa tính đến doanh thu từ hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh du li ̣ch. Cán bộ tín dụng đánh giá điều này có thể làm giảm lợi nhuâ ̣n sau thuế của dự án, nhưng không ảnh hưởng tới khả năng trả nợ ngân hàng của dự án
o Thẩm định chi phí:
Các khoản chi phí của dự án phát sinh từ thời điểm trước khi khách hàng đến vay ngân hàng (năm 2004). Chính vì vậy khi xác định dòng tiền để tính chỉ tiêu NPV một cách chính xác, cán bộ tín dụng đã tính đến chi phí của dự án tại thời điểm dự án đã đầu tư trước đó (năm 2004), chứ không chỉ tính chi phí từ thời điểm ngân hàng thẩm định cho vay (năm 2007). Tuy
nhiên khi thẩm định, cán bộ tín dụng đồng ý với các chi phí mà khách hàng đưa ra, đặc biệt là các khoản chi phí cơ bản đầu tư xây dựng
Thẩm định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả của dự án
Cán bô ̣ tín du ̣ng đã tính toán các chỉ tiêu:
Thu nhập ròng NPV (15năm): 5.295 tỷ đồng >0 - Tỷ suất doanh lợi nội bộ IRR: 15,89% - Thời gian hoàn vốn: 6 năm 6 tháng
Mặc dù vòng đời của dự án là 50 năm, tuy nhiên khi tính chỉ tiêu NPV cán bộ tín dụng chỉ tính trong khoảng thời gian 15 năm (từ 2004 -2018). Điều này xuất phát từ lí do là khách hàng chỉ dự tính doanh thu của khu QI đến năm 2018. Hơn nữa ngân hàng chỉ cho dự án vay trong trong 8 năm, và nếu tính dòng tiền trong 50 năm thì rất phức tạp và không có đủ dữ liệu. Vì vậy cán bộ thẩm định giả thiết chỉ tính NPV trong thời gian hợp lý là 15 năm
Thẩm định dòng tiền và lãi suất chiết khấu
o Dòng tiền:
Dòng tiền của dự án bao gồm dòng tiền đầu tư và dòng tiền hoạt động. Khi tính toán lại dòng tiền hoạt động, cán bộ tín dụng xác định “ dòng tiền hoạt động = khấu hao + lợi nhuân sau thuế”. Cán bộ tín dụng đã không
tính đến lãi vay- một dòng tiền đi ra của dự án. Sở dĩ như vậy bởi cán bộ tín dụng xem xét khả năng trả nợ gốc của dự án. Trường hợp cán bộ tín dụng xem xét đến khả năng trả nợ gốc và lãi của dự án thì “ dòng tiền hoạt động = khấu hao + lợi nhuận sau thuế - lãi vay”
Bảng 2.13: Dòng tiền của dự án khu QI
Đơn vị: triệu đồng
Nội dung 20040 20051 20062 20073 20084 20095 Dòng tiền -7,290 -10,372 -4,013 -38,547 -19,721 -3,366
A. Dòng tiền đầu tư -6,665 -9,663 -3,150 -35,684 -14,505 -6,155 B.Dòng tiền hoạt động -625 -709 -863 -2,863 -5,216 2,789
- Khấu hao 667 1,633 1,948 5,516 6,967 7,582 - Lợi nhuận sau thuế -1,292 -2,342 -2,811 -8,379 -12,182 -4,793
Dòng tiền hoạt động trong 5 năm đầu âm (từ 2004-2008) do đây là giai đoạn đầu tư ban đầu của dự án, chỉ xuất hiện dòng tiền ra (dòng tiền đầu tư) mà chưa có khoản thu nào. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
o Về lãi suất chiết khấu:
Lãi suất chiết khấu của dự án chính là chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC)
- Mức lợi tức vốn CSH mong đợi: 14,4%/năm - Chi phí sử dụng vốn vay: 13,56%/năm - Lãi suất CK bình quân:
WACC = 14,4%* 51.721.870.000/ 84.822.000.000 + 13,56*(84.822.000.000 -51.721.870.000) / 84.822.000.000 = 14,07%
Thời gian thẩm định:
Đối với dự án Thanh Xuân cán bộ tín dụng mất 11 ngày để có đầy đủ bộ hồ sơ của khách hàng và thời gian thẩm định dự án từ khi có đầy đủ hồ sơ từ khách hàng chỉ trong vòng 3 ngày.
Bảng 2.14: Thời gian thẩm định dự án Thanh Xuân
Ngày nhận đề nghị của khách hàng 24/8/2007
Ngày nhận đầy đủ hồ sơ từ khách hàng 04/9/2007
Ngày hoàn tất tờ trình 07/9/2007
Dựa trên những thẩm định trên, cán bộ tín dụng đã: - Đề nghị cho vay: Công ty cổ phần Thanh Xuân
- Lý do:
+ Khách hàng có tư cách pháp lý, có năng lực tài chính, có kinh nghiệm đầu tư kinh doanh các dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu đô thị.
+ Dự án khả thi, có khả năng trả nợ đúng hạn.