II. Thực trạng quảnlý tại tổng côngty LILAMA
2. Sự cần thiết phải đầutư
Tổng công ty lắp máy Việt Nam là một doanh nghiệp của nhà nước với hơn 40 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và lắp đặt . Hầu hết các công trình xây dựng và công nghiệp trên toàn quốc đều có sự tham gia của tổng công ty. Riêng lĩnh vực lắp đặt các nhà máy công nghiệp và các công trình dân dụng lớn đều do bàn tay của người thợ lắp máy tạo dựng nên. Lực lượng cán bộ công nhân viên của tổng công ty gồm 17 nghìn người , số cán bộ tuyển dụng đang dần dần thay thế các cán bộ đã nghỉ hưu.
Ngày nay trong công cuộc công nghiệp hoá và hiện đại hoá , tổng công ty đã đóng góp phần lớn trong thực hiện các dự án lớn của nhà nước . Tổng công ty đã được đảng và nhà nước giao tổng thầu epc một số dự án như : nhà máy lọc dầu dung quất gói 2, 3; nhà máy nhiệt điện uông bí mở
rộng 300mw , nhà máy xi măng hoàng thạch giai đoạn 3, nhà máy nhiệt điện cà mau và một số nhà máy khác…
Tổng công ty lắp máy hoạt động trên phạmvi toàn quốc , trụ sở chính của tổng công ty đặt tại hà nội. Là nhà tổng thẩu epc , mọi họat động của cơ quan tổng công ty và các công ty thành viên được thống nhất trên mọi lĩnh vực . Cơ quan tổng công ty ngoài các phòng ban chức năng giúp việc hội đồng quản trị và tổng giám đốc còn có các đơn vị hạch toán phụ thuộc :
- Ban quản lý dự án điện uông bí và các ban quản lý dự án khác - Công ty tư vấn lắp máy
- Công ty xuất nhập khẩu tổng hợp lắp máy - Công ty cơ giới tập trung
- Viện nghiên cứu và chuyển giao công nghệ hàn - Trung tâm ứng dụng phần mềm tin học
- Viện điều dưỡng.
Để đáp ứng những yêu cầu và nhiệm vụ đặt ra cho nhà tổng thầu epc , lượng cán bộ làm việc tại cơ quan tổng công ty và các đơn vị hạch toán phụ thuộc ngày càng phát triển . Với cơ sở vật chất hiện tại , cơ quan tổng công ty không thể bố trí đủ diện tích làm việc cho cán bộ . Mặt khác quỹ nhà đất của tổng công ty rất hạn chế nên cán bộ gặp rất nhiều khó khăn trong việc ăn ở . Hàng nghìn cán bộ của tổng công ty ở và công tác trên địa bàn thành phố hà nội nhưng hơn 40 năm qua vẫn chưa được bộ xây dựng hoặc thành phố cấp hay cho thuê nhà . Vì vậy nhu cầu về nơi ở và làm việc cũng như nởi ở cho cán bộ công nhân viên đang trở nên cấp bách . Gần đây, thành phố hà nội cũng như những cơ quan đóng tại hà nội đã tiến hành xây dựng một số khu chung cư cao tầng để giải quyết vấn đề thiếu
nhà ở cho người dân , đặc biệt là đối tượng cán bộ công nhân viên chức . Xây dựng các khu chung cư , văn phòng cao tầng hiện nay đang là một trong những giải pháp tối ưu để giải quyết khó khăn về quỹ nhà ở những đô thị lớn như thành phố hà nội , thành phố hồ chí minh…
Qua phân tích tình hình xây dựng chung và căn cứ theo yêu cầu thực tế , lãnh đạo tổng công ty lắp máy vn quyết định đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 minh khai , hà nội . Quyết định này của lãnh đạo tổng công ty cũng phù hợp với xu thế phát triển nhà ở hiện nay và đã được lãnh đạo bộ xây dựng chấp thuận theo công văn số 739/bxd . Đồng thời , công trình cũng phù hợp với mục đích sử dụng đất là để xây dựng trụ sở , nhà ở theo giấy phép cấp đất số 957/kth ngày 23/3/1961của ubnd thành phố hà nội và quy hoạch quận hai bà trưng - tp hà nội .
• hình thức thực hiện dự án:
Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án • cơ chế quản lý thực hiện dự án
Dự án đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ỏ và làm việc sử dụng nguồn vốn do tổng công ty lắp máy vn và những người mua nhà đóng góp theo tỷ lệ phân chia nhất định ; số vốn do tổng công ty lắp máy vn góp là : 27.179 triệu đồng. Tổng công ty vay nhtm 27.000 triệu đồng với thời hạn 5 năm , lãi suất 10.2% /năm , hết thời gian xây dựng mới phải trả gốc . Số vốn còn lại 179 tr đồng se do tổng công ty huy động vốn tự có ; số vốn do người mua góp là : 99.671 tr đồng . Số vốn này sẽ do người mua đóng góp theo từng giai đoạn thực hiện dự án.
• giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư :
Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án thông qua ban quản lý dự án do tổng công ty cử ra và các đơn vị thi công thành viên
ban quản lý dự án có trách nhiệm tiến hành các thủ tục đầu tư , lên kế hoạch triển khai , giám sát thi công và chất lượng thi công . Chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và trước pháp luật.
• giai đoạn vận hành khai thác :
Ban quản lý dự án xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 minh khai hà nội theo quy chế quản lý thông tư số 15/2000/ tt-bxd ngày 13/11/2000 của bxd , nghị định 07/2003/nđ-cp ngày 30/01/2003 . Có trách nhiệm kết hợp với chính quyền sở tại , cơ quan hữu trách …
Quản lý nguồn thu trong quá trình vận hành khai thác , quản lý việc duy tu bão dưỡng , sữa chữa thường xuyên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các chung cư trong đô thị .
Do đặc thù của công trình là nằm trong khu vực quản lý của cơ quan tổng công ty lắp máy vn nên tông công ty sẽ thành lập ban quản lý nhà 21 tầng chung cho cả khối văn phòng và nhà ở . Về tổ chức, ban quản lý là một bộ phận của văn phòng tổng công ty. Khi dự án đã hoàn thành và công trình được đưa vào sử dụng , ban quảnlý nhà 21 tầng có nhiệm vụ tiếp quản , quản lý và khai thác có hiệu quả công trình . Ban quản lý dự án có nhiệm vụ cụ thể sau:
- các căn hộ được bán cho các đối tượng đã đăng ký và góp vốn đầy đủ theo quy định. Phần diện tích tầng hầm được sử dụng cho các hoạt động dịchvụ như trông giữ xe đạp , xe máy, vừa đảm bảo giữ gìn an ninh trật tự cho khu nhà , vừa có nguồn thu để trang trải một phần các chi phí quản lý chung cư . Những dịch vụ này sẽ do ban quản lý chung cư tổ chức triển khai và thực hiện.
- chịu trách nhiệm vận hành và bảo dưỡng định kỳ các thiết bị và hệ thống kỹ thuật như thang máy, hệ thống gas , hệ thống điều hòa tòa nhà …
- chịu trách nhiệm giữ gìn vệ sinh các phần diện tích công cộng , thu gom rác thải của khu căn hộ và khu văn phòng , đảm bảo an ninh chung
- quản lý và phân bổ các chi phí cho các công việc nói trên cho khối văn phòng và khối căn hộ theo những tỷ lệ hợp lý
- soạn thảo trình duyệt và ban hành các quy chế quản lý chung cư, yêu cầu các đơn vị và các hộ dân thực hiện nghiêm túc và giám sát việc thực hiện đó
Để đảm bảo việc quản lý và vận hành , dự kiến số lượng nhân viên của ban quản lý là 15 người , bao gồm :
Phụ trách quản lý : 1 người Văn thư , thủ quỹ : 1 người Bảo vệ : 4 người Nhân viên vệ sinh : 5 người Nhân viên điều hành kỹ thuật : 5 người Tổng cộng : 15 người
3. Quy trình quản lý dự án xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc tại 124 minh khai - hà nội