sử dụng đất tại Tòa án nhân dân và những vấn đề phát sinh
2.1.1. Tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đaị Chủ thể của quan hệ tranh chấp này là chủ thể của quá trình quản lý, sử dụng đất đaị Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n−ớc là đại diện chủ sở hữụ Các bên tham gia tranh chấp đ−ợc Nhà n−ớc giao đất cho sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định. Trong những năm qua, tranh chấp quyền sử dụng đất diễn ra ở hầu hết các địa ph−ơng trong cả n−ớc. Tuy tính chất và phạm vi khác nhau nh−ng đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh h−ởng đến trật tự và an toàn xã hộị Vì vậy, phải căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, vào đ−ờng lối chính sách của Nhà n−ớc, vào các văn bản pháp luật để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất. Từ đó có những biện pháp giải quyết một cách thỏa đáng góp phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất các tranh chấp có thể xảy rạ
* Theo số liệu thống kê của Văn phòng Tòa án nhân dân tối cao, thì trong các năm từ năm 2000 đến năm 2005, các Tòa án nhân dân các cấp đã thụ lý và giải quyết một số l−ợng lớn các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất, cụ thể nh− sau:
Năm 2000, các Tòa án nhân dân đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 5.562 vụ và đã giải quyết đ−ợc 4247 vụ, trong đó các Tòa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý 5.430 vụ và đã giải quyết đ−ợc 4.155 vụ. Các Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 132 vụ và đã giải quyết đ−ợc 92 vụ [31].
Năm 2001, các Tòa án nhân dân đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 8.479 vụ và đã giải quyết đ−ợc 6.577 vụ, trong đó các Tòa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý 8158 vụ và đã giải quyết đ−ợc 6.340 vụ. Các Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 321 vụ và đã giải quyết đ−ợc 237 vụ [33].
Năm 2002, các Tòa án đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm là 7.887 vụ và đã giải quyết đ−ợc 5.293 vụ trong đó các Tòa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý 7.608 vụ, giải quyết đ−ợc 5.106 vụ. Các Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý 279 vụ, giải quyết đ−ợc 187 vụ [34].
Năm 2003, các Tòa án nhân dân các cấp đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm là 13.852 vụ, đã giải quyết đ−ợc 9.043 vụ, trong đó các Tòa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý 13.516 vụ đã giải quyết đ−ợc 8.876vụ, các Tòa án nhân dân cấp tỉnh thụ lý 336 vụ, giải quyết đ−ợc 167 vụ [35].
Năm 2004, các Tòa án nhân dân các cấp đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm là 20.467 vụ. đã giải quyết 10.953 vụ, trong đó Tòa án nhân dân cấp huyện thụ lý 19.804 vụ, đã giải quyết 10.705 vụ, Tòa án nhân dân cấp tỉnh thụ lý 663 vụ, đã giải quyết 248 vụ [36].
Năm 2005, các Tòa án nhân dân các cấp đã thụ lý giải quyết theo trình tự sơ thẩm là 16.542 vụ đã giải quyết đ−ợc 10.362 vụ, trong đó Tòa án nhân dân cấp huyện thụ lý 16.263 vụ đã giải quyết 10.157 vụ, Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý 279 vụ giải quyết đ−ợc 205 vụ [37].
Đánh giá chung việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thời gian qua chúng tôi xin nêu một số nhận xét nh− sau:
Số l−ợng các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất đã đ−ợc Tòa án nhân dân thụ lý, giải quyết theo chiều h−ớng ngày càng tăng, năm sau cao hơn năm tr−ớc, nhiều vụ có tính chất phức tạp, tranh chấp gay gắt kéo dài qua nhiều cấp xét xử. Nhìn chung các Tòa án nhân dân đã tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự, nhận thức rõ tính đặc thù trong việc giải quyết các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất, kiên trì hòa giải, do đó số l−ợng vụ việc tranh chấp về quyền sử dụng đất đ−ợc Tòa án nhân dân hòa giải thành chiếm tỉ lệ lớn, góp phần giải quyết nhanh các vụ tranh chấp.
Về cơ bản các Tòa án nhân dân đã áp dụng đúng đắn và thống nhất các quy định của Luật đất đai năm 1987, 1993 và Luật đất đai năm 2003, Bộ luật tố tụng dân sự và các văn bản pháp luật khác về đất đai, các h−ớng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao về công tác xét xử các vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất. Đ−ờng lối xét xử các tranh chấp về quyền sử dụng đất đ−ợc các Tòa án nhân dân tuân thủ và áp dụng các văn bản pháp luật t−ơng đối tốt. Nhìn chung, chất l−ợng giải quyết của tòa án ngày một nâng cao, góp phần quan trọng vào việc ổn định trật tự, an toàn xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ng−ời đ−ợc Nhà n−ớc giao quyền sử dụng đất, bảo vệ các giao dịch dân sự hợp pháp trong đời sống xã hội…Phần lớn các bản án, quyết định của Tòa án nhân dân xét xử các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất có căn cứ pháp luật, phù hợp với hoàn cảnh lịch sử, đ−ợc nhân dân đồng tình, d− luận xã hội ủng hộ và đảm bảo hiệu lực thi hành.
Bên cạnh những mặt tích cực đã nêu trên, công tác xét xử các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất đai tại Tòa án nhân dân cũng bộc lộ những hạn chế nhất định, có một số ít bản án, quyết định của Tòa án thể hiện chất l−ợng xét xử ch−a tốt, có nhiều vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần.
Các sai phạm không chỉ giới hạn ở việc áp dụng pháp luật về đất đai mà còn xảy ra trong quá trình áp dụng pháp luật về tố tụng.
Đã có một số tr−ờng hợp Tòa án xác định không đúng thẩm quyền giải quyết của mình nên đã thụ lý cả những việc thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân, không xác định đúng t− cách của các đ−ơng sự trong vụ án nên không đ−a ng−ời có quyền, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng. Ngoài ra còn có các vi phạm về thủ tục tố tụng khác trong quá trình Tòa án thụ lý điều tra, lập hồ sơ, xét xử nh−: đo đạc diện tích đất không chính xác, định giá đất quá thấp vi phạm quyền tự định đoạt của đ−ơng sự…, dẫn đến hậu quả bản án, quyết định của Tòa án bị kháng cáo, kháng nghị nhiềụ Điều đó nói lên rằng trong quá trình giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất, Tòa án còn có những hạn chế, lúng túng khi áp dụng văn bản pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, pháp luật về tố tụng dân sự, đ−ờng lối chính sách của Nhà n−ớc về đất đai trong từng giai đoạn lịch sử…dẫn đến bản án, quyết định của Tòa án còn ch−a chính xác, khách quan. Tình trạng này phản ánh một sự thực khách quan là năng lực, trình độ chuyên môn của một bộ phận Thẩm phán xét xử của Tòa án nhân dân còn hạn chế. Ch−a đáp ứng đ−ợc nhu cầu, nhiệm vụ đề rạ Đó là một trong nhiều nguyên nhân làm ảnh h−ởng tới uy tín của Tòa án.
2.1.2. Những vấn đế phát sinh trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân
* Vấn đề phát sinh do sự thay đổi của chế độ sở hữu đất đai:
Chế độ sở hữu đất đai là nền tảng để xây dựng cơ chế quản lý đất đai và chế độ sử dụng đất đaị Đất đai thực chất là một loại của cải mà thiên nhiên "cho không" loài ng−ời, nó không phải là thành quả lao động, tuy thông qua lao động con ng−ời có thể thay đổi hoặc nâng cao giá trị sử dụng của nó và chỉ khi có sự kết hợp với lao động, đất đai mới trở thành có ích thực sự. ở n−ớc ta chế độ sở hữu đất đai đã thay đổi căn bản trong quá trình phát triển của cách mạng. Từ chỗ đa dạng về hình thức sở hữu nay chỉ còn một hình thức sở hữu đất đai thuần nhất. "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà n−ớc thống nhất quản lý. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n−ớc đại diện chủ sở hữu" [24].
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân tức là tài sản chung của mọi ng−ời chứ không phải của riêng aị Chỉ có Nhà n−ớc thay mặt toàn xã hội mới là ng−ời chủ sở hữu thực hiện đầy đủ mọi quyền năng của ng−ời chủ sở hữu đó. Đó là các quyền: Chiếm hữu đất đai, sử dụng đất đai, định đoạt đất đaị
Quyền chiếm hữu đất đai là quyền Nhà n−ớc- chiếm giữ thực tế vốn đất đai trong cả n−ớc, làm cơ sở cho quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà n−ớc là vĩnh viễn và trọn vẹn trên toàn lãnh thổ, còn ng−ời sử dụng đất chỉ đ−ợc chiếm giữ đất đai để sử dụng phù hợp với những điều kiện cụ thể do Nhà n−ớc quy định. Nhà n−ớc có thể thu hồi vì lợi ích của toàn xã hội theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác những thuộc tính có ích của đất đai phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế, xã hội, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân… Nhà n−ớc không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao một phần cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Ng−ời đ−ợc giao sử dụng đất hợp pháp ngoài các quyền chiếm giữ, sử dụng còn có các quyền, đó là: quyền chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đ−ợc bồi th−ờng thiệt hại khi nhà n−ớc thu hồi đất.
Quyền sử dụng đất của Nhà n−ớc là không bị hạn chế vì xuất phát từ lợi ích tối cao của toàn dân. Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đ−ợc quy định cụ thể về thời gian, không gian và mục đích. Pháp luật cho phép trong một số tr−ờng hợp Nhà n−ớc có thể hủy bỏ quyền sử dụng đất trên những khu vực cụ thể. Quyền chiếm hữu đất đai gắn liền với quyền sử dụng đất đaị Chiếm hữu mà không sử dụng là vi phạm pháp luật.
Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đaị Nhà n−ớc thực hiện quyền năng này thông qua việc quyết định mục đích sử dụng, giao đất và thu hồi đất.
Luật đất đai năm 2003 quy định: "Nhà n−ớc trao quyền sử dụng đất cho ng−ời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ng−ời đang sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của ng−ời sử dụng đất" [24].
Hộ gia đình, cá nhân đ−ợc Nhà n−ớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nh−ợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Các quyền nói trên chỉ đ−ợc thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất đ−ợc giao theo quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đ−ợc cấp cho ng−ời sử dụng đất theo mẫu thống nhất trong cả n−ớc đối với mọi loại đất. Tr−ờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó đ−ợc ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ tài nguyên và môi tr−ờng phát hành và đ−ợc cấp cho từng thửa đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để xác định ai là ng−ời sử dụng đất hợp pháp và là cơ sở để họ thực hiện các quyền nói trên. Khi có tranh chấp đến Tòa án nhân dân thì họ phải xuất trình giấy này để chứng minh việc họ có đủ điều kiện pháp lý để thực hiện các quyền. Đây cũng là điều kiện để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 1993 [21].
Việc chuyển đổi, chuyển nh−ợng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoàn toàn khác với việc chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp các tài sản khác. Đối với đất đai, ng−ời sử dụng chỉ đ−ợc thực hiện các quyền trên mà thôi; đặc biệt là không đ−ợc xâm hại đến quyền sở hữu của Nhà n−ớc. Nhà n−ớc quy định rất chặt chẽ các điều kiện để ng−ời sử dụng đất hợp pháp thực hiện các giao
dịch đó. Tòa án phải xem xét toàn diện các quy định của Bộ luật dân sự và của các văn bản pháp luật về đất đai để xác định giá trị pháp lý của mỗi loại giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất.
* Vấn đề phát sinh do sự thay đổi của các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai:
Pháp luật về đất đai ở n−ớc ta đã trải qua các giai đoạn phát triển, biến đổi khác nhaụ Mỗi giai đoạn lịch sử, Nhà n−ớc xây dựng một hệ thống các văn bản pháp luật t−ơng ứng. Các giao dịch dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở pháp luật đó. Thực tế ở n−ớc ta tồn tại các mối quan hệ quá độ đan xen nhaụ Nhiều loại giao dịch dân sự phát sinh ở thời kỳ tr−ớc t−ơng ứng với quan hệ giao dịch dân sự ở thời kỳ này nh−ng lại đ−ợc thực hiện và nảy sinh tranh chấp ở thời kỳ sau mà ở đó đã có các văn bản pháp luật mới thay thế các văn bản pháp luật ở thời điểm phát sinh giao dịch. Vì vậy rất phức tạp khi áp dụng các văn bản pháp luật để giải quyết tranh chấp.
Tính chất quá độ nói trên phải đ−ợc Tòa án nhân dân tôn trọng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình giải quyết các tranh chấp dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất mà các giao dịch đó đ−ợc giao kết theo các quy định tại các văn bản pháp luật tr−ớc thời điểm tranh chấp, cụ thể là:
- Giao kết theo luật cũ-tranh chấp và khởi kiện tại thời điểm có luật mới-việc áp dụng văn bản pháp luật nào để giải quyết các tranh chấp là vấn đề phức tạp, phải đ−ợc quan tâm, xử lý thỏa đáng.
- Các quan hệ đất đai có nhiều chủ thể tham giạTrong điều kiện nền kinh tế n−ớc ta phát triển theo cơ chế thị tr−ờng có nhiều chủ thể tham gia vào quan hệ dân sự, th−ơng mại, quyền sử dụng đất là đối t−ợng của giao dịch dân sự nên chủ thể của các giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất cũng đ−ợc mở rộng; có thể bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong đó có thể là ng−ời Việt Nam hoặc là ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài, tổ chức, cá nhân ng−ời n−ớc ngoài đầu t− tại Việt Nam tham giạ
ở Việt Nam, giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) gồm nhiều loại giá khác nhaụ Chúng ta không coi đất đai là hàng hóa nên không định giá đất mà