Thứ nhất, Chính phủ và các bộ ngành có liên quan cần sớm ban hành
những văn bản pháp luật về cho vay tiêu dùng của NHTM. Khi có hành lang pháp lý hoàn chỉnh, hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng sẽ có cơ hội được mở rộng hơn.
Thứ hai, Chính phủ và các bộ ngành liên quan cần có biện pháp đẩy
mạnh hoạt động của trung tâm tín dụng công ( CIC ) và khuyến khích sự hình thành của các trung tâm thông tin tín dụng tư nhân.
Để đảm bảo an toàn trong quá trình mở rộng tín dụng nói chung và mở rộng cho vay mua nhà nói riêng, buộc các ngân hàng phải có thêm những nguồn thông tin tương ứng để hạn chế rủi ro trong các quyết định cho vay, đầu tư. Ở nước ta đã có khuôn khổ pháp lý điều chỉnh các hoạt động cung cấp thông tin tín dụng, cụ thể như các quy định về trao đổi và cung cấp dịch vụ thông tin về các hoạt động tài chính tiền tệ và ngân hàng giữa các tổ chức tài chính, tổ chức, cá nhân và Ngân hàng Nhà nước. Trong khuôn khổ pháp lý này, Trung tâm Thông tin tín dụng (CIC) được thành lập như là tổ chức đăng ký tín dụng công, ban đầu nằm trong Vụ Tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và trở thành một cơ quan hoạt động độc lập từ năm 1999. Chức năng chính của CIC là thu thập, phân tích, dự đoán và cung cấp thông tin về cá nhân , doanh nghiệp và các hoạt động tiền tệ ngân hàng của họ cho các bên liên quan.
Hoạt động hiện nay của CIC thông qua việc thu thập và chia sẻ thông tin tín dụng giữa các tổ chức tín dụng cũng đã đóng góp rất tích cực nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng theo hướng an toàn - hiệu quả - bền vững, góp phần ngăn ngừa và hạn chế rủi ro tín dụng tại các tổ chức tín dụng. Tính đến cuối tháng 7/2007 kho dữ liệu CIC đã có hơn 7 triệu hồ sơ khách hàng có quan hệ tín dụng, với dư nợ theo dõi được khoảng 532 nghìn tỷ VNĐ và 11 tỷ USD. Tuy nhiên, do tốc độ tăng trưởng rất nhanh của tín dụng , đặc biệt là tín dụng tiêu dùng, đã làm nảy sinh những yêu cầu đòi hỏi về thông tin tín dụng mà CIC với năng lực và cơ chế của một cơ quan đăng ký tín dụng nhà nước như hiện nay thì chưa đáp ứng được đầy đủ. Theo dự báo đến năm 2010, Việt Nam sẽ có khoảng hơn 25 triệu khách hàng vay tiêu dùng trong khi đó khả năng của CIC cũng chỉ có thể phục vụ đựợc khoảng 10 triệu khách hàng trong đó 500.000 là khách hàng doanh nghiệp còn lại là khách hàng cá nhân. Chính vì vậy bên cạnh việc phát triển Trung tâm Thông tin Tín dụng CIC Chính phủ cần có sự cân nhắc thành lập trung tâm thông tin tín dụng tư nhân để phục vụ phần còn lại của thị trường tốt hơn.
Theo Ngân hàng Thế giới (WB), các trung tâm thông tin tín dụng tư nhân được hình thành do những nhu cầu của thị trường, thường hoạt động tốt hơn các trung tâm thông tin tín dụng công trong việc hỗ trợ cho các giao dịch tín dụng. Các trung tâm thông tin tín dụng tư nhân sẽ thu thập thông tin từ nhiều nguồn rộng rãi – các nhà cung cấp tín dụng thương mại, người bán lẻ, tòa án và các công ty cung ứng dịch vụ – và các thông tin này có thời hạn lưu trữ dài hơn.
Cuối năm 2007, theo biên bản thỏa thuận khung được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đầu tư PCB với Chương trình Phát triển Kinh tế tư nhân, Tập đoàn Tài chính Quốc tế (IFC) thì Trung tâm thông tin tín dụng tư nhân đầu tiên tại Việt Nam sẽ được thành lập trong thời gian tới. Trung tâm này nhằm vào thị trường doanh nghiệp vừa và nhỏ và cá nhân. Hệ thống báo cáo tín dụng của Trung tâm sẽ cung cấp cho người cho vay những thông tin xác thực và kịp
thời để họ có thể đưa ra những quyết đinh cho vay an toàn, hiệu quả. Sự ra đời và hoạt động của các trung tâm thông tin tín dụng tư nhân trong tương lai sẽ giúp ngân hàng mở rộng hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng.
Thứ ba, Chính phủ và các cơ quan chức năng cần đưa ra những giải
pháp nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản
Cân đối cung cầu
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
Tuy nhiên do việc đo lường và dự báo các nhu cầu này là rất khó khăn. Khó khăn đầu tiên phải kể đến là chúng ta chưa xây dựng được một hệ thống số liệu hay chỉ số đo lường sự biến động của thị trường. Khi không có số liệu về biến động của giá, số liệu về biến động của tiền thuế, hay số liệu thống kê các công trình đang xây dựng hoặc sẽ có kế hoạch xây dựng cùng với thời gian hoàn thành để đánh giá nguồn cung thì dự báo với con số chính xác tương đối là gần như không thể. Trong tình hình đó, Chính phủ cần tổ chức những buổi hội thảo, buổi nghiên cứu hoặc những buổi giao lưu trực tuyến với người dân để có thể đưa ra đánh giá đúng nhất về cung và cầu thị trường bất động sản.
Đưa giá bất động sản về giá trị thực
Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu
nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại.
Hình thành một thị trường bất động sản công khai, minh bạch
Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường.
Thực hiện nghiêm quy định của luật kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đây là một trong những mục tiêu quan trọng mà Luật hướng tới, nhằm tạo lập một hệ thống thông tin về bất động sản minh bạch, chính xác, có trách nhiệm, nhằm hạn chế các rủi ro liên quan đến giao dịch bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho cả người bán và người mua. Giao dịch qua sàn sẽ góp phần giảm hiện tượng móc nối giữa các chủ dự án và cá nhân, qua đó giảm hiện tượng đầu cơ nhà, đất, giúp người có nhu cầu mua nhà thực sự có thể mua được nhà.
Thứ tư, Chính phủ cần đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ
Chính phủ và các bộ, ngành có liên quan cần thống nhất sửa đổi những hạn chế, chồng chéo của một số văn bản pháp luật liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho người dân như luật đất đai, luật nhà ở, quy định về thuế trước bạ, hướng dẫn cấp sổ đỏ…
Sự bất cập trong việc ban hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trong thời gian qua gây không ít khó khăn cho cả ngân hàng và khách hàng. Theo Luật Đất đai 1993, về chủ quyền nhà, đất người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận tài sản trên đất đó (gọi tắt là giấy đỏ). Cũng về chủ quyền nhà, đất, ngày 5-7-1994, Chính phủ
ban hành Nghị định 60/CP quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (giấy hồng).
Luật Đất đai năm 2003 lại quy định về giấy chứng nhận chủ quyền nhà, đất là giấy đỏ. Theo nghị định 95/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15-7-2005 lại quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng (giấy hồng).
Như vậy, trong thời gian ngắn từ năm 1993 đến 2005 người dân được cấp giấy chủ quyền nhà, đất với 4 loại giấy hồng, đỏ khác nhau.
Ngày 27-2-2008, Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận tờ trình của Bộ Tài nguyên - Môi trường phương án hợp nhất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thành một giấy. Sự không nhất quán trong quy định của Chính phủ gây khó khăn cho người dân khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất.
Theo nghị định 181 của chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 quy định quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông thường là 55 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nhưng nghị định này lại không nêu ra những chế tài xử lý nếu quá thời gian trên mà cán bộ công chức không cấp sổ đỏ cho người dân mà cũng không có thông báo gì với người dân. Dẫn đến hiện tượng cán bộ công chức gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân khi làm các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời, tình trạng sai sót trong quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận hiện nay là khá phổ biến.
Sự không nhất quán giữa Luật đất đai và luật nhà ở cũng gây không ít khó khăn cho người dân trong việc xin cấp sổ đỏ. Theo quy định của khoản 1, Điều 48, Luật Đất đai thì tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận (chứ không công nhận) trên giấy chứng nhận (sổ đỏ). Nhưng tại khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở thì lại quy định: Người sở hữu nhà ở có yêu cầu thì được cấp GCN quyền sở hữu nhà (sổ hồng - mẫu do Bộ Xây dựng cấp) mà không cần
phải gắn liền với đất. Hậu quả mà người dân đang phải gánh chịu từ sự không nhất quán này là hệ thống thủ tục hành chính khá phức tạp.
Chính phủ cần nghiên cứu đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ cho người dân. Mọi sự chậm chễ sẽ gây khó khăn cho người dân. Ví dụ như, khi người dân có nhu cầu thế chấp nhà, đất để vay tiền mua nhà thì ngân hàng sẽ không chấp nhận do theo Điều 184, Nghị định 181 của Chính phủ hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, ghi rõ kể từ 1/1/2007, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được mua bán, chuyển nhượng, thế chấp... quyền sử dụng đất. Các giấy tờ về đất như giấy phép mua bán, quyết định giao đất của quận huyện trước khi có Luật Đất đai... tạm gọi là giấy trắng, sẽ không có giá trị trong giao dịch, cơ quan công chứng cũng sẽ không chứng thực cho những giấy tờ như vậy. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thứ năm, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ cho các ngân hàng khi
các ngân hàng đầu tư vào các dự án nhằm giải quyết vấn đề về nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp như hỗ trợ một phần vốn với lãi suất ưu đãi cho ngân hàng.
Thứ sáu, Các cơ quan nơi khách hàng làm việc cần có sự phối hợp với
ngân hàng, tạo điều kiện cho ngân hàng thẩm định thông tin do khách hàng cung cấp.
Thứ bày, Các cơ quan công an, tòa án cần phối hợp chặt chẽ với ngân
KẾT LUẬN
Thị trường cho vay mua nhà được các ngân hàng đánh giá là một thị trường đầy hứa hẹn trong tương lai. Cho vay mua nhà không chỉ là một hoạt động mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng mà còn giải quyết được nhu cầu nhà ở của người dân. Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng tạo cơ hội cho những người chưa có đủ khả năng tài chính hiện tại có thể thực hiện được ước mơ “ an cư lạc nghiệp”.
Chuyên đề “Mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTMCP Nhà Hà Nội-Chi nhánh Thanh Quan” cung cấp các thông tin giới thiệu về loại hình cho vay mua nhà, đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại chi nhánh và đưa ra
một số giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại chi nhánh Thanh Quan.
Do kinh nghiệm thực tế ít, nhận thức còn hạn chế nên bài viết này không thể tránh khỏi những sai sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo, hướng dẫn của các thầy, cô để em có cách nhìn nhận đúng đắn nhất.
Em xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. PGS. TS Phan Thị Thu Hà, Giáo trình ngân hàng thương mại, NXB. Thống kê, 2006.
2. GS. TS Lê Văn Tư, Ngân hàng thương mại, NXB. Giáo dục, 2005.
3. PGS. TS Nguyễn Thị Minh Hiền, Giáo trình Marketing ngân hàng, NXB. Thống Kê, 2004.
4. Feredric S. Miskin, Tiền tệ ngân hàng và thị trường tài chính, NXB. Khoa học và kỹ thuật, 1994.
5. Peter Rose, Quản trị ngân hàng thương mại, NXB. Tài Chính.
6. Luật các tổ chức tín dụng năm 1997 và sửa đổi bổ sung năm 2004 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
7. Nghị định số 49/2000/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của NHTM. 8. Nghị định số 1627/2001/QĐ-NHNN về quy chế cho vay của tổ chức tín
dụng đối với khách hàng.
9. Quy trình cho vay mua nhà của NHTMCP Nhà Hà Nội.
10. Báo cáo kinh doanh của chi nhánh Thanh Quan – NHTMCP Nhà Hà Nội.
www.sacombank.com
www.sbv.gov.com
www.metvuong.com