- Đất: diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí của đất;
4.2.1. Phương án đền bù thiệt hại về đất
Ðất thuộc dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An chủ yếu là đất ở, đất vườn cùng thửa, đất trồng hoa màu và đất khai hoang. Những hộ gia đình có đất bị thu hồi nằm trong vùng dự án mà có đủ những điều kiện để được đền bù về đất như đã quy định tại Ðiều 8, Quyết định 55/2006/QÐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Nam thì sẽ được đền bù và hỗ trợ theo đúng quy định.
Theo Quyết định 55/2006/QÐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Nam thì :
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất căn cứ theo giá các loại đất do UBND tỉnh Quảng Nam công bố hằng năm. Trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất tại khu vực, vị trí đó chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì giao UBND huyện, thị xã, thành phố chủ trì phối hợp với Nhà đầu tư, Sở Tài chính và các ngành có liên quan tham mưu, đề xuất trình UBND tỉnh xem xét, phê duyệt giá đất cho phù hợp từng dự án cụ thể. Với dự án Khu du lịch sinh thái biển của Công ty chúng tôi thì mức gía đền bù về đất nằm trong khoảng từ 20.000 đồng/m2 đến 440.000/m2 tuỳ theo từng loại đất. Chi tiết về mức giá các loại đất tại áp dựng tại dự án này xem tại phần phụ lục số 1(bảng kê khối lượng và mức giá đền bù của một số hộ dân thuộc dự án).
Diện tích đất ở được bồi thường, hỗ trợ căn cứ theo diện tích đất ở bị thu hồi nhưng phải có đủ điều kiện để được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định tại Điều 8 Quyết định này. Diện tích đất ở được bồi thường thực hiện theo Quyết định của UBND tỉnh về Quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Mức giá đền bù áp dụng đối với đất ở thuộc dự án là từ 200.000đồng/m2 đến 440.000đồng/m2.
Phần diện tích đất còn lại liền kề với đất ở ( nếu có ) nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường theo loại đất vườn, ao liền kề với đất ở theo quy định tại khoản 2 Ðiều 9 của Quyết định này. Cụ thể: Đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư quy hoạch: đất vườn, ao liền kề với đất ở phải nằm trong cùng thửa
đất ở ( nhưng không được công nhận là đất ở ) trong khu dân cư quy hoạch, thì được bồi thường theogiá đất nông nghiệp cùng hạng tại vị trí đóvà được hỗ trợ thêm bằng tiền với mức tối đa là 30% với giá đất ở liền kề, nhưng mức bồi thường và hỗ trợ cho 01m2 đất vườn, ao không vượt quá giá đất ở liền kề. Mức giá đền bù cho loại đất vườn cùng thửa thuộc dự án là từ 100.000đồng/m2 đến 160.000đồng/m2.
Ðối với phần diện tích đất thu hồi là đất nông nghiệp thì tuy từng hạng đất mà ban bồi thường áp dụng các mức giá khác nhau. Trung bình cho giá đất nông nghiệp áp dụng là 40.000 đồng/m2.
Trong vùng thực hiện dự án, khi thu hồi đất cũng có một số diện tích đất là đất tự do khai hoang của các hộ dân (theo hoặc không theo quy hoạch). Chính vì vậy mà khi thực hiện đền bù cho phần diện tích này thì Ban BTGPMB phải điều tra xem phần đất này được bắt đầu sử dụng vào khi nào? Có được đăng ký theo Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ hay không?... Tuỳ vào từng trường hợp khác nhau mà Ban Bồi thường giải phòng mặt bằng áp dụng các mức giá khác nhau cho phần diện tích đất khai hoang này (theo tỷ lệ phần trăm gía so với đất nông nghiệp cùng hạng). Cụ thể:
o Ðất khai hoang sử dụng trước ngày 15/10/1993 : 100% o Ðất khai hoang sử dụng sau ngày 15/10/1993 : 50%
o đến trước ngày 01/7/2004
o Ðất khai hoang sử dụng từ ngày 01/7/2004 : 30% o đến thời điểm thu hồi đất
o Đất khai hoang do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho được UBND cấp xã xác nhận thì hỗ trợ theo giấy tờ của người chuyển nhượng, kế thừa, cho, tặng.
Tuy nhiên khi thu hồi đất thuộc vùng dự án thì không phải lúc nào chúng ta cũng thu hồi toàn bộ phần diện tích của các hộ dân mà có những trường hợp chúng ta chỉ thu hồi một phần diện tích đất của họ, phần diện tích đất còn lại thì không thuộc vùng dự án. Trong khi phần diện tích đất còn lại này lại quá hẹp hoặc không đáp ứng được điều kiện để cấp phép xây dựng. Chính vì thế những hộ dân này cũng không thể
sử dụng phần diện tích đất còn lại này một cách hiệu quả được. Ðể giải quyết hiệu quả vấn đề này cũng không phải là điều đơn giản. Chính vì vậy, Khoản 3 Ðiều 9 của Quyết định này đã quy định biện pháp sử lý đối với một số trường hợp đặc biệt như thế này. Cụ thể:
o Người sử dụng đất ở sau khi bị thu hồi, mà phần diện tích đất ở còn lại nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND tỉnh. Trường hợp được bố trí lại để xây dựng nhà ở phải đảm bảo yêu cầu về diện tích, về kích thước tối thiểu như sau:
Đối với đô thị, khu vực phát triển đô thị ( đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt ) thì diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở là 40m2, với chiều ngang ( mặt tiền ) tối thiểu là 3,3m, chiều sâu ( độ dài ) tối thiểu là 12m.
Đối với khu vực nông thôn thì diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở là 80m2, với chiều ngang ( mặt tiền ) tối thiểu là 6m, chiều sâu ( độ dài ) tối thiểu là 13,2m.
Những trường hợp được bố trí lại để xây dựng nhà ở trên phần diện tích đất ở còn lại khi xây dựng nhà ở phải tuân thủ theo quy hoạch xây dựng được duyệt của từng dự án và từng khu vực đô thị, nông thôn hoặc theo Điều lệ quản lý xây dựng.
Những trường hợp sau khi Nhà nước thu hồi đất ở, phần diện tích đất ở còn lại, chiều ngang và chiều sâu tối thiểu không đủ theo quy định như đã nêu trên, thì nhất quyết không bố trí lại để xây dựng nhà ở.
Trường hợp người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất ở còn lại, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn.
o Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sau khi bị thu hồi đất ở, diện tích phần đất còn lại ( đất vườn, ao liền kề còn lại, không phải là đất ở ) phù hợp với quy hoạch bố trí đất ở và kế hoạch sử dụng đất được duyệt; nếu có nhu cầu chuyển
sang đất ở để xây dựng nhà ở thì phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại Điều 134, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ.
o Người sử dụng đất ở khi bị thu hồi, mà không thuộc đối tượng được bồi thường đất ở, nếu không còn nơi ở nào khác thì được xem xét, giải quyết cho thuê nhà ở, mua nhà ở hoặc giao đất ở mới tại khu tái định cư. Người được thuê nhà, mua nhà, giao đất ở phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Tổng hợp bảng giá đất áp dụng cho dự án Khu du lịch sinh thái này như sau:
STT LOẠI ĐẤT ĐƠN GIÁ
(nghìn đồng/m2)
1 Đất ở 200 - 440
2 Đất vườn cùng thửa 100 - 160
3 Đất hoa màu 40
4 Đất khai hoang (sau 15/10/1993 và trước 01/01/2004)
20
Tuỳ từng vị trí, hạng đất và loại đất mà Ban bồi thường giải phóng mặt bằng áp dụng đơn giá cho phù hợp, đảm bảo hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của bên thu hồi đất.
Bảng tổng hợp chi phí bồi thường về đất
BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ ĐẤT (chi tiết xem bảng 01 phụ lục số 2)
Tổng chi phí bồi thường về đất là 6 tỷ, bẩy trăm linh chín triệu, bẩy trăm tám mốt nghìn, hai trăm đồng.