- Sửa đổi Điều 139 Bộ luật dân sự
3.3.2.4. Về phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật
Để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại TAND, chúng tôi cho rằng việc hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai và dân sự là rất quan trọng. Cần hướng dẫn kịp thời các văn bản pháp luật về đất đai và về dân sự như sau:
Thứ nhất, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Bộ luật dân sự (các quy định về quyền sử dụng đất..) sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các TAND áp dụng đúng và thống nhất pháp luật. Cụ thể:
* Hướng dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.
Ngày 28/7/1997, TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư liên tịch số 02/TTLT hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993. Sau hơn 5 năm thực hiện, thông tư này đã bộc lộ một số điểm bất cập với thực tiễn đời sống xã hội. Do đó các cơ quan nói trên đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT ngày
5/1/2002 thay thế thông tư số 02/TTLT nói trên với việc mở rộng thẩm quyền của TAND
đối với một số loại việc mới.
Tuy nhiên đối với vụ việc tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất nuôi trồng thủy sản lại chưa được hướng dẫn cụ thể về thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Khoản 3 điều 38 Luật Đất đai quy định: "Các tranh chấp về quyền sử dụng có mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì tòa án giải quyết". Điều luật này chỉ quy định chung là "tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất". Thông tư liên tịch số
01/2002/TTLT nói trên có hướng dẫn tài sản là gì,nhưng chưa hướng dẫn loại tài sản là cây trồng vật nuôi ở các mặt nước nuôi trồng thủy sản gồm có những loại nào; khi có tranh chấp các tài sản này gắn liền với việc sử dụng mặt nước nuôi trồng thủy sản thì TAND hay UBND có thẩm quyền giải quyết mà ở nước ta diện tích mặt nước nuôi trồng
thủy sản tương đối lớn. Cũng đã có nhiều vụ tranh chấp về quyền sử dụng loại đất này. Do đó, cần nghiên cứu loại việc này để có hướng dẫn cho phù hợp.
- Việc tranh chấp về quyền sử dụng đất trong các trường hợp mượn nhà ở, ở nhờ, thuê nhà ở, mượn quyền sử dụng đất.
Trong thời gian qua có rất nhiều trường hợp chủ sở hữu nhà ở cho người khác mượn nhà ở, cho ở nhờ hoặc thuê nhà ở trong khuôn viên có tường rào bảo vệ. Trong quá trình ở tại nhà đất đó, người mượn nhà ở, ở nhờ hoặc người thuê nhà đã làm nhà ở trên phần diện tích đất trống trong khuôn viên nhà thuê, mượn, ở nhờ mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà. Nay chủ sở hữu nhà ở đòi người đang ở trên phần đất này phải trả lại đất thì cần phải xác định đây là loại việc thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND, vì các lý do sau:
+ Chủ sở hữu nhà cho người khác mượn, cho thuê, cho ở nhờ nhà đồng thời là chủ sử dụng đất hợp pháp trong phạm vi khuôn viên đất có nhà đó.
+ Người làm thêm diện tích nhà ở mới trong khuôn viên nhà nói trên không được chủ nhà đồng ý đã xâm phạm đến quyền hợp pháp của chủ nhà, nên đồng thời phải chịu xử lý ở hai phương diện đó là: diện tích nhà mới ở không được thừa nhận là hợp pháp nên họ không được công nhận là chủ sở hữu và họ phải trả lại đất cho chủ nhà sử dụng. Do đó, tuy chủ nhà đòi lại đất nhưng việc giải quyết quyền sử dụng đất đó lại liên quan đến tính chất pháp lý của tài sản trên đó. Bởi vậy loại tranh chấp này do TAND giải quyết là hợp lý nhất. TAND công nhận quyền sở hữu đối với diện tích nhà ở mới đó cho chủ nhà và buộc chủ nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ phải thanh toán cho bên thuê, mượn hoặc ở nhờ phần giá trị đầu tư xây dựng còn lại của phần diện tích nhà ở mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
* Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cho mượn
Chúng tôi cho rằng, quyền sử dụng đất là tài sản, việc thỏa thuận cho mượn quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, thuộc loại hợp đồng mượn tài sản. Khi có tranh chấp hợp đồng mượn quyền sử dụng đất, nếu có yêu cầu tòa án giải quyết, thì TAND áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mượn tài sản để giải quyết (từ Điều 515 đến Điều 520 Bộ luật dân sự). Bên có đất được quyền đòi lại đất đề sử dụng, thanh toán cho bên mượn chi phí làm tăng giá trị của đất nếu các bên có thỏa thuận. Tuy nhiên, không phải
mọi trường hợp bên có đất cho mượn đều có thể nhận lại được đất đó, vì có những trường hợp bên mượn đất đã làm nhà ở ổn định, thời gian ở đã lâu, họ thực sự không có nơi ở nào khác thì tòa án cần giữ ổn định cho họ được tiếp tục sử dụng đất đó, nhưng buộc họ phải thanh toán cho bên có đất giá trị quyền sử dụng đất theo giá chuyển nhượng tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm tương ứng với diện tích diện mà bên có đất thỏa thuận cho họ sử dụng.
* Hướng dẫn việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất thuê của chế độ cũ để làm nhà ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay (đất công)
Theo chúng tôi, đường lối chung để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất này cần thống nhất như sau:
- Nếu có tranh chấp về chia thừa kế di sản là nhà ở trên đất đó thì tòa án giải quyết luôn cả quyền sử dụng đất này. Tòa án xác định quyền sử dụng đất là di sản, xác định giá trị và cho các thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế.
- Nếu chủ sở hữu nhà ở cho người khác ở nhờ trên đất đó nay họ đòi lại đất thì tòa án buộc người ở nhờ phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ nhà. Trong trường hợp không thể trả được bằng hiện vật thì phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho chủ nhà.
* Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đây là vấn đề hết sức phức tạp, đòi hỏi phải có sự phân biệt các trường hợp cụ thể để xử lý cho hợp tình, hợp lý. Chúng tôi xin nêu ba dạng tranh chấp sau đây:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày ban hành Hiến pháp năm 1980.
+ Trước khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta còn tồn tại 3 hình thức sở hữu ruộng đất; trong thời gian này người có đất hợp pháp được quyền bán ruộng đất cho người khác mà không bị pháp luật nghiêm cấm. Khi mua bán ruộng đất các bên phải lập hợp đồng. Thủ tục trước bạ về các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất được quy định tại Sắc lệnh số 85/SL ngày 20/2/1952, cụ thể là:
- Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ, rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế.
- Trước khi xem trước bạ, văn tự phải đưa ủy ban kháng chiến hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận đổi và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi.
- Văn tự phải đem trước bạ trong hạn bốn tháng kể từ ngày lập văn tự. Văn tự để quá hạn bốn tháng mới trước bạ thì người nộp thuế phải nộp thêm một khoản phạt bằng nửa số thuế, nếu không có lý do chính đáng.
Theo quy định trên đây, thì thủ tục mua bán ruộng đất đơn giản hơn so với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay.
Việc nhận thực của chính quyền nhằm mục đích xác nhận chữ ký của các bên và tư cách chủ sở hữu của người bán, tránh trường hợp tranh chấp với bên thứ ba, bởi vậy, đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết trước ngày có Hiến pháp năm 1980, tòa án cần xác minh rõ xem người bán đất có một trong các giấy tờ sau đây hay không:
- Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất cho đến ngày giao kết hợp đồng (ví dụ như giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất cấp trong cải cách ruộng đất, đất của địa chủ, ngụy quân, ngụy quyền.. do chính quyền cách mạng tịch thu cấp cho dân nghèo, gia đình có công với nước...).
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến ngày ký hợp đồng và không có tranh chấp.
- Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo đất được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận và người sử dụng đất liên tục cho đến ngày ký hợp đồng và không có tranh chấp.
Nếu xác định rõ người bán ruộng đất có một trong các giấy tờ nêu trên, khi họ bán ruộng đất cho người khác trên cơ sở tự nguyện, ngay thẳng, có hợp đồng, có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn, bên mua đã trả đủ tiền, bên bán đã nhận đủ tiền và giao ruộng đất, nhưng các bên chỉ chưa hoàn tất thủ tục trước bạ, sang tên nay bên bán tranh chấp xin hủy hợp đồng mua bán thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu của họ mà công nhận hợp đồng đó, buộc các bên hoàn tất các thủ tục trước bạ, sang tên theo quy định.
Giải quyết theo hướng trên là phù hợp với quy định tại điểm d mục 3 Nghị quyết của Quốc hội ngày 28/10/1995 về việc thi hành Bộ luật dân sự: "Đối với các giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng theo quy định của pháp luật có hiệu lực trước đây để giải quyết". Như vâỵ, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất trước thời điểm này nếu có tranh chấp thì khi xử lý phải áp dụng các quy định của các văn bản pháp luật về đất đai có hiệu lực từ năm 1980 trở về trước để giải quyết. Có như vậy mới bảo đảm nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa, nguyên tắc lịch sử và bảo đảm tính ổn định của các giao dịch dân sự và phù hợp với quy định tại Điều 80 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: "Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực".
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày có Hiến pháp năm 1980 cho đến ngày có Hiến pháp năm 1992 (15/4/1992).
Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai 1987 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước nghiêm cấm mua, bán đất. Do đó, về nguyên tắc chung là tất cả các giao dịch về mua, bán đất đai thực hiện trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật. Tuy nhiên, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án cần phân biệt các trường hợp cụ thể sau đây để quyết định cho phù hợp:
* Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đó không có tài sản (nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm) mà có tranh chấp cho dù người chuyển nhượng đất có một trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP của Chính phủ thì tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 16 Pháp lệnh hợp đồng dân sự.
* Đối với việc chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao thì cần chú ý là: Điều 3, Luật Đất đai năm 1987 quy định:
"Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định:
Điều 17 quy định:
"Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó".
Điều 49 khoản 2 quy định:
"Người sử dụng đất... được quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người đó có được một cách hợp pháp trên đất được giao...".
"Cũng theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai thì:
Những thành quả lao động, kết quả đầu tư gắn liền với việc sử dụng đất được chuyển, nhượng bán gắn liền với việc sử dụng đất bao gồm nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao". Người đang sử dụng đất hợp pháp là người được cấp GCNQSDĐ, người có tên trong sổ địa chính (Điều 4).
Căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai thì người đang sử dụng đất hợp pháp
được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao gắn liền với việc sử dụng đất, khi chuyển, nhượng, bán các tài sản hợp pháp đó thì các tài sản phải gắn liền với việc sử dụng đất. Cơ sở xác định việc sử dụng đất hợp pháp là: GCNQSDĐ được cấp; người sử dụng
đất có tên trong Sổ địa chính; hoặc họ có 1 trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP(nay là 6 loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, Điều 50 của luật Đất đai theo Luật Đất đai năm 2003. Do đó, nếu có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất thì Tòa án phải xác định xem tài sản đó có phải là sở hữu hợp pháp của người đó hay không, họ có một trong các loại giấy tờ nói trên không? Nếu họ có đủ các điều kiện này, hợp đồng chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất được giao kết trên cơ sở tự nguyện, đã được UBND xã, phường,thị trấn chứng thực, các bên đã thực hiện hợp đồng, nhưng chưa trước bạ, sang tên