sử dụng đất tại Tòa án
* Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Văn phòng TANDTC, thì trong 5 năm (1998 - 2002) TAND các cấp đã thụ lý và giải quyết một số lượng lớn các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Năm 1998: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 4.543 vụ, đã giải quyết 3.550 vụ, trong đó các TAND cấp huyện thụ lý 4.342 vụ và đã giải quyết được 3.382 vụ.
Các TAND cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 1263 vụ và đã giải quyết được 1.107 vụ.
- Năm 1999: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 6.504 vụ và đã giải quyết được 3.712 vụ, trong đó có các TAND cấp huyện đã thụ lý 6.913 vụ và đã giải quyết được 3.632 vụ.
Các TAND cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 1.329 vụ và đã giải quyết được 1.085 vụ.
- Năm 2000: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 5.553 vụ và đã giải quyết được 4.247 vụ, trong đó các TAND cấp huyện đã thụ lý 5.421 vụ và đã giải quyết được 4.755 vụ. Các TAND cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 1.436 vụ và đã giải quyết được 1.214 vụ.
- Năm 2001: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 8.479 vụ, đã giải quyết được 6.600 vụ, trong đó các TAND cấp huyện đã thụ lý 8.158 vụ và đã giải quyết được 6.340 vụ. Các TAND cấp tỉnh đã thụ ý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 1.905 vụ và đã giải quyết được 1.632 vụ.
- Năm 2002: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 12.690 vụ, đã giải quyết được 9.058 vụ, trong đó các TAND cấp huyện đã thụ lý 12.299 vụ và đã giải quyết được 8.776 vụ. Các TAND cấp tỉnh đã thụ ý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 2.074 vụ và đã giải quyết được 1.725 vụ.
Theo số liệu thống kê trên đây và so sánh với số liệu các vụ án dân sự khác cho thấy số lượng các vụ án về quyền sử dụng đất trong những năm gần đây không giảm và chiếm một số lượng lớn trong số các vụ án dân sự nói chung. Theo số liệu thống kê của Văn phòng TANDTC trong năm 2001 các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 58.979 vụ án dân sự nói chung và đã giải quyết được 46.299 vụ [38, tr. 15].
So sánh số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất thụ lý năm 2001 là 8.479 vụ trong tổng số vụ án dân sự 58.979 vụ thì tỷ lệ là 6,95%.
Tỷ lệ số vụ án đã được giải quyết 6.600/ 46.299 vụ là 7%
* Phân loại các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà TAND đã thụ lý giải quyết thì thấy có các loại tranh chấp sau đây:
+ Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. + Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. + Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
+ Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. + Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm đất, lối đi chung...
Ngoài ra, TAND cũng thụ lý, giải quyết nhiều vụ tranh chấp về chia tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn; cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ đòi lại đất khi vợ chồng con trai con dâu, hoặc con gái con rể ly hôn.
Kết quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân các cấp trong thời gian qua:
+ Năm 1998 trong số 3.550 vụ đã giải quyết ở cấp sơ thẩm, thì có 714 vụ hoà giải thành, ở cấp phúc thẩm hoà giải thành 22vụ/ 1107 vụ.
+ Năm 1999 trong số 6.504 vụ thụ lý ở cấp sơ thẩm, đã giải quyết được 3.712 vụ, hoà giải thành được 829 vụ, ở cấp phúc thẩm hoà giải thành 45/1.085 vụ.
+ Năm 2000 trong số 5.553 vụ thụ lý ở cấp sơ thẩm đã giải quyết được 4.247 vụ, trong đó hoà giải thành 335 vụ, ở cấp sơ thẩm hoà giải thành 30/1.214 vụ.
+ Năm 2001 (số liệu 9 tháng) tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý 8.479 vụ, giải quyết được 6.600 vụ, trong đó hoà giải thành được 2.599 vụ, ở cấp phúc thẩm hoà giải thành 43/1.632 vụ.
Số liệu trên phản ánh xu hướng gia tăng số vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất. Kết quả giải quyết năm sau cao hơn năm trước, đặc biệt là tỷ lệ hòa giải thành ngày càng cao. Đây là điều đáng khích lệ.
* Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai tại toà án trên địa bàn thành phố Hà Nội
Trong những năm gần đây tình hình tranh chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố chủ yếu là: Tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm đất đai
Theo số liệu thống kê của TAND thành phố, số vụ tranh chấp quyền sử dụng đất được các TAND quận, huyện, xét xử sơ thẩm trong 02 năm (2002-2003) như sau:
Năm Phân loại 2002 2003 Thụ lý Giải quyết Tỉ lệ Thụ lý Giải quyết Tỉ lệ - Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 5 4 80% 51 30 58,8 % - Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 12 80% 41 25 61% - TCHĐ thuê quyền sử dụng 3 2 66,7 6 6 100%
đất % - Đòi đất cho mượn, cho sử
dụng nhờ, lấn chiếm... 51 32 62,7 % 173 118 68,2 % Cộng: 74 50 271 179 Năm 2002: TAND thành phố xét xử phúc thẩm:
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất giải quyết 10/10 (100%) + Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 11/15 (73%) + Đòi đất cho mượn, cho ở nhờ, lấn chiếm đất...: 15/19 (70%)
Từ kết quả giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất của TAND quận, huyện trên địa bàn thành phố nói trên, chúng tôi nhận thấy số vụ việc tranh chấp đất đai do tòa án thụ lý và giải quyết ngày một gia tăng. Việc giải quyết các tranh chấp đòi lại đất cho mượn, cho sử dụng nhờ... thường đạt tỷ lệ chưa cao. Do tính chất phức tạp của tranh chấp đất đai nên nhiều trường hợp vụ kiện đã qua 02 cấp xét xử, đương sự tiếp tục khiếu nại đến Tòa dân sự - TANDTC thì kết quả là án sơ thẩm, phúc thẩm bị hủy vì xét xử không đúng thẩm quyền, vụ việc chuyển cho UBND giải quyết; Tòa án xác định sai nguồn gốc tài sản tranh chấp khi giải quyết tranh chấp.
Ví dụ 1: Vụ án tranh chấp di sản thừa kế giữa nguyên đơn là các bà Triệu Thị Lai, Triệu Thị Đạo, Triệu Thị Đường (vợ ông Triệu Văn Phệ, với các bị đơn là ông Triệu Văn Ly). Vụ án này có nội dung như sau:
Cụ Triệu Văn Loan và cụ Triệu Thị Nghê sinh được bốn người con là ông Ly, ông Phệ (chết năm 1967, có vợ là bà Triệu Thị Đường và 4 con), bà Lai và bà Đạo. Cụ Loan chết năm 1976, cụ Nghê chết năm 1986 và không có di chúc. Di sản của các cụ để lại gồm thửa đất số 275 diện tích 498 m2, trên đó có nhà 5 gian cùng các công trình phụ và thửa ao mang số 219 diện tích 776 m2 ở tổ 10 Phường Mai Động, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Năm 1976, ông Ly dỡ nhà cũ, xây nhà mái bằng như hiện nay và san lấp thửa ao. Ông Ly quản lý sử dụng toàn bộ diện tích nhà đất này.
Các nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế và khai rằng khi các cụ còn sống đã đồng ý cho ông Ly thửa đất số 275 còn thửa đất ao cho các con khác (tức là cho các nguyên đơn), nhưng ông Ly đã không giao cho họ. Ông Ly khi ông là con trưởng nên ông được hưởng nhà đất để thờ cúng bố mẹ, thửa đất ao, ông được bố mẹ làm giấy cho từ năm 1976, ông không chấp nhận chia thừa kế mà chỉ cho ông bà Lai 50 m2 đất, cho anh Hới (con ông Phệ) 130 m2 đất.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 41 ngày 25/12/1995 TAND quận Hai Bà Trưng đã chấp nhận yêu cầu chia di sản của các nguyên đơn, chia cho bà Lai, bà Đạo và các thừa kế của ông Phệ toàn bộ thửa đất ao số 219 có giá trị 776.500.000 đồng và một phần diện tích đất vườn thuộc thửa số 275 gồm 3 mảnh (153,3 m2 + 6,5 m2 + 17,8 m2 = 177,5 m2) có giá trị 266.250.000 đồng. Tổng giá trị là 1.042.750.000 đồng. Chia cho ông Ly khu đất có bể nước, công trình vệ sinh, vườn và toàn bộ nhà bếp có tổng giá trị 481.545.000 đồng. Ông Ly được các nguyên đơn thanh toán tiền công san lấp ao là 50.517.750 đồng nhưng phải thanh toán lại cho các nguyên đơn phần giá trị vượt quá kỷ phần thừa kế là 100.517.750 đồng.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 177 ngày 12/7/1996 TAND Thành phố sửa bản án sơ thẩm, ghi nhận sự tự nguyện của các nguyên đơn không yêu cầu ông Ly thanh toán chênh lệch tài sản 55.953.000 đồng và sự tự nguyện của các bên không yêu cầu xem xét công sức chăm sóc cha mẹ. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm được giữ nguyên.
Tại quyết định giám đốc thẩm số 65 ngày 4/3/1999, Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao đã hủy bản án sơ thẩm, phúc thẩm và đình chỉ việc giải quyết vụ án, chuyển
hồ sơ cho UBND Quận Hai Bà Trưng giải quyết theo thẩm quyền với lý do: Trong quá
trình giải quyết vụ án, các đương sự chỉ yêu cầu được xin được chia đất vườn và đất ao. Đất vườn, đất ao này chưa có GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1993 nên theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 02 ngày 28/7/1997 của TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính thì vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.
Ví dụ 2: TAND giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, xác định sai nguồn gốc tài sản tranh chấp
Năm 1982 anh Hoàng Văn Thúy (công nhân xí nghiệp khảo sát giao thông đường sắt Hà Nội cưới chị Nguyễn Thị Loan (là người xã Trung Hòa, Từ Liêm, Hà Nội). Sau khi cưới, vì chưa có nhà, họ phải ở nhờ nhà mẹ chị Loan (bố chị Loan là liệt sĩ). Năm 1983 cháu Hoàng Văn Anh ra đời, vợ chồng con cái họ vẫn phải ở nhờ rất chật chội. Trước hoàn cảnh khó khăn về chỗ ở như vậy, anh Thúy làm đơn gửi UBND xã Trung Hòa xin được cấp đất ở cho gia đình. Ông Nguyễn Văn Lợi (thủ trưởng cơ quan anh Thúy) cũng có đơn trực tiếp đề nghị chính quyền địa phương tạo điều kiện cấp đất cho vợ chồng anh Thúy. Cuối năm 1983, ông Nguyễn Vạn (chủ tịch xã lúc bấy giờ) là người trực tiếp nhận đơn đề nghị đó và xét duyệt cấp đất cho hộ gia đình anh Thúy, Chị Loan 167 m2 đất dãn dân tại thửa số 62, tờ bản đồ số 4 (nay là số 55 tổ 3 phường Trung Hòa). Do chị Loan là người địa phương (anh Thúy không có hộ khẩu tại địa phương) nên giấy tờ cấp đất được đứng tên chị Loan. Năm 1986, anh Thúy xin phép cơ quan cho xe về quê ở Quế Võ (Bắc Ninh) chở gạch, ngói, tre lên xây dựng một nhà cấp 4 diện tích 40 m2 trên thửa đất này. Họ vẫn chung sống hòa hợp hạnh phúc cho đến năm 1989 anh Thúy đi xuất khẩu lao động ở Tiệp Khắc (cũ). Chưa đầy một năm sau khi chồng đi lao động, Chị Loan "trả" cháu Hoàng Văn Anh (6 tuổi) về Bắc Ninh cho bố mẹ chồng để đi lấy chồng khác. Năm 1993, chị Loan đã tự ý đứng tên kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 167 m2 đất này, sau đó tự ý bán đi 72 m2 đất.
Năm 1994, anh Thúy về thăm gia đình mới biết: chị Loan đã lấy chồng và có con với chồng mới. Sau khi thỏa thuận, anh Thúy và chị Loan thống nhất không quay lại chung sống với nhau nữa. Về tài sản do Chị Loan đã tự ý kê khai nhà đất đứng tên mình nên chị tự nguyện viết giấy chuyển lại nhà cấp 4 trên diện tích 92 m2 đất còn lại cho bố con anh Thúy. Ngày 30/11/1994 ông Nguyễn Khánh Tuấn là cán bộ địa chính xã Trung Hòa được mời đến chứng kiến việc thỏa thuận của hai bên, ông Tuấn trực tiếp đo đạc giúp hai bên phân định địa giới; văn bản thỏa thuận có chữ ký của anh Thúy, chị Loan và ông Tuấn.
Năm 1995, anh Hoàng Xuân Trường là anh trai anh Thúy, bác ruột cháu Văn Anh đến ở cùng cháu Văn Anh tại diện tích 92 m2 đất ở số 55 tổ 3 Trung Hòa để chăm sóc, nuôi dạy Văn Anh khi anh Thúy ở nước ngoài. Năm 2000, Ban Địa chính xã gọi cháu Hoàng Văn Anh lên làm thủ tục sang tên chuyển nhượng nhà đất thì bị chị Loan ngăn cản, lật lọng đòi lại 92 m2 đất đã thỏa thuận với lý do chị vẫn đứng tên trong sổ đỏ. Chị Loan với tư
cách chủ sở hữu đã khởi kiện đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất đối với anh Hoàng Xuân Trường.
Tòa án xác định sai nguồn gốc tài sản tranh chấp:
Bản án dân sự số 55 ngày 24/12/2002 của TAND thành phố Hà Nội và bản án phúc thẩm dân sự số 109 ngày 18/7/2003 của TANDTC đều xác định chị Loan là chủ sở hữu thửa đất số 62 tờ bản đồ số 4 (nay là số 55 tổ 3 phường Trung Hòa). Tòa án đã căn cứ vào lời khai của chị Loan: đất là do chính quyền địa phương cấp riêng cho chị Loan theo diện đất dãn dân nên chị Loan đã được cấp GCNQSDĐ đối với diện tích này. Nhận định trên là hoàn toàn không đủ căn cứ pháp luật, xâm hại nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của anh Thúy. Bởi lẽ: thứ nhất, theo khoản 5 Điều 28 Nghị định 30/HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì: "Chỉ giao đất ở mới (đất giãn dân) cho những hộ có nhu cầu về nhà ở và có đủ những điều kiện sau: Có hộ khẩu thường trú tại nơi xin cấp đất, trong gia đình có thêm một cặp vợ chồng mới, diện tích đất ở tính theo đầu người trong hộ dưới 80% mức bình quân đất ở ở địa phương". Như vậy, thửa đất trên được cấp cho hộ gia đình chị Loan - anh Thúy chứ không phải cấp riêng cho chị Loan. Nói cách khác, dù chị Loan là con liệt sĩ, thuộc diện ưu tiên nhưng nếu như chị Loan không có chồng con thì cũng không được cấp đất vì chị vẫn đang có chỗ ở cùng mẹ. Thứ hai, tại thời điểm gia đình anh Thúy, chị Loan được cấp đất giãn dân, chị Loan là người địa phương, có hộ khẩu tại địa phương nên việc chị được đứng tên cấp đất là hợp lý. Nhưng chính chị Loan đã lợi dụng điều này để tự ý đứng tên kê khai làm sổ đỏ nhà đất vào năm 1993 khi anh Thúy đi vắng nhằm biến nhà đất thành tài sản riêng của mình. Thêm vào đó, thực tiễn thi hành pháp luật về đất đai ở nước ta trước năm 2000 cho thấy, trong GCNQSDĐ, nhà cửa là tài sản chung của vợ chồng không quy định bắt buộc phải đứng tên cả vợ, cả chồng. Nghị quyết 02/2000/nghị quyết-HĐTP ngày 23/12/2000 của Hội đồng thẩm phán TANDTC tại mục 3 đã hướng dẫn đường lối giải quyết cụ thể những tranh chấp tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ có một người đứng tên. Bởi vậy, hai cấp tòa chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận đứng tên chị Loan mà khẳng định chị Loan là chủ sở hữu duy nhất của khối tài sản là không xác đáng. Chính vì vậy, ngày 4/3/2004 VKSNDTC có Công văn số 14 yêu cầu hoãn thi hành án vụ việc này để xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm.
* Trên thực tế khi giải quyết các tranh chấp đất đai chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố, TAND thường gặp những khó khăn, vướng mắc sau:
- Tiến độ làm thủ tục cấp GCNQSDĐ chậm, giá đất biến động nhanh và sốt cao; nhu