Các bất động sản khác như đất đai, tàu bay, tàu biển, người nước ngoài không được quyền sở hữu. Pháp luật hiện tại chỉ công nhận quyền sở hữu tài sản là bất động sản của người nước ngoài trong luật nhà ở 2005, Nghị quyết số 19/2008/QH12. Trong các văn bản này người nước ngoài được sở hữu nhà ở, nhà, bất động sản dùng để đầu tư, còn các loại bất động sản khác pháp luật Việt Nam không có qui định. Như vậy, các bất động sản khác như đất đai, tàu bay, tàu biển… người nước ngoài hoàn toàn không được quyền sở hữu.
Đất đai tại Việt Nam thuộc quyền sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu. Công dân Việt Nam không có quyền sở hữu nhưng có quyền sử dụng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và người nước ngoài, mặc dù không có quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam nhưng cũng có quyền sử dụng đất.
Trước đây, luật đất đai 1987 ra đời chỉ qui định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung mà chưa đề cập đến quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất. Tiếp đó luật đất đai 1993 được ban hành thay thế luật đất đai 1987 đã dành hẳn một chương (chương V) quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất của Việt Nam. Tuy nhiên, các quy định này chỉ mới dừng lại ở các vấn đề mang tính nguyên tắc chung như: Chính phủ cho người nước ngoài thuê đất; thời hạn thuê đất của người nước ngoài và xử lí người nước ngoài có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà chưa đề cập cụ thể các quyền
và nghĩa vụ của họ khi sử dụng đất. Đến khi luật đất đai 2003 ra đời qui định người sử dụng đất bao gồm các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo trong nước sử dung đất và người nước ngoài sử dụng đất. Người nước ngoài sử dụng đất, không phải là các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, các tổ chức quốc tế, tổ chức liên chính phủ là các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư được nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.Họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất. Nếu họ được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo qui định của chính phủ; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định của luật đất đai.
Như vậy, cho đến hiện tại pháp luật Việt Nam chỉ cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu bất động sản là một căn hộ chung cư, các nhà đầu tư thì được sở hữu thêm bất động sản dùng để đầu tư mà thôi. Ngoài ra, họ không được sở hữu thêm một loại bất động sản nào khác. Đối với bất động sản là đất đai thì chỉ có cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư được nhà nước Việt Nam cho thuê đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn cá nhân, tổ chức thuộc đối tượng đủ điều kiện mua và sở hữu nhà theo Nghị quyết 19/2008/QH12 thì được quyền sử dụng đất chung khi người đó mua một căn hộ chung cư, theo qui định của Luật nhà ở thì người sở hữu căn hộ chung cư được quyền sử dụng đất chung.
Tóm lại, qua tìm hiểu và phân tích tình quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam qua các văn bản luật ở từng giai đoạn ta thấy, quyền sở hữu của người nước ngoài có sự thay đổi để phù hợp hơn. Nhưng hiện nay, người nước ngoài gần như được quyền sở hữu tất cả các tài sản trừ một số tài bất động sản như đất đai, tàu bay, tàu biển… Việc quy định như vậy cũng phù hợp với tình hình nước ta hiện nay, trong xu thế toàn cầu hóa thì đảm bảo quyền sở hữu cho người nước ngoài tại Việt Nam là một điều hết sức cần thiết. Việc họ chỉ được sở hữu một số động sản cũng là điều hợp lí vì nếu họ sở hữu những bất động sản này sẽ ảnh hưởng đến trật tự kinh tế, ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng và ảnh hưởng đến an ninh chính trị trong khi bộ máy quản lí vẫn còn yếu kém.
Chương 3
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT 3.1 THỰC TRẠNG
Ngày nay, trong lĩnh vực sở hữu cá nhân đối với thu nhập hợp pháp và tư liệu sinh hoạt, và cả trong lĩnh vực thừa kế đối với loại tài sản này người nước ngoài được hưởng chế độ đãi ngộ quốc dân. Hay nói khác hơn, người nước ngoài được quyền sở hữu tất cả những động sản hợp pháp như một công dân Việt Nam. Tuy nhiên, trong lĩnh vực sở hữu bất động sản thì người nước ngoài không được hưởng chế độ này. Quyền sở hữu của họ được qui định rãi rác ở các văn bản khác nhau. Và nhìn chung, hầu hết người nước ngoài sở hữu rất hạn chế về bất động sản tại Việt Nam. Ngoại trừ những bất động sản dùng để đầu tư của các nhà đầu tư thì gần đây nhất, người nước ngoài được quyền sở hữu thêm nhà ở. Tuy nhiên, đối tượng người nước ngoài được mua nhà cũng bị hạn chế và chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư duy nhất. Đây là một chính sách mới và lần đầu tiên được áp dụng tại Việt Nam nên được đi sâu vào thực trạng hiện nay của vấn đề này. Qua việc tìm hiểu tình hình hiện nay như thế nào, tác giả sẽ đưa ra một số ý kiến đề xuất để góp phần hoàn thiện hơn. Tuy nhiên, trước khi tìm hiểu về thực trạng sở hữu nhà của người nước ngoài hiện nay thì chúng ta sẽ điểm sơ qua về quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hiện nay được bảo đảm như thế nào. Vì đây là đối tượng mà nhà nước ta khuyến khích duy chuyển vốn, tài sản và công nghệ vào Việt Nam. Đây cũng là đối tượng góp phần làm tăng một cách dồi dào nguồn lực về kinh tế cho nước ta và đưa nước ta phát triển.
* Quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hiện nay.
Trước hết, quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài không những được thừa nhận mà còn được bảo hộ tại Việt Nam. Vốn, công nghệ hiện đại và kinh nghiệm quản lí tiên tiến của nước ngoài đã được chấp nhận và khuyến khích cũng như đặc biệt khuyến khích di chuyển vào Việt Nam. Các loại vốn và tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư nước ngoài không bị trưng dụng hoặc tịch thu bằng biện pháp hành chính. Vốn và tài sản của nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam dựa trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không bị quốc hữu hóa. Ngoài ra, Nhà đầu tư nước ngoài có quyền sở hữu một tỉ lệ lớn về vốn và tài sản trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Các nhà đầu tư có quyền đa dạng hóa hình thức đầu tư. Nhà đầu tư nước ngoài được phép lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp với tư cách pháp lí, năng lực tài chính và khả năng quản lí hoặc đa dạng hóa hình thức đầu tư một cách tối ưu nhất. Theo luật đầu tư thì nhà đầu tư có thể lựa chọn các hình thức đầu tư sau:
- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài.
- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài
- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT.
- Đầu tư phát triển kinh doanh.
- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lí hoạt động đầu tư. - Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
Nhà đầu tư có quyền chuyển đổi hình thức đầu tư, chia, tách, sáp nhập. hợp nhất doanh nghiệp. Từ hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh nhà đầu tư có thể chuyển sang hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài… Việc chuyển đổi hình thức đầu tư cũng như phương thức thay đổi cơ cấu tổ chức khác tạo điều kiện để các nhà đầu tư có quyền chủ động cao hơn trong điều hành dự án, tự do định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, được hưởng lợi nhuận cao, chia sẻ rủi ro hoặc từ bỏ dự án khi không có khả năng sinh lợi. Theo tác giả, đa dạng hình thức đầu tư thực chất là đa dạng hóa các hình thức sở hữu. Và đây cũng là biện pháp bảo đảm thực hiện quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài thông qua việc định đoạt tài sản của mình vào hình thức đầu tư phù hợp.
Nhà đầu tư nước ngoài được tự do chuyển vốn đầu tư, lợi nhuận, các khoản tiền trả cho việc cung cấp kĩ thuật và dịch vụ, tiền gốc và lãi của các khoản vay nước ngoài cũng như các tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp khác ra nước ngoài hoặc tái đầu tư trong nước. Các tranh chấp về vốn và tài sản được xét xử công khai. Nhà đầu tư nước ngoài được bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp theo qui định của pháp luật trước cơ quan trọng tài Việt Nam hoặc cơ quan trọng tài do các bên liên quan thỏa thuận lựa chọn khi có tranh chấp phát sinh.
Nhà đầu tư nước ngoài có quyền tự chủ kinh doanh theo mục tiêu quy định trong giấy phép đầu tư, được nhập khẩu thiết bị, máy móc, vật tư, phương tiện vận tải, trực tiếp hoặc ủy quyền xuất khẩu và tiêu thụ sản phẩm để thực hiện dự án. Nghĩa là họ được quyền sử dụng những tài sản này để thực hiện đầu tư theo ý
muốn và họ được bảo vệ quyền sở hữu những tài sản này khi được nhập khẩu vào Việt Nam.
Các nhà đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Nhà đầu tư nước ngoài được bảo toàn vốn, tài sản và các khoản lợi ích hợp pháp trong trường hợp có sự thay đổi của luật pháp và chính sách gây thiệt hại cho nhà đầu tư nước ngoài. Không những thế, nhà đầu tư nước ngoài còn được bồi thường trong trường hợp cần thiết.
Trong những năm vừa qua, để khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách đối với nhà đầu tư nước ngoài. Pháp luật Việt Nam ngày càng hoàn thiện hơn khi các đạo luật quan trọng lần lượt ra đời như luật đất đai 2003, luật đầu tư và luật nhà ở năm 2005, luật kinh doanh bất động sản 2006… lần lượt ra đời đáp ứng cho nền kinh tế thị trường và ngày càng hoàn thiện hơn về quyền sở hữu của người nước ngoài. Như, pháp luật về đất đai có qui định cho phép nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thuê đất để sản xuất kinh doanh. Luật nhà ở cho phép nhà đầu tư nước ngoài được tham gia ở lĩnh lực đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Đặc biệt, luật đầu tư, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản được ban hành thì nhà đầu tư nước ngoài còn được tham gia cải tạo, sửa chữa nhà ở có sẵn hoặc được quyền chuyển nhượng dự án đầu tư… Như vậy, cho đến nay, nhà đầu tư nước ngoài đã được tham gia hầu hết các hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, trừ một số hoạt động như mua nhà để bán, cho thê, cho thuê mua hoặc thuê nhà ở để cho thuê lại.
Ngoài ra, quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được bảo hộ bằng cả cơ chế quốc tế về đầu tư. Việt Nam tham gia tích cực vào việc kí kết các hiệp định đầu tư khu vực, diễn đàn hợp tác kinh tế khu vực, các hiệp định thương mại và đầu tư song phương và khu vực, các hiệp định bảo hộ đầu tư và tránh đánh thuế hai lần cũng như việc gia nhập WTO là biện pháp bảo hộ các khoản lợi ích từ các đối tượng sở hữu cho các nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở các nguyên tắc quốc tế như nguyên tắc tối huệ quốc, nguyên tắc đối xử quốc gia… Đây là sự bảo đảm của thể chế quốc tế đối với quan hệ về sở hữu của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Nó góp phần làm tăng thêm lòng tin của nhà đầu tư nước ngoài vào chính sách đầu tư nước ngoài của Việt Nam và bảo đảm cho họ thu các khoản lợi ích từ các yếu tố sở hữu của họ trong quá trình đầu tư lâu dài tại Việt Nam.
Hiện nay, Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam được Quốc hội thông qua ngày 03/6/2008 và bắt đầu có hiệu lực ngày 01/01/2009. Sau hơn hai tuần khi nghị quyết có hiệu lực thì lượng người nước ngoài đến xem nhà thì nhiều nhưng giao dịch thì chưa. Ngay khi chính sách cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà vẫn còn chưa được thông qua thì nhiều người e ngại việc mở rộng cho người nước ngoài được sở hữu nhà sẽ dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao khiến các căn hộ cao cấp cũng tiếp tục tăng giá. Tuy nhiên, tại nhiều dự án căn hộ cao cấp được dự báo là khá tiềm năng như Saigon Pearl, các dự án ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Cantavil Hoàn Cầu, Blooming Park... lượng khách hàng là người nước ngoài đến tìm hiểu có tăng hơn so với trước, nhưng giao dịch thì không. Theo thống kê từ phòng kinh doanh dự án Cantavil Hoàn Cầu, người nước ngoài tham quan nhà mẫu tuy có nhích lên trong nửa tháng đầu năm 2009 song chưa có người đặt cọc mua nhà. Mới nhất là dự án Riverside Residence của Phú Mỹ Hưng, dù hầu hết đã được đặt cọc mua vào đầu năm 2009 với mức giá thấp nhất là 35 triệu đồng một m2 nhưng chủ yếu khách hàng vẫn là người trong nước.
Điểm sáng duy nhất của thị trường bất động sản có lẽ là tại dự án Saigon Pearl. Trong tháng 12/2008, Saigon Pearl tiếp nhận 16 khách nước ngoài tham quan căn hộ nhưng chỉ bán được 2 căn. Tuần lễ đầu của tháng 1, dự án này đón 7 khách ngoại quốc tham quan nhưng chưa có giao dịch. Ngày 9/1, Saigon Pearl đã bàn giao căn hộ Ruby đầu tiên cho một phi công người Australia đang công tác tại Vietnam Airlines. Khách hàng này đã tìm hiểu và đặt hàng căn hộ từ tháng 12/200861.
Đến ngày 13/02/2009, hơn một tháng sau khi Nghị quyết có hiệu lực lượng khách hàng là người nước ngoài đến tìm hiểu thông tin tại các dự án có tăng hơn so với thời gian trước đây. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng hiện có khoảng 80.000 người nước ngoài tại Việt Nam trong đó có khoảng 25.000 người nước ngoài vào Việt Nam làm việc theo các dự án đầu tư. Và có khoảng 55.000 người nước ngoài cũng đang làm việc tại Việt Nam trong các lĩnh vực như y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, khoa học công nghệ… ước tính trong đó có khoảng 10.000 người có khả