NGOÀI TẠI VIỆT NAM
•Giai đoạn trước khi bộ luật dân sự 1995 ra đời
Trước khi BLDS 1995 ra đời thì người nước ngoài định cư ở Việt Nam không có quyền sở hữu bất động sản ở Việt Nam kể cả nhà ở (điều 7 quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977). Từ khi ban hành pháp lệnh nhà ở năm 1991, người nước ngoài định cư ở Việt Nam được hưởng quyền sở hữu đối với một loại bất động sản duy nhất là nhà ở37. Và các qui định của Nghi định 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị khẳng định rõ rằng: “Cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất ở thuê của nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư tại Việt Nam”38
Ngày 22/6/1994 Quốc hội Việt Nam đã ban hành luật khuyến khích đầu tư trong nước. Theo luật này và các văn bản hướng dẫn thi hành, người nước ngoài định cư tại Việt Nam cũng được khuyến khích và ưu đãi, các biện pháp bảo đảm đầu tư như công dân, tổ chức Việt Nam. Và như vậy, chúng ta có quyền rút ra kết luận rằng: người nước ngoài định cư ở Việt Nam, từ khi đạo luật này có hiệu lực, ngoài quyền sở hữu tài sản là các động sản và một nhà ở cho bản thân và gia đình, còn được hưởng quyền sở hữu đối với những bất động sản mà họ góp vốn hoặc bỏ
36 Điều 6 Luật đầu tư 2005
37 Điều 7 Quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977
100% vốn để xây dựng theo qui định của pháp luật Việt Nam về khuyến khích đầu tư trong nước trong suốt thời gian tồn tại và hoạt động của dự án đầu tư của họ.
Đối với người nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, ngoài việc đương nhiên có quyền sở hữu đối với động sản là những tài sản mà họ đưa vào Việt Nam một cách hợp pháp để đầu tư hay động sản mà họ thu nhận được một cách hợp pháp, họ còn có cả quyền sở hữu đối với bất động sản là nhà máy, xí nghiệp, các công trình xây dựng khác do họ góp vốn hoặc bỏ 100% vốn ra để xây dựng theo giấy phép đầu tư tại Việt Nam, và có quyền duy trì quyền sở hữu đối với các bất động sản đó trong suốt thời gian hoạt động của dự án đầu tư. Người đầu tư nước ngoài cũng được công nhận có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian đầu tư ở Việt Nam39. Song, từ khi ban hành nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994, người nước ngoài đang đầu tư tại Việt Nam không còn được hưởng quyền sở hữu đối với nhà ở trên lãnh thổ Việt Nam. Họ chỉ có thể thuê nhà để ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam.
Còn người nước ngoài không thuộc diện định cư hoặc đang đầu tư ở Việt Nam thì hoàn toàn không có quyền sở hữu đối với bất cứ bất động sản nào trên lãnh thổ Việt Nam bao gồm cả nhà ở.
•Giai đoạn từ khi bộ luật dân sự 1995 được ban hành cho đến trước khi bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực
Đến khi BLDS 1995 ra đời thì việc sở hữu tài sản là bất động sản của người nước ngoài không có gì thay đổi, những qui định trước đó vẫn được thừa nhận.
•Giai đoạn sau khi bộ luật dân sự 2005 được ban hành
Sau khi BLDS 2005 ra đời thì luật nhà ở 2005, luật đầu tư 2005 cũng lần lượt ra đời. Luật nhà ở qui định: “ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó”40. Và trên cơ sở tạo điều kiện môi trường pháp lí bình đẳng cho các nhà đầu tư thì luật đầu tư 2005 cũng qui định quyền sở hữu tài sản là bất động sản dùng để đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài được bảo hộ giống như các nhà đầu tư trong nước; nếu bị trưng mua trưng dụng thì vẫn được thanh toán hoặc bồi thường thỏa đáng.
Ngày 03/6/2008 Quốc hội thông qua nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 01/01/2009. Theo đó, đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được mở rộng hơn. Hay nói khác hơn, quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài chính thức được thừa nhận tại
39 Điều 16 pháp lệnh nhà ở 1991
Việt Nam. Như vậy, trong thời điểm hiện tại, quyền sở hữu tài sản là bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam bao gồm: