Một trong những tác nhân chính gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính năm 2008 là các ngân hàng thương mại (NHTM) và các tổ chức tài chính Mỹ thông qua hoạt động cho vay dưới tiêu chuẩn và nghiệp vụ chứng khoán hoá mà nhiều chuyên gia gọi là “Cỗ máy đầu tư cấu trúc” (Structured Investment Vehicle – SIV). Đây có thể được xem là mô hình chứng khoán hoá bất động sản kiểu Mỹ được hình thành từ những năm 1980. Phương thức kinh doanh của các SIV là huy động vốn ngắn hạn thông qua việc phát hành thương phiếu (commercial paper) với lãi suất thấp để đầu tư vào các loại chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản (asset-backed securities), đa số trường hợp là bất động sản với lãi suất cao. Nguyên nhân cuộc khủng hoảng có thể được khái quát qua 3 bước sau:
Thứ nhất, từ sau năm 2000, vào đầu năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã liên tục hạ lãi suất cơ bản, từ 6.5% năm 2000 xuống còn 1% năm 2004 dẫn đến việc các ngân hàng thương mại cũng hạ lãi suất cho vay tiền mua bất động sản; lãi suất LIBOR và SIBOR giảm xuống theo còn khoảng 3% , đây là lãi suất cho vay được tính từ các ngân hàng lớn của Mỹ trong ngày ◊ phản ánh lãi suất liên ngân hàng◊ Ngân hàng sẽ dễ tăng tài sản của mình, vì:
• Lãi suất thấp, những người trước kia có ý muốn mua nhà nhưng vì lãi suất cao, khó kiếm thu nhập để trả lãi; bây giờ lãi suất thấp, vay mua nhà thì sẽ dễ trả hơn ◊ Kích thích mua nhà ◊ số lượng người vay mua nhà tăng lên. Bên cạnh đó, lãi suất thấp còn kích thích giới đầu cơ vay mua nhà để đầu cơ, sau
này bán lại kiếm lợi. Do đó, cầu về nhà tăng lên ◊ giá nhà tăng ◊ đây là điều dễ hiểu, vì đó là cung cầu trên thị trường, tác động đến giá cả.
Tuy nhiên, nêu chỉ tuân thủ theo nguyên tắc nhằm đáp ứng những nhu cầu này thì không có vấn đề gì nghiêm trọng xảy ra. Ở Mỹ có hình thức cho vay dưới chuẩn ( trong 3 hình thức cho vay: Nợ đạt chuẩn, nợ gần chuẩn, nợ dưới chuẩn), là hình thức ngân hàng cấp cho khách hàng món vay mua bất động sản trong khi khách hàng đó không có khả năng trả nợ. Bên cạnh đó, sau khi cấp khoản vay này, ngân hàng còn cho chính khách hàng này vay để trả khoản nợ mua nhà đó. Sở dĩ có điều này là do, cả ngân hàng và khách hàng đều hiểu rằng, giá nhà tăng là nguồn trả nợ của khách hàng khi thị trường đi lên. Chính phủ Mỹ lúc bấy giờ lại có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo được vay tiền dễ dàng hơn để mua nhà. Việc này phần lớn được thực hiện thông qua hai công ty tài chính (CTTC) được bảo trợ bởi chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac. Hai công ty này giúp đổ vốn vào thị trường bất động sản bằng cách mua lại các khoản cho vay của các NHTM cho người nghèo mà không cần chứng minh thu nhập còn gọi là cho vay dưới chuẩn (subprime), biến chúng thành các loại chứng từ được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp (mortgage-backed securities – MBS), rồi bán lại cho các nhà đầu tư trên TTCK, chủ yếu là các nhà đầu tư tổ chức lớn như Bear Stearns và Merrill Lynch. Khi đã chứng khoá hoá các khoản cho vay bất động sản, hay nói cách khác là đã hình thành một sự liên thông mật thiết với TTCK thì thị trường bất động sản (TTBĐS) không còn là sân chơi duy nhất của các NHTM hoặc các công ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa mà đã có sự tham gia tích cực của các nhà đầu tư và đầu cơ trên TTCK vốn có khả năng tài chính rất dồi dào. Về bản chất, MBS là một công cụ phái sinh từ bất động sản nên việc phát hành, giao dịch và bảo hiểm MBS hết sức thông thoáng và Chính phủ Mỹ dường như không thể kiểm soát nổi. Do có thể bán lại phần lớn các khoản
vay để các công ty khác biến chúng thành MBS, các NHTM đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năng trả nợ của người vay. Vì có sự khác nhau về rủi ro của các loại MBS cho nên các công ty bảo hiểm và thẩm định rủi ro, chẳng hạn như AIG, cũng nhảy vào để bán bảo hiểm cho các nhà đầu tư MBS. Các sản phẩm bảo hiểm này được gọi là credit default swap (CDS), với mục đích bảo đảm cho các nhà đầu tư MBS là trong trường hợp những người vay tiền mua nhà không trả được nợ và làm cho MBS mất giá thì sẽ được bồi thường. Sự việc này đã tạo nên một loạt chân rết mới, kéo thêm các thành phần khác tham gia cuộc chơi, bởi vì bán bảo hiểm loại này trong lúc thị trường bất động sản đang phất lên và ít người vỡ nợ thì rất có lời.
Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu phái sinh MBS này trong thị trường tài chính của họ.
Vì vậy trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị “nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan Stanley, Goldman Sachs v.v. (Mỹ), New Century Financial, Northern Rock, HBOS, Bradford & Bringley (Anh quốc), Dexia (Pháp-Bỉ-Luxembourg), Fortis, Hypo (Đức-Bỉ), Glitner (Iceland) hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục.
Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tài chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị rung động theo, bởi hàng loạt ngân hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này. Trầm trọng hơn nữa là những “hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi”, tiếng Mỹ gọi là “Credit Default Swap – CDS”. Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và các công ty bảo hiểm quốc tế bán ra, theo đó bên mua CDS được bên bán bảo đảm sẽ hoàn trả đầy đủ số nợ cho vay nếu bên vay không trả được nợ.Bên Mỹ tổng số CDS ước
tính khoảng 35 nghìn tỷ USD, và toàn thế giới khoảng 54.600 tỷ USD (theo ước tính của Hiệp hội “International Swap and Derivatives Association”).
Ngoài ra còn tạo thêm các chứng khoán ABS, CDO, CDs, bán chứng khoán ra giới đầu tư đã kéo nhiều tổ chức tài chính tham gia vào lĩnh vực này. Việc mua các chứng khoán này sẽ được đảm bảo bằng nguồn thu chủ yếu từ các khoản cho vay bất động sản này, cộng với các khoản cho vay khác. Tuy nhiên, việc chứng khoán hóa thực hiện qua nhiều giai đoạn và nhiều tổ chức khác nhau, khi các nhà đầu tư nắm giữ các chứng khoán này cũng không biết rõ nó có nguồn gốc từ đâu, chỉ biết tổ chức phát hành là ai. Qua phân tích trên, rõ ràng các ngân hàng chủ yếu gia tăng về tài sản dài hạn của mình.
• Về nguồn vốn để cho vay: Các ngân hàng Mỹ chủ yếu huy động các khoản vốn ngắn hạn để có vay dài hạn ◊ càng mở rộng tài sản càng tăng nợ ngắn hạn của ngân hàng. Do việc vay vốn ngắn hạn rẻ hơn chi phí vốn dài hạn, nên các ngân hàng chủ yếu huy động vốn từ nguồn này.
Như vậy, nhìn vào thực tế thì các NHTM đã huy động vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn vào một lĩnh vực khá nhạy cảm là bất động sản, mặc dù để đảm bảo khả năng thu hồi nợ họ đã bán các khoản cho vay này cho các tổ chức tài chính và đã để lại cho nền kinh tế, thị trường tài chính rủi ro rất lớn. Đó là rủi ro vỡ nợ khi giá của các tài sản dài hạn là bất động sản xuống thấp hơn giá trị của các khoản nợ ngắn hạn và rủi ro thanh khoản do việc đi vay ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn. Rủi ro này sẽ tăng lên gấp bội trong điều kiện thiếu sự kiểm soát và giám sát của Chính phủ.
Thứ hai, sau giai đoạn giảm lãi suất này, Fed nhận thấy việc áp dụng lãi suất thấp gây ra áp lực lạm phát và hình thành bong bóng bất động sản (đổ vốn nhiều vào thị trường BĐS), do đó đã tiến hành tăng lãi suất từ giữa năm 2004
đến giữa năm 2006 đạt mức 5.25%. Lãi suất tăng cao tác động đến khả năng trả nợ của những người đi vay giảm nhanh chóng. Tài sản cho vay được chứng khoán hoá bị bán ra ào ạt, khiến cho giá của chúng sụt giảm mạnh trên thị trường chứng khoán. Điều mà các ngân hàng,như Freddie và Fannie, và tổ chức bảo hiểm, như AIG, không kỳ vọng xẩy ra, thì nayđã trở thành thực tế: cùng một lúc, hàng loạt con nợ bị vỡ nợ với uy mô lớn, khiến cho vốn của các ngân hàng bị bốc hơi nhanh chóng .Sự hoảng loạn từ thị trường nhà đất, lan sang thị trường chứng khoán, rồi lan sang hệ thống ngân hàng (bank panics). Khủng hoảng tài chính bắt đầu diễn ra.
• Những người có nhu cầu mua nhà để sinh hoạt cũng giảm nhu cầu mua nhà của mình xuống do lãi suất cao.Chính vì lý do này kéo nhu cầu mua nhà giảm xuống giá nhà giảm. Khi giá nhà giảm, các nhà đầu tư trên thị trường bắt đầu phản úng của mình
• Nhu cầu giảm tác động đến giới đầu tư. Sự giảm giá nhà dẫn đến việc bán nhà để cắt lỗ trước khi quá muộn.
• Thị trường bất động sản đóng băng do sự giảm giá, kéo theo tài sản của ngân hàng giảm, ngân hàng phải phát mãi tài sản đang nắm giữ: MBS, ABS ◊ nhằm đảm bảo các chỉ tiêu về họat động của mình ◊ giá các tài sản này giảm xuống. Về phần nguồn vốn của mỗi ngân hàng, việc vay trên thị trường liên ngân hàng có dấu hiệu sụt giảm: một phần do lãi suất tăng, một phần việc cho vay không an toàn do sự đi xuống của thị trường bất động sản. Do đó, làm cho ngân hàng thiếu vốn huy động được từ liên ngân hàng.
• Việc sụt giảm của thị trường, tác động đến tâm lý của người gửi tiền do nhận thấy bảng cân đối kế toán của các ngân hàng đang trở nên xấu đi, do đó số lượng người rút tiền tăng lên ◊ Đòi hỏi các ngân hàng phải thanh lý tài sản (MBS, ABS) của mình để có tiền mặt ◊ giá các tài sản này càng giảm ◊ các chỉ tiêu về hoạt động này càng xấu đi.Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tài chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị
rung động theo, bởi hàng loạt ngân hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này. Trầm trọng hơn nữa là những “hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi”, tiếng Mỹ gọi là “Credit Default Swap – CDS”. Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và các công ty bảo hiểm quốc tế bán ra, theo đó bên mua CDS được bên bán bảo đảm sẽ hoàn trả đầy đủ số nợ cho vay nếu bên vay không trả được nợ.Bên Mỹ tổng số CDS ước tính khoảng 35 nghìn tỷ USD, và toàn thế giới khoảng 54.600 tỷ USD (theo ước tính của Hiệp hội “International Swap and Derivatives Association”).
Như vậy, nguyên nhân sâu xa của cơn địa chấn tài chính bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng và nhà đất tại Mỹ. Những bất ổn từ hoạt động cho vay dưới chuẩn khiến giá nhà sụt giảm mạnh, thị trường nhà đất đóng băng. Cuộc khủng hoảng từ đó lan từ thị trường bất động sản sang thị trường tín dụng và cuối cùng dẫn đến khủng hoảng tài chính tại Mỹ và tràn sang nhiều nước châu Âu, khiến nhiều công ty lớn phá sản.