Đõy là nội dung quan trọng trong nghiờn cứu khớa cạnh kỹ thuật. Nội dung này được cỏn bộ lập dự ỏn của cụng ty nghiờn cứu tỉ mỉ, cụ thể, đưa ra cỏc phương ỏn để lựa chọn phương ỏn hiệu quả nhất. Thụng thường dự ỏn được lập chia thành cỏc phần riờng: giải phỏp về quy hoạch, giải phỏp về kiến trỳc, và giải phỏp về xõy kỹ thuật. Hơn nữa lĩnh vực hoạt động của cụng ty là về xõy dựng nờn đõy chớnh là chuyờn mụn chớnh của cụng ty trong lập dự ỏn.Tuy nhiờn đối với cỏc dự ỏn nhỏ thỡ gộp chung lại thành nội dung kỹ thuật.
Giải phỏp về quy hoạch
Quy hoạch của dự ỏn phải phự hợp một cỏch tốt ưu về kỹ thuật, kinh tế, an toàn và mụi trường. Phải phự hợp với cỏc yờu cầu kỹ thuật xõy dựng đối với quy hoạch tổng mặt bằng như: khoảng cỏch cỏc cụng trỡnh, độ dốc thoỏt nước, sự phự hợp với yờu cầu của giải phỏp nền múng, đảm bảo độ bền chắc của cụng trỡnh,… Quy hoạch phải sử dụng hợp lý đất đai, tiết kiệm đất, bảo đảm nhu cầu phỏt triển tương lai. Ngoài ra quy hoạch cũng phải tạo điều kiện thuận lợi cho khõu thi cụng và đảm bảo chi phớ là thấp nhất và mang lại hiệu quả kinh tế cao.
Vớ dụ trong dự ỏn : Khu nhà chung cư Thanh Mai ở Yờn Hũa –Từ Liờm -Hà Nội
Phương ỏn I:
Cụng trỡnh được thiết kế bỏm theo cỏc trục đường quy hoạch, tuõn thủ theo bản vẽ minh hoạ quy hoạch tổng mặt bằng QH-01 tỷ lệ 1/500 do Viện Quy hoạch xõy dựng Hà Nội lập đó được Văn phũng Kiến trỳc sư trưởng Thành phố chấp thuận.
Cụng trỡnh cú hệ thống giao thụng khu vực vũng quanh khối nhà, tạo sự lưu thụng tuần hoàn, thuận tiện cho sinh hoạt, thu gom rỏc thải hoặc cấp cứu, chữa chỏy khi cú sự cố hoả hoạn. Toà nhà cú ba hướng vào chớnh :
+ Hướng vào từ phớa Nam cụng trỡnh : Vào tầng hầm để xe kết hợp với đường xe thu gom rỏc của cụng trỡnh.
+ Hướng vào từ đường quy hoạch cú mặt cắt ngang 13,5m (phớa Tõy cụng trỡnh): Vào chung cho khu căn hộ và khu dịch vụ cụng cộng ở tầng trệt.
+ Hướng vào từ đường nội bộ (phớa Đụng cụng trỡnh) : Vào khu dịch vụ cụng cộng, sõn vườn và lối vào phụ cho khu căn hộ.
Phương ỏn II( phương ỏn chọn):Theo phương ỏn thiết kế đó được Sở Quy hoạch và Kiến trỳc Hà Nội chấp thuận, kết hợp với đặc thự của lụ đất cú 03 mặt tiếp giỏp với đường giao thụng và mặt cũn lại tiếp giỏp với khu dõn cư. Phương ỏn thiết kế tổng mặt bằng như sau:
+ Tổng diện tớch lụ đất 2.144m2 trong đú đất xõy dựng cụng trỡnh 715m2, diện tớch cũn lại 1429m2 là sõn đường nội bộ.
+ Cụng trỡnh xõy dựng là toà nhà 18 tầng (khụng kể tầng hầm) chiếm diện tớch 715m2, cỏch chỉ giới xõy dựng phớa đường và đường đi Phõn Viện hành chớnh Quốc gia là 6m, cỏch chỉ giới phớa đường nội bộ là 4,4m. Cụng trỡnh xõy dựng là một toà nhà cú mặt bằng là hỡnh chữ nhật với kớch thước là 29,4m và 22,1m.
+ Hướng chủ đạo của cụng trỡnh là hướng Nam, mặt trước toà nhà nhỡn ra đường cỏi.
+ Giao thụng hướng ngoại: giao thụng từ bờn ngoài vào cụng trỡnh cú 02 đường vào, đường vào mặt chớnh phớa trước là hướng Nam từ đường lớn, đưũng vào mặt bờn hướng Đụng từ đường nội bộ khu vực.
+ Giao thụng nội bộ: bao gồm hệ thống sõn đường nụị bộ bao quanh nhà cú chiều tộng từ 4,4m đến 6m.
+ Phớa ngoài cựng giỏp với chỉ giới xõy dựng sẽ trồng cõy xanh loại thấp tỏn nhỏ và cột đốn hỡnh nấm để tạo cảm giỏc ngăn cỏch với bờn ngoài. Khoảng cỏch cõy xanh là 2m/cõy, khoảng cỏch cột đốn là 10m/cột.
+ Cốt cụng trỡnh: Cốt sõn đường nội bộ lấy theo cốt hố đường Nguyễn Quý Đức, cốt nhà tầng 1 ( cốt ±0.000) cú độ chờnh cao so với cốt sõn đường nội bộ là 0,75m.
+ Thoỏt nước mặt toà nhà: thoỏt theo độ dốc thiết kế sõn đường nội bộ từ 2%-3% dốc về phớa đường lớn.
( Nguồn: Phũng kế hoạch & quản lý dự ỏn của cụng ty)
Nội dung của phần này chủ yếu là phõn chia việc sử dụng đất, chức năng của tầng khu đất, diện tớch để thực hiện chức năng trờn khu đất đú. Vớ dụ trờn chọn giải phỏp quy hoạch như trờn nhằm tiết kiệm chi phớ và đảm bảo tiờu chuẩn kỹ thuật cỏc cụng trỡnh như việc khu vực mặt nước giữ nguyờn và cải tạo là việc tận dụng địa thế sẳn cú nhằm tiết kiệm chi phớ, chiều cao cỏc biệt thự tớnh toỏn để đảm bảo về độ rung và sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa cỏc tũa nhà. Giải phỏp về quy hoạch chớnh là sự sắp xếp, bố trớ cỏc khu vực trong dự ỏn nhằm tạo ra phối cảnh hợp lý nhất.
Vỡ sản phẩm của cỏc dự ỏn tại cụng ty chủ yếu là cỏc cụng trỡnh xõy dựng nờn cỏc giải phỏp về quy hoạch phải tạo ra khụng gian thoỏng đóng, tiện lợi và thõn thiện. Cỏc cụng trỡnh phụ, đường giao thụng, tầng hầm phải thống nhất và kết hợp hài hũa với nhà cửa. Phải bố trớ cỏc cụng trỡnh đỏp ứng được cỏc yờu cầu về an toàn ( chống chỏy, chống nổ), cỏc yờu cầu về bảo vệ mội trường ( nhất là hướng giú và lượng chất thải) và cỏc yờu cầu để bảo đảm cỏc cụng trỡnh hiện cú.
Giải phỏp về kiến trỳc:
Dựa trờn quy hoạch tổng thể cỏn bộ lập dự ỏn sẽ đưa ra cỏc giải phỏp thiết kế sao cho phự hợp nhất với quy hoạch. Trong phần này dự ỏn sẽ giải quyết cỏc vấn đề sau: - Giải phỏp kiến trỳc của từng ngụi nhà: sẽ đưa ra hỡnh khối kiến trỳc của từng ngụi nhà và phải phự hợp với giải phỏp mặt bằng của từng ngụi nhà.
- Xỏc định số tầng và độ cao hợp lý.
- Kiến trỳc của toàn bộ hạng mục cụng trỡnh phải hài hũa về hỡnh khối và mặt bằng và toàn bộ hạng mục phải nằm trong tường rào của dự ỏn.
- Kiến trỳc của cụng trỡnh phải hài hũa với mụi trường xung quanh.
- Chỉ ra cấp cụng trỡnh về độ bền chắc, độ chịu lửa, độ chống động đất và độ chống ăn mũn
- Sơ đồ kết cấu tổng quỏt
Khi trỡnh bày về giải phỏp kiến trỳc, cỏc cỏn bộ lập dự ỏn cú thể đưa ra nhiều phương ỏn lựa chọn.
Vớ dụ như tại dự ỏn :Khu siờu thị kết hợp nhà ở Tiến Thành
*Mặt bằng tổng thể:
Việc thiết kế quy hoạch mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật của dự ỏn Tổ hợp siờu thị kết hợp nhà ở tại phường Đức Giang, quận Long Biờn, thành phố Hà Nội đều tuõn theo cỏc tiờu chuẩn kỹ thuật và quy phạm xõy dựng hiện hành của nhà nước Việt Nam.
Để đảm bảo sử dụng hiệu quả khu đất và tạo điều kiện thuận lợi về giao thụng, cũng như cơ sở hạ tầng cho cỏc hộ trong dự ỏn , toàn bộ khu đất được thiết kế là một khối nhà thống nhất cao 17 tầng trong đú chia thành 3 phần: 2 tầng dưới được bố trớ là siờu thị, phàn cũn lại là nhà ở và tầng kỹ thuật.
*Phương ỏn kiến trỳc cụng trỡnh a, Giải phỏp mặt bằng kiến trỳc:
Một cụng trỡnh đẹp về kiến trỳc, hợp lý về quy mụ và hiệu quả trong sử dụng luụn là mục tiờu của chủ đầu tư và người thiết kế. Cú những chuẩn mực chung mà người thiết kế khi sỏng tỏc khụng thể bỏ qua. Cụ thể khi thiết kế cụng trỡnh Tổ hợp siờu thị kết hợp nhà ở, kiến trỳc sư luụn đảm bảo những nguyờn tắc sau:
- Cụng trỡnh xõy dựng phải đảm bảo cỏc yờu cầu cho phộp theo tiờu chuẩn Việt Nam hiện hành.
- Phải đảm bảo về quy hoạch chung của khu vực như mật độ xõy dựng, chiều cao cụng trỡnh, hệ số sử dụng đất cũng như khoảng lựi.
- Hỡnh thức kiến trỳc phải đẹp, hài hoà với cảnh quan xung quanh.
- Đảm bảo cỏc yờu cầu về an toàn phũng chỏy chữa chỏy, vệ sinh mụi trường, hạ tầng kỹ thuật và chỗ để xe theo tiờu chuẩn, quy định hiện hành.
- Giải phỏp kiến trỳc đưa ra hai phương ỏn để cú cơ sở so sỏnh, lựa chọn phương ỏn tối ưu nhất làm phương ỏn chọn.
Cụng trỡnh được xõy dựng trờn khu đất cú diện tớch 3.433m2 tại phường Đức Giang, quận Long Biờn với vị trớ như đ• phõn tớch ở trờn được coi là một vị trớ đẹp, phự hợp để xõy dựng một cụng trỡnh cú chức năng hỗn hợp là dịch vụ cụng cộng và nhà ở.
b, Giải phỏp kiến trỳc mặt đứng:
Nằm trờn trục đường quy hoạch nối ra đường Ngụ Gia Tự - cụng trỡnh được cỏc nhà thiết kế nghiờn cứu kỹ và đưa ra hỡnh thức kiến trỳc hiện đại, hài hoà với cảnh quan và cỏc cụng trỡnh hiện hữu tại khu vực.
Vớ dụ trong dự ỏn : Khu nhà chung cư Thanh Mai ở Yờn Hũa –Từ Liờm -Hà Nội cỏc giải phỏp về kiến trỳc được đưa ra là:
-Cụng trỡnh được thiết kế hiện đại, tiện nghi nhằm tạo điều kiện tốt cho cư dõn sống trong toà nhà.
-Mặt bằng cú hỡnh dạng cơ bản là hỡnh chữ nhật, từ đú tạo nờn cỏc khối lồi, lừm kết hợp với ban cụng tạo sự phong phỳ cho mặt đứng cụng trỡnh. Đồng thời nhấn mạnh phõn vị đứng tạo cảm giỏc vươn cao cho cụng trỡnh.
-Sử dụng hệ sàn khụng dầm với bước cột lớn nhất 6,9m x 6,6m tạo sự linh hoạt cho bố trớ mặt bằng.
-Hệ thống giao thụng đứng : Bao gồm hai thang mỏy (tải trọng 650 kg và 1000kg) đặt tại trung tõm toà nhà và hai thang bộ đặt ở hai đầu hành lang tiếp xỳc với thiờn nhiờn, kết hợp lấy ỏnh sỏng và thụng giú cho khu vực sảnh tầng. Hành lang được đặt theo hướng Bắc – Nam.
-Cụng trỡnh cú hệ thống mỏy phỏt điện, mỏy bơm, hệ thống cứu hoả đặt tầng hầm. Hệ thống chống sột sử dụng loại chống sột trực tiếp tia tiờn đạo cụng nghệ mới.
-Tầng hầm cú diện tớch 650 m2 dành toàn bộ cho để xe đạp, xe mỏy và cỏc khu kỹ thuật.
-Tầng trệt cú diện tớch 646 m2, thiết kế sảnh vào khu căn hộ và cỏc dịch vụ cụng cộng, nhà bảo vệ, kho rỏc, khu vệ sinh cụng cộng.
-Mặt bằng tầng ở điển hỡnh cú diện tớch 585 m2, bao gồm 8 căn hộ:
+ 02 căn hộ loại A (loại 3 phũng ngủ) : mỗi căn cú diện tớch 66m2, bao gồm phũng khỏch + sinh hoạt, bếp, khu vệ sinh, lụ - gia và 3 phũng ngủ.
+ 02 căn hộ loại B (loại 1 phũng ngủ) : Mỗi căn cú diện tớch 41 m2, bao gồm phũng khỏch, bếp, khu vệ sinh, ban cụng và 1 phũng ngủ.
+ 02 căn hộ loại C (loại 2 phũng ngủ) : Mỗi căn cú diện tớch 57 m2, bao gồm phũng khỏch, bếp, khu vệ sinh, ban cụng (hoặc lụ - gia) và 2 phũng ngủ.
+ 02 căn hộ loại D (loại 2 phũng ngủ) : Mỗi căn cú diện tớch 52 m2, bao gồm phũng khỏch, bếp, khu vệ sinh, ban cụng (hoặc lụ - gia) và 2 phũng ngủ.
-Tầng ỏp mỏi đặt 2 bể nước mỏi, mỗi bể 45m3. Cụng trỡnh cú mỏi bằng bờ tụng cốt thộp.
-Cỏc chỉ tiờu kinh tế kỹ thuật đạt được :
- Diện tớch lụ đất : 2.144 m2
- Diện tớch đất xõy dựng : 646 m2
- Mật độ xõy dựng : 30%
- Tổng diện tớch sàn : 10.026 m2 - Hệ số sử dụng đất : 4,7 lần
- Số tầng cao : 15 tầng + 1 tầng hầm + 1 tầng trệt.
Cỏc ưu và nhược điểm của phương ỏn :
Phương ỏn cú thiết kế mặt bằng hợp lý, thuận tiện cho người sử dụng, khai thỏc tối đa cỏc điều kiện tự nhiờn. Sảnh tầng kết hợp hành lang cú khả năng thụng thoỏng và lấy sỏng tự nhiờn tốt do cựng nằm trờn một phương thẳng với hệ thống 2 thang bộ, đảm bảo giao thụng thuận tiện ở mức tối đa.
Bố trớ mặt bằng căn hộ loại B rất thuận tiện cho sử dụng, nhưng căn hộ loại A lại cú những hạn chế nhất định : Cả 2 khu vệ sinh và 1 phũng ngủ của căn hộ này khụng được thụng thoỏng và lấy sỏng tự nhiờn; cỏc phỏng ngủ cũn lại phải mở ra phớa Đụng và Tõy là cỏc hướng nắng và núng, căn hộ loại này khụng cú ban cụng để phơi quần ỏo.
Mặt bằng bố trớ nhiều phần lồi, lừm tạo sự sinh động cho mặt đứng, nhưng trờn thực tế cỏc phần này làm tăng diện tớch bề mặt nhà, gõy nhiều tốn kộm về cụng sức và và vật liệu trong quỏ trỡnh sơn và bảo dưỡng sau này, đồng thời dễ bỏm bụi và tăng thờm sức cản của giú, gõy phức tạp cho việc tớnh toỏn kết cấu cụng trỡnh.
Phương ỏn II( phương ỏn chọn): Giải phỏp kiến trỳc cụng trỡnh
- Vị trớ cụng trỡnh đặt tại ngó tư với chiều cao 57,8m tạo điểm nhấn cho cảnh quan kiến trỳc khu vực Thanh Xuõn Bắc.
- Khu đất xõy dựng cụng trỡnh cú hệ thống giao thụng xung quanh tạo nờn nhiều hướng tiếp cận khỏc nhau, thuận tiện cho giao thụng đối ngoại (PCCC, cứu thương, sinh hoạt …)
- Mặt bằng cỏc tầng ở cú hỡnh chữ nhật 29,4m x 22,1m được thiết kế theo nguyờn tắc đối xứng và hành lang giữa, cỏc căn hộ bố trớ hai bờn.
- Kiến trỳc cụng trỡnh được thiết kế hiện đại kết hợp bản sắc dõn tộc Việt nam, tổng thể hỡnh khối đường nột và màu sắc đảm bảo hài hoà với quần thể kiến trỳc khu vực.
Tầng hầm: diện tớch xõy dựng 650m2, trong đú để xe đạp, xe mỏy: 390m2, diện tớch cũn lại 260m2 bố trớ giao thụng phũng kỹ thuật…v.v.
Tầng trệt: diện tớch 650m2 bao gồm 03 khu kinh doanh dịch vụ 240m2, ban quản lý nhà 25m2, tiền sảnh 150m2, diện tớch cỏc khu chức năng khỏc 235m2.
Từ tầng 2 - 16 là khối nhà ở, cỏc tầng được thiết kế như nhau, diện tớch sàn mỗi tầng 662m2, trong đú diện tớch sử dụng chung mỗi tầng 188m2, diện tớch 08 căn hộ 534m2 cụ thể như sau:
+ 01 căn hộ loại A cú diện tớch 76m2, bao gồm 01 phũng khỏch, 03 phũng ngủ trong đú 01 phũng ngủ cú khu vệ sinh riờng, 01 khu vệ sinh chung, bếp.
+ 02 căn hộ loại B cú diện tớch 61m2 bao gồm 01 phũng khỏch, 02 phũng ngủ, bếp, ban cụng.
+ 04 căn hộ loại C mỗi căn hộ cú diện tớch 56m2 bao gồm 01 phũng khỏch, 02 phũng ngủ, bếp, khu vệ sinh.
+ 01 căn hộ loại C1 cú diện tớch 50m2 bao gồm 01 phũng khỏch, 01 phũng ngủ, bếp, khu vệ sinh.
Qui mụ xõy dựng và cỏc chỉ tiờu kinh tế kỹ thuật đạt được :
Diện tớch lụ đất : 2.144 m2 . Diện tớch đất xõy dựng : 715 m2 . Mật độ xõy dựng : 34% Tổng diện tớch sàn : 10.580m2 (khụng kể tầng hầm). Hệ số sử dụng đất : 5,3 lần Số tầng : 16 tầng (khụng kể tầng hầm). Tầng hầm : 650m2 chứa được 270 xe Cấp cụng trỡnh : Cấp II. Bậc chịu lửa : Bậc I. Chiều cao cụng trỡnh : 57,8m * So sỏnh, lựa chọn phương ỏn Lựa chọn phương ỏn:
Từ thực tiễn nhu cầu đầu tư và căn cứ quy hoạch tổng thể chung cư Thanh Mai đó được phờ duyệt, chọn phương ỏn 2 để đầu tư xõy dựng vỡ phương ỏn 2 cú những ưu điểm nổi bật như sau:
Cỏc chỉ tiờu quy định của phương ỏn 2 đều lớn hơn phương ỏn 1, đặc biệt về diện tớch sàn lớn hơn (10.580m2-10.026m2=554m2) làm tăng hiệu quả đầu tư.
• Mặt bằng phần khu chức năng cỏc tầng với lưới cột hợp lý tạo nờn hỡnh khối kiến trỳc hiện đại, bền vững.
• Bố trớ mặt bằng khoa học, hợp lý, tất cả cỏc phũng ngủ đều tiếp xỳc với tự nhiờn, cỏc khu bếp hoặc tiếp xỳc với tự nhiện hoặc được thụng thoỏng với giếng trời.
• Tận dụng được tối đa hướng Bắc-Nam để trỏnh nắng, phũng ngủ cú cửa sổ mở về hướng Đụng, Tõy, cú lụ gia làm khoảng đệm.
• Khoảng cỏch từ mỗi hộ đến hệ thống thang bộ và thang mỏy là ngắn nhất. Sảnh