hương án chuyển ựổi là cơ sở xác lập giá gói thầu, chọn hình thức chuyển giao và xác ựịnh trách nhiệm, nghĩa vụ, quyền hạn Nhà thầu trong hợp ựồng quản lý chợ. Phương án chuyển ựổi ựược lập theo từng chợ cụ thể hoặc từng nhóm chợ. Dự toán kinh phắ chuyển ựổi ựược lập và trình UBND cấp huyện phê duyệt cùng Phương án.
để ựảm bảo hiệu quả của việc chuyển ựổi, phương án chuyển ựổi từng chợ
cụ thể sau khi lập phải ựạt ựược các yêu cầu sau:
- Phân ựịnh rõ phạm vi, quyền hạn, nghĩa vụ giữa Nhà thầu và các cơ quan quản lý liên quan trong việc quản lý, khai thác mặt bằng kinh doanh, tài sản tại chợ;
- Xác ựịnh cụ thể nghĩa vụ tài chắnh trong giá gói thầu và trách nhiệm kế thừa
ựối với các hợp ựồng chưa thanh lý hoặc phải tiếp tục thực hiện;
- Thỏa thuận ựược các tiêu chuẩn về mức ựộ giữ gìn vệ sinh môi trường, an toàn PCCC, an ninh trật tự tại chợ;
- đo lường, kiểm tra và giám sát ựược kết quả hoạt ựộng của doanh nghiệp theo ựúng mục ựắch, yêu cầu và nội dung công việc quy ựịnh trong hợp ựồng quản lý chợ;
- Xác ựịnh ựược trách nhiệm của các bên nếu vi phạm.
Phương án chuyển ựổi gồm 5 nội dung chắnh:
- Quản lý, sử dụng, giải quyết các tồn tại liên quan mặt bằng chợ; - Quản lý, sử dụng, giải quyết các vấn ựề về tài sản chợ;
- Thu chi tài chắnh tại chợ ;
- Vấn ựề sử dụng lao ựộng hiện có;
- Thỏa thuận về các tiêu chuẩn chất lượng tại chợ.
3.4.1. đối với việc quản lý, sử dụng và giải quyết các tồn tại liên quan mặt bằng chợ
Do buông lỏng quản lý Nhà nước về ựất ựai trong phạm vi một số chợ nên nhiều trường hợp ựất chợ bị người dân lấn chiếm, sử dụng trái phép hoặc sử dụng sai mục ựắch; nhiều trường hợp Nhà nước ựã cho tổ chức hoặc thương nhân thuê lâu dài ựể làm mặt bằng kinh doanh. Vì vậy, Hội ựồng xét chọn thầu cần phải nắm rõ hiện trạng ựể xác ựịnh phạm vi, quyền hạn quản lý cũng như nghĩa vụ tài chắnh
ựối với từng trường hợp cụ thể trước khi bàn giao cho ựơn vị trúng thầu (gọi tắt là nhà thầu) quản lý.
Bước 1: đánh giá hiện trạng về quyền sử dụng ựất và phạm vi quản lý ựất Chợ. Trên cơ sở các giấy tờ về QSDđ, bản ựồ trắch ựo ựịa chắnh, bản ựồ quy hoạch mặt bằng, các hợp ựồng thuê ựiểm kinh doanh ựã ký với các thương nhân, xác ựịnh:
- Hiện trạng sử dụng (Sự phù hợp với quy hoạch, mục ựắch sử dụng ựất, tình trạng tranh chấp, bố trắ ngành hàng, diện tắch chưa sử dụngẦ)
- Phạm vi quản lý (Theo bản ựồ trắch ựo ựịa chắnh, theo quy hoạch, theo hiện trạng sử dụng, theo hợp ựồng ựã ký với các thương nhân)
- đánh giá sự hợp lý của việc bố trắ các ngành hàng, khu vực kinh doanh hiện tại, xác ựịnh sự cần thiết và ựề xuất phương án bố trắ sắp xếp lại cho phù hợp.
Bước 2: Xác ựịnh các nghĩa vụ về tài chắnh liên quan ựến kế thừa hợp ựồng cho thuê ựiểm kinh doanh và mặt bằng kinh doanh chợ giữa Nhà nước và Nhà thầu trong các trường hợp:
- Nợ tiền thuê ựiểm kinh doanh khó ựòi; (Khoán cho Nhà thầu ựòi hộ hay cơ
quan quản lý Nhà nước ựòi ?)
- Lấn chiếm ựất chợ; (Nếu Nhà nước không giải quyết thu hồi ựược, nhà thầu có thu phắ chợ, phắ vệ sinhẦ ựược không?)
- Sử dụng ựiểm kinh doanh không ựúng mục ựắch; (chi phắ sắp xếp lại (nếu có) ai chịủ)
- Cơi nới bất hợp phápẦ (ai xử lý, chi phắ ựể dỡ bỏ ai trả?Ầ)
Những vấn ựề liên quan ựến mặt bằng kinh doanh thường nhiều phức tạp và khá nhạy cảm, vì vậy khi lập phương án chuyển ựổi phải trình bày rõ và ựề
xuất phương án giải quyết ựối với từng trường hợp cụ thể.
Bước 3: Xác ựịnh quyền và nghĩa vụ quản lý mặt bằng kinh doanh chợ của Nhà thầu sau khi trúng thầụ
Trên cơ sở phân tắch và ựánh giá hiện trạng, phân ựịnh rõ trong ựiều khoản hợp ựồng:
- Trách nhiệm ựối với các hợp ựồng cho thuê ựiểm kinh doanh UBND cấp xã
- Trách nhiệm xử lý tranh chấp về QSDđ chợ giữa cơ quan Nhà nước và thương nhân, hoặc những hộ gia ựình lấn chiếm ựất chợ.
- Nghĩa vụ kế thừa hiện trạng sắp xếp ngành hàng của BQL chợ cũ.
- Phạm vi, quyền hạn khai thác mặt bằng ựể kinh doanh dịch vụ tại chợ (vắ dụ: sẽ cho thuê lạiẦ).
Bước 4: Xác ựịnh phương thức kiểm tra, giám sát thực hiện ựiều khoản hợp ựồng sau khi trúng thầụ Trách nhiệm xử lý nếu các bên vi phạm.
Hướng dẫn cụ thể việc giải quyết tình huống (phải báo cáo lên cấp nàỏ Hình thức báo cáỏ Thời gian và phương thức xử lýẦ):
- Trường hợp Nhà thầu quản lý chợ phát hiện thương nhân vi phạm hợp ựồng? - Trường hợp cơ quan Nhà nước hoặc thương nhân phát hiện Nhà thầu quản lý
chợ vi phạm hợp ựồng?
- Trường hợp cơ quan quản lý không thực hiện ựúng hợp ựồng?
3.4.2. đối với quản lý, sử dụng và giải quyết các tồn tại về tài sản chợ
Tài sản Nhà nước ựầu tư cho chợ hiện có gồm tài sản cố ựịnh (nhà lồng, hạ tầng kỹ thuật, lô/sạp cố ựịnh..) và vật tư, trang thiết bị (hệ thống PCCC, thiết bị ựiệnẦ). Các quyền sửa chữa lớn, cải tạo, nâng cấp liên quan ựến tài sản cố ựịnh
ựều phải do cơ quan quản lý Nhà nước quyết ựịnh, Nhà thầu chỉ nhận bàn giao ựể
quản lý, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ (hoặc cũng có thể nhà nước cho phép nhà thầu
ứng trước kinh phắ ựể sửa chữa lớn, cải tạo, nấng cấp). Phần tài sản còn lại là vật tư, trang thiết bị, cần kiểm kê ựánh giá lại ựể quyết ựịnh bán thanh lý hoặc cho thuê/giao lại cho Nhà thầụ
Bước 1: đánh giá hiện trạng về tài sản ựầu tư tại chợ bằng kiểm kê thực tế và ựối chiếu với sổ sách kế toán.
- Xác ựịnh giá trị tài sản:
đối với tài sản cố ựịnh: xác ựịnh giá trị còn lại trên sổ sách, ựánh giá hiện trạng sử dụng, số năm khấu hao còn lạị đây là cơ sở ựể cơ quan quản lý chợ so sánh giữa nguồn thu với dự toán sửa chữa lớn hàng năm.
đối với vật tư, trang thiết bị: Thống kê và ựánh giá lại tài sản, quyết
ựịnh thanh lý, bán hoặc cho Nhà thầu mới thuê lạị - Xác ựịnh giá trị sử dụng:
Xác ựịnh hạng mục nào cần sửa chữa lớn, nâng cấp, cải tạo; các hạng mục nào cần bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa nhỏ, thay thếựịnh kỳ.
Bước 2: Lựa chọn hình thức bàn giao khi ựấu thầu
- đối với tài sản cố ựịnh, có 2 lựa chọn: (a) Giao quản lý; (b) Giao quản lý kèm phương án sửa chữa, nâng cấp hoặc cải tạo ựể Nhà thầu ứng vốn sửa chữa theo phương án ựược duyệt và trừ dần vào khoản phải nộp (giá gói
thầu).
- đối với thiết bị rời: Tùy theo giá trị sử dụng còn lại, hiện trạng sử dụng của tài sản ựể lựa chọn hình thức chuyển giao quản lý cho phù hợp: (a) Bán lại cho Nhà thầu; (b) Cho thuê lại; (c) Giao quản lý; (d) Bán thanh lý.
Bước 3: Xác ựịnh các nghĩa vụ tài chắnh về quyền sử dụng tài sản
Trong phần này chỉ xác ựịnh các khoản thu, chi phát sinh từ quyền sử dụng tài sản của Nhà nước ựã ựầu tư tại chợ, gồm: Tiền cho thuê ựiểm kinh doanh, cho thuê tài sản (nếu có).
- Các khoản cơ quan quản lý chợ (UBND cấp huyện/xã) phải thu:
Cho thuê ựiểm kinh doanh cố ựịnh (giá thuê x diện tắch thuê x số
lô/sạp/kiot)
Cho thuê ựiểm kinh doanh không cố ựịnh (giá thuê x ước số ựiểm kinh doanh không cố ựịnh x số ngày trong kỳ)
Cho thuê khác (nếu có)
(Ghi chú: các khoản thu trên ựã bao gồm khấu hao TSCđ:
Nguyên giá tài sản phải trắch khấu hao Giá trị khấu hao = ---
Số năm khấu hao theo quy ựịnh)
- Khoản phải chi từ nguồn thu nêu trên:
Chi phắ ựầu tư sửa chữa lớn, cải tạo, nâng cấp trong kỳ: Theo Dự toán chi phắ do Phòng tài chắnh kế hoạch huyện ựề xuất.
- Ngoài ra, cần xác ựịnh dự toán chi phắ duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ
thường xuyên Nhà thầu phải thực hiện trong kỳ khi tắnh giá gói thầụ
Trên cơ sở số liệu này, Nhà nước sẽ cân ựối giữa nguồn thu và khoản chi ựể
quyết ựịnh kế hoạch sửa chữa, nâng cấp và phương thức ựưa vào giá gói thầụ
Bước 4: Trường hợp cần sửa ựổi, nâng cấp hoặc cải tạo lại hệ thống hạ tầng kỹ
thuật: Xây dựng thiết kế, lập kế hoạch ựầu tư và xác ựịnh tổng vốn ựầu tư cho phương án chọn ựể hoạch ựịnh giá gói thầụ Yêu cầu kết quả công việc:
- Xác ựịnh ựược khối lượng công việc, phương án thiết kế, dự toán ngân sách, thời gian thực hiện. (nên thuê một ựơn vị chuyên ngành thiết kế và lên dự
toán).
- Xác ựịnh ựược nguồn vốn ựể thực hiện.
- Xác ựịnh phương thức tổ chức thực hiện (nếu thực hiện sửa chữa trước khi
ựấu thầu thì trình tự thủ tục thế nàỏ Sau thì thế nàỏ Tiến ựộ?)
Bước 5: Xác ựịnh quyền và nghĩa vụ quản lý tài sản sau khi trúng thầu
Tùy thuộc vào hình thức quản lý tài sản lựa chọn ở bước 2, sẽ quy ựịnh các quyền và nghĩa vụ quản lý tài sản tương ứng trong ựiều khoản này, gồm một số
nội dung chắnh:
- Quyền ựiều chỉnh vị trắ hoặc bố trắ lại mặt bằng quy hoạch chợ cho hợp lý. - Quyền ựề xuất sửa chữa lớn, nâng cấp, cải tạo (nếu có)?
- Trường hợp ứng vốn sửa chữa lớn theo thiết kế ựược duyệt thì trình tự thủ
tục thế nàỏ
- Quyền sửa chữa, mua sắm trang thiết bị. - Nguồn kinh phắ và phương thức hạch toán. - Quyền cho thuê lại tài sản.
Bước 6: Xác ựịnh phương thức kiểm tra, giám sát thực hiện ựiều khoản hợp ựồng sau khi trúng thầụ Trách nhiệm xử lý nếu vi phạm.
- Xác ựịnh phương thức ghi chép sổ sách các khoản phát sinh thu, chi trong kỳ
và lưu trữ hoá ựơn, chứng từ hợp lệ.
- Áp dụng quy ựịnh về xử phạt vi phạm hành chắnh trong lĩnh vực có liên quan theo quy ựịnh của pháp luật hiện hành.
3.4.3. đối với các khoản thu Ờ chi tài chắnh tại chợ
Trong phần này sẽ xác ựịnh các khoản thu gồm: các khoản phắ tại chợ, ủy nhiệm thu, thu khác và các khoản chi từ nguồn nàỵ Trên cơ sở ựó xác ựịnh doanh thu, chi phắ, ước lượng lãi ựịnh mức của Nhà thầu ựể tắnh toán mức khoán Ộlợi thế
kinh doanhỢ trong giá gói thầụ
Bước 1: đánh giá hiện trạng:
- Xác lập hồ sơ các khoản nợ phải thu, phải trả, các nghĩa vụ hợp ựồng phải thanh lý trên cơ sở sổ sách kế toán của BQL chợ hiện tạị
- Xác ựịnh số lượng các hộ kinh doanh tại chợ. Mức thu các khoản phắ tại chợ. - Thống kê các khoản thu, chi trong 3 năm gần nhất của chợ.
Bước 2: Lựa chọn hình thức giải quyết các khoản nợ tài chắnh tồn ựọng, nghĩa vụ
hợp ựồng phải thanh lý trước khi ựấu thầu (vắ dụ: Hợp ựồng dịch vụ giữ xe, thu phắ vãng laiẦ)
- Thanh lý hợp ựồng cũ (vắ dụ: Hợp ựồng cho thuê bãi giữ xe, hợp ựồng bảo vệ ban ựêm, hợp ựồng khoán thu phắ vãng laiẦ)
- Tiếp tục kế thừa các nghĩa vụ hợp ựồng ựã ký (vắ dụ: Hợp ựồng với Công ty Môi trường ựô thị, Hợp ựồng cung cấp ựiện, nước, Hợp ựồng cho thuê ựiểm kinh doanh cố ựịnhẦ)
Bước 3: Xác ựịnh nghĩa vụ về tài chắnh ựối với các khoản phắ và dịch vụ của Nhà thầu
- Các khoản phải THU: (liệt kê chi tiết: mức thu, số lượng, hình thức thu, chứng từ, phương thức hạch toán, báo cáo)
Thu các loại phắ theo quy ựịnh của pháp luật Phắ và lệ phắ: Thu phắ chợ; Thu phắ vệ sinh; Thu phắ trông, giữ xe; Thu phắ PCCCẦ;
Thu từ cung cấp các dịch vụ: Bốc xếp hàng hóa; Cho thuê kho bãi; Dịch vụ bảo vệ theo hợp ựồng; Dịch vụ khác (quảng cáoẦ);
Thu ựược trắch lại theo hợp ựồng ủy nhiệm thu: Thu thuế; Thu tiền
ựiện, nướcẦ;
Thu tiền phạt, tiền bồi thường hợp ựồng (nếu có) do vi phạm hợp ựồng
ựã ký với Nhà thầu quản lý chợ.
- Các khoản phải CHI: (liệt kê chi tiết: mức chi, số lượng, kế hoạch chị.)
Chi trực tiếp cho hoạt ựộng cung ứng dịch vụ ựể giữ gìn Vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, PCCC, bảo vệ ựêmẦ (thuê trang thiết bị, thuê vận chuyển rác, thuê lao ựộng công nhậtẦ);
Chi sửa chữa nhỏ thường xuyên, bảo dưỡng ựịnh kỳ.Chi dịch vụ thuê ngoài (vận chuyển rác, ựiện, nước);
Chi phắ quản lý chung (ựể duy trì hoạt ựộng của văn phòng Ban quản lý: ựiện thoại, văn phòng phẩm, thuê mặt bằng trụ sở Ban quản lý, Chi
ựào tạo, học tậpẦ);
Chi phắ phân bổ, khấu hao (ựối với tài sản do Nhà thầu tự ựầu tư, mua sắm);
Thuế (môn bài, thuế VAT (10%), thuế TNDN).
Bước 4: Xác ựịnh về quyền và nghĩa vụ quản lý thu-chi phắ và dịch vụ sau khi trúng thầụ
- Các khoản phắ ựược thu: Nhà thầu quản lý chợ chỉ ựược thu các khoản ựã
ựược quy ựịnh nêu tại Mục I thông tư 67/2003/TT-BTC.
- Các khoản chi: trên cơ sở thông tư 67/2003/TT-BTC và nhu cầu thực tế của mỗi chợ. Nhất là kế hoạch sửa chữa nhỏ, duy tu, bảo dưỡng cần phải xác
ựịnh ngay tại bước này ựể Nhà thầu biết và chủ ựộng kế hoạch tài chắnh khi
ựăng ký dự thầụ
- Các dịch vụ do Nhà thầu cung ứng: Nhà thầu ựược phép tổ chức các dịch vụ
khác ựể phục vụ cho thương nhân tại chợ và thực hiện các nghĩa vụ về thuế
theo quy ựịnh của pháp luật hiện hành.
- Theo hướng dẫn tại Mục II, khoản D Thông tư 63/2002/TT-BTC ngày 24/7/2002 và Mục I, ựiểm 2 Thông tư 67/2003/TT-BTC các khoản phắ chợ, phắ vệ sinh, phắ giữa xe không thuộc ngân sách Nhà nước nên ựược xem là doanh thu của Nhà thầu và Nhà thầu có nghĩa vụ nộp thuếựối với số phắ thu