2.1.1.1.Hệ thống pháp luật
Dưới góc độ của các nhà đầu tư nước ngoài, Việt nam được đánh giá là một đất nước có tình hình chính trị ổn định nhất trong khu vực, không xảy ra các cuộc biểu tình hay bạo động. Chính phủ Việt Nam đang tích cực thực hiện đường lối đổi mới nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Biểu 2: Tầm quan trọng của các chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS theo đánh giá chung
(Nguồn: viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương năm 2005)
Xét trên bình diện toàn nền kinh tế, kết quả điều tra cho thấy các chính sách trên là quan trọng (chính sách đất đai) hoặc tương đối quan trọng (chính sách xây dựng, chính sách tài chính và tín dụng) đối với hoạt động kinh doanh BĐS (mức độ hay tầm quan trọng lớn nhất của chính sách được đánh giá là 5 điểm trong thang điểm 5). Theo thứ tự tầm quan trọng, chính sách đất đai có
tầm quan trọng nhất, tiếp theo đó là các chính sách xây dựng, tài chính và tín dụng. Xét chênh lệch tầm quan trọng, có thể thấy chính sách đất đai vượt xa các chính sách khác về tầm quan trọng, trong khi chênh lệch về tầm quan
trọng giữa các chính sách còn lại không lớn.
Kể từ năm 2003, rất nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành với nhiều quy định mới rõ ràng hơn và có nhiều điểm khuyến khích các nhà đầu tư nhiều hơn, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS như luật Đất đai năm 2003, Luật xây dựng năm 2003, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tư năm 2005, Luật nhà ở năm 2006, Luật
kinh doanh BĐS năm 2006,…
Trước khi ban hành luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không thừa nhận việc mua bán quyền sử dụng đất (mặc dầu thừa nhận giá trị của nó) nên các giao dịch BĐS phải thông qua Nhà nước với những thủ tục rất phức tạp. Chính quan hệ hành chính của nhà nước với thị trường đã tạo ra các ức chế với thị trường và tạo kẽ hở phát sinh tiêu cực. Luật Đất đai năm 2003 đã khắc phục được tồn tại trên, thừa nhận quyền sử dụng đất như một hàng hoá tham gia vào thị trường BĐS. Luật Đất đai năm 2003 cũng có quy định mới cho phép: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất”. Điều này khuyến khích Việt Kiều về Việt Nam đầu tư
hoạt động kinh doanh và rất nhiều Việt Kiều có dự định đầu tư vào BĐS. Luật Đầu tư năm 2005 đã có rất nhiều sửa đổi hấp dẫn các nhà Đầu tư nước ngoài về các thủ tục hành chính, đăng ký đầu tư, các quyền lợi của các nhà đầu tư nước ngoài… Điểm nổi bật là Luật Đầu tư mới đã không có sự
phân biệt giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài có thể đi lại, hoạt động tại Việt Nam không cần xác định thời hạn. Thời hạn của các dự án đầu tư cũng kéo dài đến 50 năm và có thể gia hạn không quá 70 năm. Vì vậy, khi đã được cấp phép cho một dự án đầu tư tại Việt Nam, nhà đầu tư có thể thực hiện dự án khác mà không cần phải lập một công ty mới, tài khoản mới, kể cả ở những lĩnh vực khác. Các thủ tục cấp phép cũng đơn giản và nhanh chóng hơn. Luật Đầu tư năm 2005 xác định việc phân cấp mạnh cho UBND cấp tỉnh và Ban quản lý Khu Công nghiệp, Khu chế xuất, Khu Công nghệ cao và Khu kinh tế (sau đây gọi là Ban quản lý) cấp Giấy Chứng nhận đầu tư (GCNĐT) cũng như quản lý hoạt động đầu tư và giảm bớt những dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ. Thủ tướng Chính phủ chỉ chấp thuận về nguyên tắc đối với một số dự án quan trọng chưa có trong quy hoạch, hoặc chưa có quy hoạch. Những dự án đã có trong quy hoạch được duyệt và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và điều ước quốc tế cũng như các dự án còn lại sẽ do UBND cấp
tỉnh và Ban quản lý tự quyết định và cấp GCNĐT.
Việc phân cấp cấp GCNĐT về UBND cấp tỉnh và Ban quản lý là một chủ trương thực hiện cải cách hành chính trong quản lý kinh tế và đã được tổng kết trong nhiều năm qua, đã tạo điều kiện thuận lợi để UBND cấp tỉnh và Ban quản lý thực hiện được trách nhiệm quản lý hoạt động đầu tư trong nước và ĐTNN trên địa bàn. Việc phân cấp mạnh cho UBND tỉnh và Ban quản lý đã tạo điều kiện cho các Bộ, ngành quản lý nhà nước tập trung thực hiện chức năng hoạch định chính sách, dự báo, kiểm tra, giám sát.
Cho tới nay, công tác quản lý hoạt động ĐTNN ở địa phương, nhất là các địa phương có nhiều doanh nghiệp ĐTNN đã đi vào nề nếp, theo trình tự hợp lý, đã được đơn giản hoá,…được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá có nhiều đổi mới, góp phần cải thiện môi trường đầu tư-kinh doanh của địa phương.
Bên cạnh đó, các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh đã phối hợp chặt chẽ trong quá trình thực hiện các nội dung quản lý hoạt động ĐTNN, từ thẩm định cấp GCNĐT đến hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phối hợp với các Bộ, ngành liên quan tổ chức tập huấn, trao đổi nghiệp vụ và hỗ trợ các địa phương từ việc tổ chức hội nghị, hội thảo vận động xúc tiến, xây dựng danh mục dự án kêu gọi đầu tư, ban hành văn bản hướng dẫn về ĐTNN tại địa bàn,…. Đưa hoạt động quản lý ĐTNN ở các địa phương đi vào nề nếp. Mô hình “một cửa, liên thông”, cách làm “trải thảm đỏ đón nhà đầu tư” tiếp tục xuất hiện và có tác động lan toả rộng khắp trong cả nước, đã góp phần nâng cao hiệu quả thu hút và sử dụng vốn ĐTNN vào Việt Nam.
Nhà nước cũng đang tích cực cải cách hành chính để tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục giấy tờ đối với nhà đầu tư không những chỉ trong
giai đoạn xin cấp phép cho dự án mà còn trong quá trình thực hiện dự án.
Luật kinh doanh BĐS (số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 có hiệu lực từ 1/1/2007) góp phần làm thể chế hoá lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt trong một số hoạt động mà nhà đầu tư nước ngoài quan tâm như việc chuyển nhượng BĐS, hoạt động định giá, môi giới, tư vấn kinh doanh BĐS,… Luật kinh doanh BĐS sẽ điều chỉnh các hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS
chính tắc trên thị trường, hạn chế các giao dịch ngầm trong kinh doanh BĐS nhằm mục đích làm cho thị trường BĐS minh bạch và phát triển ổn định.
Việt Nam đã trở thành thành viên của APEC (Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương) năm 1998, là nước chủ nhà của Hội nghị APEC 2006. Năm 2006 cũng là một năm đánh dấu một thời kỳ phát triển mới của Việt Nam với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của WTO vào tháng 12 năm 2006, và Mỹ thông qua Quy chế Thương mại bình thường vĩnh viễn với Việt Nam. Những sự kiện này đã mang đến rất nhiều thuận lợi cho môi trường kinh tế, chính trị đối với các nhà đầu tư nước ngoài, tác động tích cực đến thị trường BĐS và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này. Tâm lý nghi ngại về tính pháp lý, ổn định của môi trường kinh doanh ở Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài đã phần nào được gạt bỏ. Đồng thời, kể từ khi mở cửa nền kinh tế, Việt Nam đã thiết lập quan hệ ngoại giao và ký kết hiệp định thương mại với rất nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, các nước EU, Mỹ,… và đã thu hút một lượng lớn các dự án ODA từ những nước này vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng. Đó là những dự án mở đường cho dòng đầu tư vào các ngành công nghiệp, dịch vụ sau sự kiện gia nhập WTO.
Tuy nhiên, mặt hạn chế của môi trường chính trị, pháp luật Việt Nam là vẫn còn hiện tượng quan liêu, tham nhũng trong giải quyết các thủ tục triển khai dự án khiến tiến độ của dự án bị chậm lại, hoặc dự án không được thực hiện đúng như thiết kế. Một thực tế là hầu hết các dự án muốn được cấp phép nhanh chóng, nhà đầu tư phải mời đối tác Việt Nam (và những bên có liên quan) đi tham quan nước ngoài, cam kết cho vay ưu đãi hoặc hỗ trợ tài
còn thiếu đồng bộ hoặc chồng chéo làm các nhà đầu tư gặp nhiều phiền hà trong các khâu thực hiện dự án.
2.1.1.2. Môi trường kinh tế
Việt Nam đã thực hiện chính sách mở cửa nền kinh tế trong nhiều năm qua và đang trong giai đoạn chuyển từ nền kinh tế hành chính bao cấp sang kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây là giai đoạn đặc biệt cần thu hút vốn đầu tư nước ngoài để cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng phát triển công nghiệp, dịch vụ. Chính sách mở cửa đã thúc đẩy quan hệ kinh tế giữa các tổ chức kinh tế Việt Nam và các tổ chức nước ngoài. Do vậy trong thời gian tới, nhất định nhu cầu về nơi ở và làm việc sẽ tăng vọt lên khi ngày càng nhiều nhà đầu tư đến
Việt Nam sinh sống, làm việc.
Việt Nam đang giữ mức tăng trưởng kinh tế ổn định trong nhiều năm qua. Tỷ lệ tăng GDP trung bình trong vòng 10 năm qua là 7%/năm. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2005, tỷ lệ tăng GDP là 8,43%; năm 2006 là 8,17%, và năm 2007 là 8,44%, là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm gần đây. Chính phủ Việt Nam phấn đấu đạt mức tăng GDP sẽ là 8,5%-8,7% trong năm 2008.
Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam những năm gần đây
Năm
Chỉ tiêu
2004 2005 2006 2007 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
GDP bình quân đầu người (USD) 556,3 638,4 725,3 833
(Nguồn: Tổng cục Thống kê)
Với tốc độ tăng trưởng như vậy, Việt Nam đã được UNESCAP (Uỷ ban Kinh tế và Xã hội Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của Liên Hợp Quốc) đánh giá là nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực. Mức tiêu dùng của người dân đã có sự thay đổi đáng kể. Yêu cầu về sinh hoạt và giải trí đã tăng cao với yêu cầu chất lượng ngày càng cao hơn và ngày càng nhiều người Việt Nam trở thành đối tượng khách hàng mà những nhà đầu tư nước ngoài hướng tới (đặc biệt là những dự án phát triển căn hộ, khu đô thị mới).
Nền kinh tế Việt Nam vẫn còn nhiều điểm hạn chế. Cụ thể là, các nguồn tài nguyên chưa được khai thác và quản lý tích cực, có hiệu quả; nguồn lao động dồi dào chưa được huy động và phân bổ hợp lý, đồng bộ trên phạm vi toàn quốc, chất lượng lao động chưa cao và đồng đều; trang thiết bị sản xuất còn lạc hậu, năng suất lao động còn thấp, trình độ quản lý kém… Bởi vậy, việc các tổ chức kinh tế nước ngoài tìm kiếm thị trường, tìm cơ hội đầu tư kinh doanh là cần thiết và phù hợp với khuynh hướng tổ chức sản xuất tại nơi cung cấp nguyên liệu, lao động, tiêu thụ sản phẩm theo nhu cầu của thị trường trong khu vực và xuất khẩu ra thị trường thế giới nhằm
thu được nhiều lợi nhuận.
Về phía các nhà đầu tư, các nhà tài trợ khẳng định Việt Nam vẫn là nước ưu tiên nhận viện trợ ODA, và điều này làm khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong những năm tới là rất lớn. Mặt khác, dòng
vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục có xu hướng chuyển mạnh sang các nước đang phát triển, nhất là các nền kinh tế mới nổi, có tốc độ tăng trưởng cao, có lợi thế về lao động, tài nguyên và chính sách đầu tư thông thoáng, trong đó có Việt Nam. Trong khi đó, những rủi ro do tập trung đầu tư quá lớn vào Trung Quốc đã bộc lộ rõ trong năm 2005, làm cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các tập đoàn lớn điều chỉnh chiến lược đầu tư dài hạn, trong đó Việt Nam là nước được nhiều tập đoàn xuyên quốc gia quan tâm. Như dự báo, các tập đoàn của Nhật Bản đã thực hiện chiến lược phân bổ nguồn vốn đầu tư theo mô hình Trung Quốc +1 để giảm thiểu rủi ro. Điều này đã tạo cơ hội mới cho Việt Nam trong việc tăng cường thu hút đầu tư của các tập đoàn Nhật Bản.
Thị trường BĐS của Việt Nam sau một thời gian đóng băng đã sôi động trở lại, cùng với sự phát triển nhanh chóng của thị trường chứng khoán năm 2007. Tuy nhiên, gần đây thị trường chứng khoán đang trên đà lao dốc, làm xuất hiện xu hướng các nhà đầu tư chứng khoán chuyển sang đầu tư bất động sản. Giá vàng cũng tăng mạnh trong thời gian qua và giá đất, giá BĐS cũng đang tăng lên. Trong khi đó, thị trường vốn trọng nước lại rất hạn chế, điều này sẽ làm các chủ đất tìm kiếm nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài để phát triển các dự án kinh doanh BĐS. Hợp tác giữa chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc triển khai các dự án sẽ diễn ra sôi động
hơn.
Trước đây, để thực hiện dự án, các nhà đầu tư nước ngoài phải tự mang vốn của mình sang đầu tư và thực hiện các khoản vay nước ngoài. Hiện nay, các ngân hàng Việt nam có thể đáp ứng nhu cầu về vốn. Thủ tục
vay vốn ngân hàng đã dễ dàng hơn trước cũng như khả năng vay vốn để đầu tư vào BĐS cũng nhiều hơn, đặc biệt các nhà đầu tư có thể vay vốn từ các ngân hàng trong nước với mức lãi suất từ 10-11%/năm
Thị trường BĐS tại các nước Đông Nam Á hiện đã bão hoà, nên Việt Nam trở thành một thị trường nhiều tiềm năng đầu tư và kinh doanh BĐS đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Giai đoạn từ 2003 chính là một thời kỳ phát triển mới nhiều triển vọng tốt đẹp của nền kinh tế Việt Nam. Chính vì vậy, các nhà đầu tư có thể yên tâm phát triển các dự án BĐS mà không lo đến đầu ra của dịch vụ này cũng như khả năng thu hồi vốn và sinh lời từ các dự án, nhất là trung và dài hạn.
2.1.1.3. Môi trường văn hoá
Trong những năm gần đây, do sự phát triển của công nghệ thông tin và những chính sách mở cửa trong giáo dục, đào tạo và văn hoá của nhà nước Việt Nam, trình độ văn hoá xã hội và nhận thức của người lao động đã được nâng lên rất nhiều. Hầu hết những người Việt Nam tìm việc trong các dự án đầu tư nước ngoài đều phải trang bị vốn tiếng Anh hoặc ngôn ngữ của nước chủ đầu tư và kỹ năng sử dụng máy tính, các loại thiết bị văn phòng để sử dụng trong công việc. Vì vậy sự bất đồng ngôn ngữ không còn là việc cản trở các đối tác trong việc ký kết thoả thuận hay cùng nhau kinh doanh, quản lý dự án. Ngày càng có nhiều sinh viện tốt nghiệp đại học hoặc sau đại học ở nước ngoài về làm việc tại Việt Nam, cùng với việc mở rộng và nâng cao chất lượng đào tạo của các trường đại học trong nước, trình độ chuyên môn của người lao động cũng tăng lên rất nhiều so với trước đây.
Việt Nam là nước tương đối bình đẳng trong việc sử dụng lao động nam và nữ. Điều này xuất phát từ thực tế là chất lượng lao động trí thức Việt Nam trong các ngành kinh tế và dịch vụ tương đối đồng đều giữa nam và nữ, thậm chí có ngành nữ lại có nhiều thuận lợi hơn nam. Vì vậy, các nhà đầu tư