Biểu 7: Dự báo FDI vào Việt Nam trong giai đoạn
3.3.Giải pháp nhằm tăng cường đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam
trường BĐS Việt Nam
3.3.1. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực đất đaii
Để tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS, thì một trong những yếu tố quan trọng là thị trường BĐS phải phát
triển lành mạnh và minh bạch. Xin kiến nghị một số giải pháp sau.
Về nguyên tắc, phải xây dựng và phát triển thị trường BĐS lành
mạnh, cạnh tranh theo quy định của pháp luật. Đối tượng tham gia thị trường BĐS phải được đào tạo có hiểu biết nhất định về hoạt động của thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Mặt khác, đối tượng tham gia vào thị trường BĐS phải có năng lực về tài chính thực sự, tạo môi trường pháp lý thuận lợi nhằm thúc đẩy
các cơ hội đầu tư của nước ngoài để từ đó tăng trưởng kinh tế đất nước.
Về quy hoạch sử dụng đất, phải được nghiên cứu toàn diện bao
gồm nhiều yếu tố kinh tế - xã hội, trong đó việc lập quy hoạch sử dụng đất làm tăng tối đa giá trị kinh tế của từng đơn vị BĐS. Quá trình quy hoạch sử dụng đất cần có sự tham gia rộng rãi hơn của cộng đồng dân cư, các nhà quản lý và kinh tế, đồng thời phải lồng ghép được các yếu tố phát triển trong quan hệ của các ngành kinh tế, giảm thiểu một cách tối đa sự chồng chéo, lãng phí trong quy hoạch. Quy hoạch đô thị, nông thôn, nông nghiệp và công nghiệp, dịch vụ cần có quan hệ chặt chẽ với nhau, không nên tiến hành riêng rẽ. Quy hoạch phải mang tính khả thi. Tạo cơ chế phối hợp rõ ràng giữa các loại quy hoạch. Kết quả quy hoạch của ngành này phải thông báo cho ngành khác biết để tránh tình trạng chồng chéo, gây trở ngại trong quá trình thực hiện.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần có sự điều chỉnh hài hoà giữa các nhu cầu khác nhau trong việc sử dụng cùng một diện tích đất, giải quết hài hoà nhu cầu sử dụng đất.
Về điều tra, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất phải tạo ra một cơ chế hợp lý để tiến hành điều tra đánh giá tổng thể về tiềm năng đất đai, đặc biệt là ở vùng kinh tế trọng điểm, vùng đô thị để nâng cao giá trị BĐS. Đồng thời cũng phải tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất để tạo cơ sở pháp lý trong việc giao dịc BĐS, từng bước minh bạch thị trường.
Xây dựng thị trường tài chính lành mạnh vừa giải quyết các quan
hệ tài chính trong mối quan hệ với đất đai vừa tạo ra mối quan hệ lôgic trong việc tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển.
Hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường
BĐS cho phép hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch. Hệ thống thông tin hỗ trợ thị trường BĐS phải đủ mạnh để cung cấp dịch vụ chính xác, đầy đủ về BĐS cho người tham gia thị trường đồng thời tạo cơ sở cho Nhà nước quản lý. Thường xuyên cập nhật và theo dõi biến động về thị trường BĐS tạo điều kiện cho các giao dịch được chính xác và hiệu quả. Thành lập và mở rộng hơn nữa hoạt động của các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các sàn giao dịch, các trung tâm môi giới để đa dạng hoá hoạt
động thị trường BĐS.
Hoạt động tư vấn về BĐS nói chung và tư vấn giá đất nói riêng
nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thu hút đầu tư. Với quá trình phát triển nền kinh tế, nhu cầu cho công tác thẩm định giá đất sẽ càng cao, từ đo cho thấy một triển vọng lớn sẽ đến trong tương lai cho ngành thẩm định giá đất.
Đào tạo chuyên gia cho thị trường BĐS bao gồm: nghiệp vụ về
mua, bán, tư vấn BĐS, định giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm, … Đây là lĩnh vực mà thực tiễn hiện nay chưa được quan tâm
đúng tầm quan trọng của nó.
3.3.2. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực xây dựng
Pháp luật về đầu tư và xây dựng của Việt Nam đã có những thay đổi cơ bản kể từ năm 1990 đến nay và đang từng bước được hoàn thiện. Về cơ bản, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng đã được xây dựng tương đối đồng bộ, hoàn chỉnh và có những đóng góp thiết thực trong việc thúc đẩy lĩnh vực đầu tư bất động sản ở Việt Nam.
Tuy nhiên, trong thời gian tới cần tiếp tục theo dõi, nắm bắt và thu thập các kiến nghị từ địa phương, cơ sở để từng bước bổ sung, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
3.3.3. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tín dụng
Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường BĐS là vô cùng quan trọng. Đến này chỉ có các ngân hàng phần nào phát huy được vai trò của mình và có các quy định liên quan đến cho vay kinh doanh BĐS, còn các quy định định về tổ chức trung gian khác như tổ chức định giá, bảo hiểm, các quỹ đầu tư phát triển BĐS, công ty tư vấn và môi giới BĐS chưa có hoặc hạn chế, do vậy các tổ chức này chưa đóng vai trò trong thị trường BĐS.
Để tạo khung pháp lý cho hoạt động này và đẩy mạnh phát triển thị trường BĐS, cần ban hành những văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến việc thành lập các tổ chức, các doanh nghiệp định giá của Nhà nước chuyên phục vụ công tác xác định giá đất cho mục đích tính thuế, và các công ty định giá độc lập tư vấn về giá cho các đối tượng tham gia giao dịch BĐS. Nhà nước cũng phải có quy định cụ thể về hành nghề dịch vụ định giá, tư vấn, môi giới BĐS; yêu cầu các doanh nghiệp này phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế như các pháp nhân khác.
Thị trường BĐS sẽ ngày càng phát triển và sôi động hơn với nhiều hình thức đầu tư và nhiều đối tượng tham gia đầu tư. Vì vậy, cần phải đa dạng các loại hình đầu tư vào thị trường này, bên cạnh đầu tư trực tiếp nên có hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư BĐS (REIT – Real estate investment Trust). REIT là một định chế cho phép nhà đầu tư (cả trong và ngoài nước) có tiền nhàn rỗi tham gia đầu tư lĩnh vực BĐS dựa trên khả năng, kinh nghiệm chuyên môn và uy tín của công ty quản lý đầu tư chuyên nghiệp. REIT cho phép các nhà đầu tư nhỏ có thể tiếp cận vào các dự án lớn mà không thể tự mình thực hiện được nhưng lại là nơi quy tụ vốn vào những công trình lớn. Đây là một hình thức phân tán rủi ro mà vẫn hiệu quả nếu các công ty quản lý quỹ hoạt động chuyên nghiệp và có hành lang
pháp lý hoàn thiện điều chỉnh hoạt động của mô hình này.
3.3.4. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tài chính (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hệ thống ngân hàng tài chính là điểm quan trọng, mấu chốt nhất trong các hoạt động kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn bởi thị trường BĐS có giá
trị lớn, tất cả mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi số vốn đầu tư khổng lồ. Do vậy, nếu như không xây dựng được một thị trường vốn phát triển ổn định và lành mạnh, thì khó có thể làm cho thị trường BĐS phát triển
được. Một số giải pháp đối với ngành Ngân hàng như sau.
Tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng;
Hệ thống ngân hàng tiếp tục thực thi chính sách tiền tệ theo các nguyên tắc của thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, xây dựng môi trường hoạt động tín dụng bình đẳng đối với mọi thành phần kinh tế, thông thoáng, với khung pháp lý đồng bộ, minh bạch, phù hợp dần với thông lệ và
chuẩn mực quốc tế.
- Phối hợp với các Bộ, ngành thực hiện các giải pháp phát triển thị trường tài chính – tiền tệ để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn cho vay các thành phần kinh tế và kinh doanh BĐS, đồng bộ với mức phát triển của thị trường BĐS.
- Mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế (WB, ADB,…) để thu hút nguồn vốn từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư BĐS khác.
- Chỉ đạo các tổ chức tín dụng điều chỉnh cơ cấu tín dụng phù hợp với cơ cấu của nền kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay đối với kinh doanh BĐS, tiếp tục đơn giản hoá thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định và việc giám sát vốn cho vay để đảm bảo an toàn, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng.
- Soạn thảo, trình Chính phủ hoặc ban hành các văn bản theo thẩm quyền về cơ chế tín dụng, thế chấp phù hợp Luật đất đai, Luật doanh nghiệp nhà nước, Luật hợp tác xã mới được ban hành và điều kiện thị trường tài
chính – tiền tệ, BĐS đang phát triển theo hướng chiều sâu.
- Chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục cải tiến quy trình và đơn giản hoá thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho
cả tổ chức tín dụng và khách hàng vay.
- Hiện đại hoá hệ thống thanh toán, đẩy nhanh việc cơ cấu lại các ngân hàng thương mại làm tăng khả năng cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế và khả năng cạnh tranh trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
- Tổ chức việc thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên về tín dụng đối với kinh doanh BĐS để cảnh báo, chỉ đạo các tổ chức tín dụng về cho vay và xử lý các khó khăn, vướng mắc.
- Phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương xử lý những khó khăn, vướng mắc liên quan đến hoạt động tín dụng, cơ chết thế chấp, thủ tục công
Hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng:
- Thực hiện đồng bộ các giải pháp huy động vốn từ thị trường trong nước. Khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn tài trợ của các tổ chức quốc tế cho các dự án tín dụng nông thôn doanh nghiệp vừa và nhỏ. Tích cực xử lý nợ tồn đọng để tăng khả năng đáp ứng kịp thời các nhu cầu vốn tín dụng của nền kinh tế, trên cơ sở đảm bảo an toàn và hiệu quả tín dụng.
- Tốc độ tăng trưởng tín dụng phải phù hợp với tăng trưởng vốn huy động thực tế, mục tiêu tín dụng đề ra từ đầu năm và khả năng kiểm soát chất lượng tín dụng; đảm bảo vốn khả dụng cho các nhu cầu thanh toán, an toàn hoạt động kinh doanh.
- Thực hiện đúng các quy định của pháp luật về cho vay, bảo lãnh, cho thuê tài chính, chiết khấu, bao thanh toán và bảo đảm tiền vay. Xem xét và quyết định cho vay có bảo đảm bằng tài sản hoặc không có bảo đảm bằng tài sản, cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, tránh các vướng mắc khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vay nợ. Đặc biệt, chú trọng thực hiện các giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng, không để nợ xấu gia
tăng.
- Các tổ chức tín dụng phải tăng cường kiểm tra, giám sát việc chấp hành các nguyên tắc, thủ tục cho vay và cấp tín dụng khác, tránh xảy ra sự cố gây thất thoát tài sản. Sắp xếp lại tổ chức bộ máy, tăng cường công tác đào tạo cán bộ để đáp ứng yêu cầu kinh doanh ngân hàng trong điều kiện hội
- Tiến hành rà soát, bổ sung và chỉnh sửa các quy chế, quy trình nghiệp vụ tín dụng đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật, phù hợp với điều kiện hoạt động kinh doanh, ngăn ngừa và hạn chế rủi ro tín dụng.
3.3.5. Giữ vững ổn định về chính trị
Giữ vững ổn định về chính trị có ý nghĩa quyết định đến việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, yếu tố này luôn được các nhà đầu tư xem xét đầu tiên. Họ chỉ muốn đầu tư ở những khu vực, những quốc gia có sự ổn định về chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các cam kết của mình với độ tin cậy cao. Hơn nữa, việc giữ vững về ổn định chính trị - xã hội có ý nghĩa hết sức quan trong với sự phát triển của ngành kinh doanh BĐS, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh… từ đó sẽ ảnh hưởng lớn tới kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp có vốn nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cũng như ảnh hưởng tới quyết định của các nhà đầu tư đang xem xét đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Vì vậy, Nhà nước cần có những biện pháp nhằm đảm bảo sự ổn định về chính trị - xã hội.
3.3.6. Tiếp tục giữ vững tốc độ tăng trưởng kinh tế
Các nhà đầu tư luôn luôn có xu hướng đầu tư vào các nền kinh tế có mức tăng trưởng phát triển cao. Tiêu biểu là Trung Quốc với mức tăng trưởng nóng cả về kinh tế và khả năng thu hút FDI. Kinh tế phát triển ổn định sẽ tạo điều kiện tốt cho sự xâm nhập của các luồng vốn ĐTNN. Có thể thấy mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế với thu hút nguồn vốn FDI như
sau: giai đoạn 1991-1995, khi nền kinh tế của nước ta tăng trưởng mạnh mẽ nhờ các biện pháp mở cửa, Mỹ xoá bỏ cấm vận, bình thường hoá quan hệ với Việt Nam, tốc độ tăng trưởng của chúng ta lúc bấy giờ khoảng hơn 8%, luồng FDI vào Việt Nam lúc bấy giờ cũng rất cao, chiếm tới 24,5% tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Trong giai đoạn 1997-2000, khi nền kinh tế giảm sút trầm trọng do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra đầu tiên tại Thái Lan, mức tăng trưởng chỉ đạt khoảng 5,5%/năm, thì dòng vốn FDI cũng suy giảm xuống mức thấp tương đương. Từ 2001-nay, khi nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi và lại đạt mức tăng trưởng cao, bình quân 7,2%/năm, thì dòng vốn FDI lại tăng lên đáng kể. Qua đó có thể thấy mối quan hệ khăng khít giữa tăng trưởng kinh tế và khả năng thu hút FDI. Chính phủ phải đẩy mạnh hơn nữa hiệu quả hoạt động của nền kinh tế, thúc đấy, tạo điều kiện thuận lợi cho những ngành kinh tế mũi nhọn phát triển, tăng cường xuất khẩu, đồng thời cũng phải chú ý phát triển kinh tế đồng đều giữa các vùng trên cả nước giảm bớt tình trạng thiếu đồng đều giữa các vùng như hiện nay, ở khu vực các thành phố lớn càng ngày càng được đầu tư hiện đại, trong khi các vùng sâu vùng xa, điều kiện khó khăn, lại không được đầu tư để ý, thì sẽ tạo khoảng cách ngày một lớn hơn, gây khó khăn trong quá trình
phát triển kinh tế về lâu dài.
3.3.7. Thu hút đầu tư trong nước và quốc tế nhằm cải tạo cơ sở hạ tầng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đây cũng là một giải pháp nhất thiết phải được thực thi. Cơ sở hạ tầng yếu kém là một trong những yếu tố kìm hãm tốc độ phát triển nền kinh tế, hạn chế khả năng thu hút FDI của Việt Nam, đặc biệt là trên lĩnh vực BĐS. Cho đến thời điểm này, dù chúng ta đã đầu tư khá nhiều vào việc cải tạo cơ
sở vật chất, hạ tầng trong những năm gần đây, nhưng tình hình chung vẫn còn yếu và chưa đồng bộ. Cần phải tích cực hơn nữa đầu tư phát triển cơ sở