II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ TẠI HUD
2. Giải pháp đầu tư tại các dự án.
Hiện tại, thị trường nhà đất đang bị đóng băng, chưa có hiện tượng nóng lên, điều này gây rất nhiều khó khăn cho hoạt động đầu tư vào các dự án xây dựng khu nhà ở. Phải nói rằng, hình thức đầu tư này có rất nhiều rủi ro trong quá trình triển khai dự án, đồng thời nó có thời gian kéo dài trong nhiều năm. Một quyết định đầu tư đòi hỏi phải có sự cân nhắc, điều tra, tính toán kỹ càng mới mang lại hiệu quả.
Trên thực tế, ở nước ta, với những nhu cầu về nhà ở thực tế là rất nhiều, nhưng bên cạnh đó việc đầu cơ đất cũng rất phổ biến. Có một nghịch lý là, người có nhu cầu về nhà ở lại không đủ tiền để mua nhà, còn những người có tiền lại đầu tư vào lĩnh vực nào mà họ cảm thấy có lợi và việc đầu tư vào đất và nhà lại là một hình thức khá an toàn. Việc thị trường nhà đất có nóng lên hay không phụ thuộc rất lớn vào bộ phận thứ hai: đó là bộ phận đầu cơ nhà đất.
Chính sách không cho phân lô bán nền của chính phủ đã tác động rất lớn đến thị trường nhà đất. Việc mà những cá nhân có tiền bỏ ra mua đất nhằm mục đích đầu cơ lại buộc phải xây ngay sẽ là điều không thuận lợi lắm. Mục đích của họ là gửi tiền vào đất với mục đích sinh lợi chứ không phải là bỏ tiền mua đất để xây nhà và việc xây ngôi nhà lên để chuyển giao cho một đối tượng có nhu cầu khác lại là khó khăn vì số vốn đó đội lên rất lớn. Bên cạnh đó, không cho phân lô bán nền sẽ kéo theo người mua có quyền sử dụng miếng đất phải là người có rất nhiều tiền, vì không cho phân lô bán nền đồng nghĩa với việc chỉ cho quy hoạch thành các khu biệt thự nhà vườn mà thôi.
Bên cạnh đó, một số địa phương đã ra quyết định thu 25% quỹ đất của các dự án (gọi là đất thương phẩm) để phục vụ cho các mục đích di dân. Đây cũng là một yếu tố tác động rất nặng nề đến tình hình kinh doanh của đơn vị. Với mức thu này, đơn vị đầu tư buộc phải nâng giá bán sản phẩm của mình lên. Việc nâng giá bán lên đồng nghĩa với việc hạn chế khả năng thanh toán của khách hàng. Để có những sản phẩm đi gần với nhu cầu của những người lao động, cán bộ viên chức thì đơn vị không có lãi, còn ngược lại đơn vị sẽ rút ngắn lại danh sách khách hàng phổ biến của mình.
Ngoài những tác động của chính sách nhà nước đến thị trường bất động sản, thì bản thân thị trường bất động sản cũng bị chính chu kỳ của mình chi phối.
Đó là những khó khăn hiện nay của các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực đầu tư các dự án đô thị, khu dân cư. Vốn đã đầu tư vào những sản phẩm lại không bán được hoặc tiền đã đền bù cho dân nhưng không có vốn để triển khai tiếp hoặc không có khách hàng tiềm năng để mang lại hy vọng kinh doanh.
Với Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng HUD1, với 2 dự án đầu tư trên đơn vị đang gặp phải rất nhiều khó khăn về vốn, một lượng lãi vay lớn mà doanh nghiệp phải chịu cho việc đầu từ vào dự án đã tác động tiêu cực không nhỏ vào tình hình kinh doanh của đơn vị, ảnh hưởng đến cả hoạt động xây lắp của đơn vị. Mặc dù HĐQT, BGĐ cùng toàn thể cán bộ công nhân viên công ty đã có rất nhiều cố gắng, tìm các giải pháp tháo gỡ nhưng tình hình vẫn chưa được khả quan cho lắm.
Với tư cách là sinh viên thực tập, cũng là người đứng ngoài cuộc, tôi xin mạnh dạn đề xuất một số giải pháp như sau:
Thứ nhất: Đề nghị với ngân hàng cho chuyển đổi toàn bộ phần vốn vay cho các dự án thành vốn vay dài hạn, điều này sẽ giảm bớt khó khăn về vốn cho đơn vị. Công tác này tương đối khó, tuy nhiên uy tín của đơn vị với ngân
hàng trong nhiều năm là tương đối tốt, công tác thanh toán vốn vay và lãi vay được chấp hành nghiêm chỉnh thì hy vọng việc chuyển đổi này sẽ được chấp thuận.
Thứ hai: Toàn bộ lãi vay ngân hàng và các chi phí cho dự án hạnh toán theo hiệu quả dự án, sẽ không tập hợp gộp với kết quả hoạt động kinh doanh chung của đơn vị nữa, điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý chi phí của dự án cũng như phản ảnh đúng kết quả hoạt động kinh doanh của đơn vị.
Thứ ba: Thoả thuận với UBND các tỉnh mà đơn vị có dự án tạo mọi điều kiện thuận lợi trong việc triển khai dự án đồng thời cũng giảm bớt giá trị đất thương phẩm mà đơn vị phải nộp nhằm thúc đẩy công tác bán hàng và đáp ứng được nhu cầu nhà ở cấp bách của những người dân.
Thứ tư: Phân đoạn dự án. Với tình hình hiện nay, không cần phải triển khai dự án đồng loạt mà tiến hành theo từng khu vực và tiến hành phân đoạn dự án để có kế hoạch cụ thể trong triển khai dự án đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho vấn đề quản lý dự án. Vấn đề này cũng chỉ là giải pháp tạm thời, tuy nhiên nó sẽ hạn chế nhu cầu cấp bách về vốn của dự án đồng thời nó không gây hẫng khi thị trường bất động sản nóng lên. Khi thị trường bất động sản nóng lên, nếu đã triển khai một phần dự án thì đơn vị sẽ có sản phẩm gối đầu để giới thiệu cho khách hàng.
Thứ năm: Nghiên cứu nhu cầu thực tế của người dân tại nơi có dự án. Xác định vai trò địa lý của dự án trong quy hoạch của Nhà nước. Hiện nay, nhu cầu thuê nhà là rất lớn, vì vậy tại sao doanh nghiệp lại không xây nhà để cho thuê, hoặc xây nhà cho người có thu nhập thấp. Đây là những nhu cầu rất cấp bách hiện nay. Việc đầu tư này tuy không mang lại ngay lập tức nguồn lợi nhuận cao như mấy năm trước trong lĩnh vực nhà đất, nhưng nó cũng mang lại hiệu quả cho đơn vị về lâu dài đồng thời cũng mang lại hiệu quả xã hội cao.
Thứ sáu: Hoàn chỉnh công tác quản lý tại các dự án. Hiện nay, quy chế quản lý dự án mà đơn vị lập lên vẫn còn rất lỏng lẻo, chưa xác định được nhiệm vụ, vai trò của từng bộ phận trong ban quản lý dự án cũng phòng quản lý dự án. Hiện tại, trong quy định quản lý dự án của đơn vị vẫn còn rất chung chung, việc của bộ phận này chồng chéo lên bộ phận khác đồng thời phương pháp xác định tài chính còn chưa đồng nhất. Để dự án triển khai được hiệu quả, cần phân công nhiệm vụ rõ ràng trong ban quản lý dự án cũng như phòng nghiên cứu và phát triển dự án.
Thứ 7: Nâng cao công tác bán hàng. Mặc dù thị trường còn đóng băng, nhưng không vì thế mà công tác bán hàng bị bỏ quên. Đơn vị cần thành lập bộ phận marketing trực tiếp cung cấp các thông tin về dự án tới khách hàng, hướng nhu cầu của khách hàng đến dần với sản phẩm của Công ty. Với tình hình hiện nay, việc khách hàng tự tìm đến với dự án của đơn vị là rất hiếm. Điều đó ngoài yếu tố thị trường bất động sản bị đóng băng, còn có yếu tố của việc phát triển nhanh chóng rất nhiều các dự án đô thị ở các tỉnh thành. Vì vậy, công tác bán hàng của đơn vị cần được quan tâm triệt để.
Thứ 8: Cần lên kế hoạch cho chính sách sau bán hàng. Một trong những yếu tố tác động đến quyết định mua hàng của khách hàng là những chính sách sau bán hàng của đơn vị. Việc được hưởng những dịch vụ ưu đãi và sự quan tâm của người bán hàng sẽ góp phần không nhỏ vào việc kéo dài danh sách các khách hàng truyền thống và khách hàng tiềm năng.