SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
Thẩm định thị trường dự án là một việc rất quan trọng để có thể xác định tính khả thi và hiệu quả của dự án. Bởi lẽ, nghiên cứu thị trường dự án là căn cứ để chủ đầu tư xác định mục tiêu, quy mô của dự án, thị phần mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh trong tương lai và cách thức chiếm lĩnh thị trường đó. Do vậy, cán bộ thẩm định cần phân tích, xác định xem những nghiên cứu thị trường trong dự án có thật sự hợp lý và chính xác hay không thông qua việc xác định:
- Tình hình nhu cầu thị trường về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án - Những đặc tính sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là gì ? Có đáp ứng được nhu cầu thị trường không?
- Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ tương tự hoặc thay thế đến thời điểm thẩm định như thế nào?
- Dự tính tổng nhu cầu hiện tại về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án.
- Dự báo tốc độ tăng trưởng tổng cầu trong những năm tới dựa trên tốc độ tăng trưởng trong quá khứ
- Năng lực sản xuất và khả năng cung cấp đáp ứng nhu cầu hiện tại và trong những năm tới như thế nào (từ các đối thủ cạnh tranh)
Trên cơ sở những phân tích về quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ của dự án, CBTĐ đưa ra những nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm, nhận định sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phương diện: Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay; Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm; Sự hợp lý về việc triển khai tiến độ đầu tư ( phân kỳ đầu tư, mức huy động, công suất thiết kế). Từ đó so sánh đối chiếu với những nội dung trong báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án và đi đến nhận định quy mô dự án, chất lượng, giá cả sản phẩm dự án có thực sự phù hợp để cạnh tranh và có được thị phần trong tương lai hay không.
Ví dụ minh họa
Đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất động sản – TKV (Vinacominland). Vì đây là dự án xây dựng nhà để bán, nên CBTĐ chú trọng việc xem xét nhu cầu sản phẩm thị trường dự án và các nguồn cung sản phẩm tương tự tại địa bàn. Qua tìm hiểu các thông tin trên website của tỉnh Quảng Ninh, cũng như thông tin các dự án BĐS tại địa bàn, CBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp dự báo để đưa ra các nhận định sau:
Nhu cầu sản phẩm dự án.
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
Trong năm 2007, kinh tế Quảng Ninh tăng trưởng khá cao, đạt 13,17% so với năm 2006, trong đó tổng giá trị sản xuất công nghiệp đạt 18.783 tỉ đồng tăng 17,5% so với năm 2006. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội trên địa bàn ước đạt 24.124 tỉ đồng, tăng 45% so với năm 2006. Đặc biệt trong lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài, năm 2007 Quảng Ninh thu hút được gần 400 triệu USD so với 23.5 triệu năm 2006 trong đó có những dự án rất lớn như Halong Star có vốn đầu tư 180 triệu USD từ Dubai.
Trong tổng thể tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh. Hiện nay, thành phố Hạ Long là thành phố loại 2 với dân số 200.700 người, theo quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đến năm 2020 đã được Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt bằng quyết định số : 250/2003/ QĐ-TTg thì đến năm 2020 thành phố Hạ Long sẽ trở thành thành phố loại 1 với dân số khoảng 650.000 người. Trong quy hoạch sử dụng đất vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ sẽ hình thành và phát triển hệ thống đô thị theo không gian vùng Thủ đô và hành lang kinh tế ven biển Hải Phòng - Quảng Ninh, trong đó, Hạ Long được coi là một đô thị hạt nhân sẽ đảm bảo vai trò chức năng chính là thành phố cảng , công nghiệp, du lịch, nghỉ ngơi, giải trí. Do đó, có thể khẳng định nhu cầu nhà ở trên địa bàn trong tương lai là rất lớn.
Nguồn cung các dự án BĐS tương tự
Trong thời gian qua, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Quảng Ninh không ngừng tăng lên: từ dự án khu đô thị đảo du lịch ở Tuần Châu được triển khai xây dựng từ năm 1998, tiếp đến là khu đô thị mới Hùng Thắng năm 2000; khu đô thị mới Cao Xanh, Sa Tô năm 2002; khu đô thị mới; khu tái định cư Bãi Cháy năm 2007; hạ tầng khu dân cư và chung cư cao cấp Việt - Hàn; dự án khu tổ hợp Hạ Long Star năm 2008...
Thị trường BĐS tại Quảng Ninh từ trước năm 2007 đã rất sôi động do tốc độ tăng trưởng kinh tế liên tục của Quảng Ninh. Với mục tiêu đưa Quảng Ninh trở thành tỉnh công nghiệp vào năm 2015, thời gian qua, rất nhiều công trình, dự án lớn đã được cấp phép đầu tư tại đây. Chưa hết, nhiều dự án xây dựng khu đô thị mới ở Quảng Ninh, sau khi triển khai xong mặt bằng phần lớn lại giao dịch mua bán tại Hà Nội nên đã thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư về Quảng Ninh, góp phần làm sôi động hơn thị trường BĐS ở Quảng Ninh. Trong khi khung giá các loại đất tại TP.Hạ Long theo quy định của UBND tỉnh chỉ dao động từ 300 nghìn đến 22 triệu đồng/m2 nhưng khi ra thị trường tự do thì mức giá này đã bị đẩy lên rất cao so với giá trị thực của nó. Một số ngôi nhà 3 tầng ở phố Thương Mại
SV: Nguyễn Hà Trang Lớp: Kinh tế đầu tư 49D
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Trần Thị Mai Hoa
(TP.Hạ Long), diện tích sử dụng rộng 80m2 theo giá khung 15 triệu/m2 nhưng lại được rao bán với giá gần... 3 tỷ. Một số ngôi nhà 4 tầng ở khu vực Cột Ba (TP.Hạ Long), diện tích sử dụng rộng 70,2m2 giá khung 10 triệu/m2, nhưng có giá tới 3,2 tỷ đồng.
Khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Do lượng cung nhà liền kề tại khu vực trung tâm thành phố còn ít nên sản phẩm của dự án sẽ có khả năng cạnh tranh cao và được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đánh giá thị trường bất động sản tại Quảng Ninh, thực tế các giao dịch bất động sản có tính chất tương tự như dự án (giá giao dịch hiện tại khoảng 10 - 11 triệu), lựa chọn đối tượng khách hàng chủ yếu là cán bộ công nhân viên của Tập đoàn TKV và phân tích so sánh các phương án đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án, dự án dự kiến phương án giá như sau:
Giá bán đất: 10 triệu/m2
Giá bán nhà: 4,4 triệu/m2
Qua nghiên cứu về tình hình giá cả BĐS tại Quảng Ninh, CBTĐ nhận thấy, phương án giá công ty đưa ra là hợp lý, đảm bảo khả năng tiêu thu sản phẩm cao.
Nhận xét của tác giả: Những đánh giá về thị trưởng sản phẩm dự án vẫn chưa được cụ thể, chi tiết, mang tính chung chung. Nguyên nhân do thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin bất đối xứng vì vậy việc xác định cụ thể nhu cầu sản phẩm dự án còn khó khăn.