7. Kết cấu dự kiến của luận văn
3.3Tổng hợp kết quả
Từ những kết quả từ hai phương pháp trên, giá trị của tài sản thẩm định được tổng hợp tại bảng sau:
Bảng 3.4. Kết quả thẩm định giá đất. Đơn vị tính: VND Phương pháp thặng dư Phương pháp sosánh Kết quả theo quyết định số 59/2014/QĐ– UBND Giá trị khu đất (VND) 353.369.191.723 333.450.486.614 35.950.050.000 Diện tích (m2) 7988,9 7988,9 7988,9 Đơn giá đất (VND/m2) 44.232.522 41.739.224 4.500.000 Đơn giá làm tròn (VND/m2) 44.233.000 41.739.000 4.500.000
Từ bảng 3.20, đơn giá đất được xác định từ phương pháp thặng dư, cao hơn đơn giá từ phương pháp so sánh và đơn giá trong bảng giá đất của TP.HCM. Qua quá trình khảo sát thông tin từ thị trường và ý kiến của nhiều chuyên gia, cũng như các báo cao thống kê nhận thấy giá đất khu vực khảo sát được "thổi" lên cao do sự đồng bộ về quy hoạch, hạ tầng,... Trong khi đó, việc xác định giá trị đất căn cứ vào thông tin đầu vào và đầu ra. Kết quả khi tiến hành nghiên cứu ngưỡng thị trường thấp hơn giá được xác định từ phương pháp thặng dư nhưng nhận thấy lại có sự hợp lý hơn.
Ngoài ra, trong giai đoạn Quý II/2018, thị trường bất động sản tồn tại rủi ro cao β= 0,7 ( tháng 05/2018) ( Hệ số β: dùng đo lường mức độ rủi ro của thị trường). Để giảm bớt mức độ rủi ro cho ngân hàng xét thấy giá đất được xác định theo phương pháp so sánh sẽ phù hợp với giá đoạn hiện nay.
Theo đó, tại quyết định số 59/2014/QĐ–UBND đối với giá đất thương mại dịch vụ sẽ thấp hơn giá đất ở liền kề tại khu vực nên tác giả đề xuất đơn giá được xác định theo phương pháp so sánh.
Đơn giá đề xuất cho trường hợp này được đề xuất là 41.739.224 VND/m2
, tương ứng với mức đơn giá làm tròn 41.739.000 VND/m2.
Giá trị của tài sản thẩm định là: 333.450.486.614 VND/m2, tương ứng với mức giá làm tròn là 333.450.000.000 VND/m2
Với kết quả thẩm định giá trị của tài sản này sẽ giúp ngân hàng làm căn cứ tham khảo để tiến hành giải ngân cho doanh nghiệp thực hiện vay vốn. Vì mức giá này giúp ngân hàng có thể giả bớt những rủi ro.