7. Kết cấu dự kiến của luận văn
2.2.Kết quả tham gia thực tế công tác thẩm định giá tại công ty thực tâ ̣p
2.2.1. Giới thiệu tài sản thẩm định giá – dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ.
2.2.1.1. Vị trí địa lý, giới hạn TSTĐ
Với diện tích 7988,9 m2 sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ tại thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23 bộ địa chính (theo tài liệu năm 2004) thuộc vị trí trung tâm khu đô thị Cát Lái diện tích 152,92 ha. Địa chỉ: phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM.
– Hướng Bắc và Tây : tiếp giáp đất phát triển dự án nhà ở cao tầng. – Hướng Nam và Đông: tiếp giáp đất phát triển dự án nhà ở thấp tầng.
Hình 2.4. Vị trí TSTĐG. (Tọa độ: 10.771131, 106.787590)
Đánh giá thuận lợi và hạn chế của tài sản thẩm định
– Thuận lợi:
+ Khu đô thị Cát Lái được quy hoạch chi tiết 1/500 nên cơ sở hạ tầng được đầu tư và chỉnh trang toàn diện về giao thông – kiến trúc – cảnh quan;
+ Vị trí tài sản thẩm định tiếp giáp với nhiều dự án đã và đang hình thành. – Hạn chế:
+ Xung quanh TSTĐG còn thưa dân cư;
+ Nằm gần khu vực cảng Cát Lái, đường Vành đai 2 nên lưu lượng xe lưu thông đông nên tình hình giao thông có sự phức tạp.
2.2.1.2. Hiện trạng pháp lý TSTĐ
Bảng 2.1. Thông tin pháp lý tài sản thẩm định giá(1)
Stt Tên văn bản Số, ngày banhành đơn vị cấpCơ quan, Chủ tàisản
1 Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Số BP 635462, số vào sổ cấp GCN: CT34754 ngày 30/05/2014 Sở Tài nguyên và Môi trường, Tp.HCM Công ty cổ phần Phú Gia 2
Quyết định về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Cát Lái, quận 2 do công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ thành phố Hồ Chí Minh ( Invesco) làm chủ đầu tư ( Quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc – giao thông) Số 1212/QĐ– UBND ngày 10/03/2014 UBND quận 2, Tp.HCM
2.2.1.3. Hiện trạng sử dụng TSTĐ
Tài sản thẩm định nằm trong khu quy hoạch hoàn chỉnh tại khu dân cư Cát Lái, với quy mô diện tích 7988,9 m2 .Qua khảo sát hiện trạng, thu thập được các thông tin như bảng 2.2 :
Bảng 2.2. Thông tin hiện trạng tài sản thẩm định giá
1. Vị trí
– Địa chỉ : Thửa đất toạ lạc tại thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23 bộ địa chính (theo tài liệu năm 2004); địa chỉ tại phường Cát Lái, quận 2, Tp. HCM.
– Đường tiếp giáp khu
đất : Tiếp giáp 02 đường nội bộ trải đá rộng khoảng 16–20m và một đường dự kiến. – Khả năng tiếp cận : Cách đường Nguyễn Thị Định khoảng 1,3km, cách
giao lộ Võ Chí Công – Nguyễn Thị Định khoảng 1,9km.
– Hướng : Đông Nam + Tây Nam (tiếp giáp đường trải đá); Tây Bắc (tiếp giáp đường dự kiến); Đông Bắc (tiếp giáp đất trống phát triển dự án).
– Cơ sở hạ tầng : Hoàn chỉnh – Môi trường kinh
doanh
: Thuận lợi xây dựng văn phòng, chung cư hoặc nhà phố liên kế.
– Giao thông : Thuận tiện
– Vị trí theo QĐ UBND
: Vị trí 1, Đường 70–CL (đoạn từ đường 43–CL đến đường 57–CL), phường Cát Lái, quận 2, Tp. HCM. – Đơn giá theo QĐ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
UBND : 4.500.000 VNĐ/m 2 2. Hiện trạng khu đất – Tổng diện tích : 7.988,9 m2 + Đất ở : 7.988,9 m2 Trong đó + Phù hợp QH : 7.988,9 m2 – Mặt tiền : ≈ 82,00 m – Chiều dài nhất : ≈ 99,53 m
– Hình dáng lô đất : Tương đối vuông vức – Hình thức sử dụng : Sử dụng riêng
– Mục đích sử dụng : Đất ở tại đô thị (xây dựng chung cư) – Thời hạn sử dụng : Lâu dài
– Nguồn gốc sử dụng : Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
(Quyết định số 4868/QĐ–UBND ngày 01/11/2006 của Uỷ ban nhân dân thành phố)
– Hiện trạng sử dụng hiện tại
: Đất trống
3. Công trình xây dựng
– Nhận xét : Qua khảo sát thực tế, hiện trạng trên đất không có CTXD.
Một số hình ảnh thu thập được về hiện trạng của TSTĐ:
Hình 2.6. Đường trước TSTĐ Hình 2.7. Bảng tên đường
Hình 2.8. Đường trước TSTĐ Hình 2.9. Hình ảnh TSTĐ
2.2.2. Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá đất đối với dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ.
2.2.2.1. Thông tin các thông số đầu vào của dự án a. Thông tin phân bổ quy hoạch
Tham khảo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Số BP 635462, số vào sổ cấp GCN: CT34754 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường Tp. HCM cấp ngày 30/5/2014 và Quyết định Số 1212/QĐ–UBND về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Cát Lái diện tích 152,92ha, phường Cát Lái, quận 2 do Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ thành phố Hồ Chí Minh (Invesco) làm chủ đầu tư (Quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc – giao thông) do UBND quận 2, Tp. HCM cấp ngày 10/3/2014, cùng việc tham khảo các dự án đã hiện hữu tại khu vực, tác giả đề xuất các thông số của dự án cụ thể tại bảng 3.3 như sau:
Bảng 2.3. Thông tin chỉ tiêu quy hoạch
STT CHỈ TIÊU XÂY DỰNG ĐVT THÔNG SỐ
1 Tổng diện tích đất theo GCN m2 7.988,90
2 Diện tích đất phù hợp quy hoạch m2 7.988,90
3 Mật độ xây dựng khối tháp % ≤ 40%
4 Số tầng cao tối đa Tầng 25
5 Hệ số sử dụng đất Lần ≤ 6,5
6 Diện tích sàn xây dựng nổi dự kiến m2 51.927,85
+ Diện tích sàn xây dựng khu TTTM m2 2.077,11
+ Diện tích sử dụng khu TTTM m2 1.350,12
+ Diện tích khu dịch vụ (club house, gym, …) m2 2.077,11
+ Diện tích sử dụng khu dịch vụ m2 1.557,84
+ Diên tích xây dựng tầng kỹ thuật m2 2.077,11
+ Diện tích sàn xây dựng khu căn hộ m2 45.696,51
+ Diện tích sử dụng khu căn hộ m2 36.557,21 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
7 Diện tích tầng hầm dự kiến (2 tầng) m2 4.154,22
+ Diện tích sử dụng tầng hầm m2 2.700,24
8 Tổng diện tích xây dựng (8) = (6) + (7) m2 56.082,07
b. Giả định về các thông số về chi phí
Chi phí xây dựng
– Căn cứ Quyết định số 706/QĐ–BXD ngày 30 tháng 6 năm 2017 của Bộ Xây Dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2016 làm cơ sở xác định.
Bảng 2.4. Suất vốn đầu tư xây dựng chung cư theo quyết định số 706/QĐ– BXD.
Suất vốn đầu tư
Trong đó bao gồm
Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị
20 < số tầng ≤ 25 10.810 7.880 1.150
(Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí: xây dựng, thiết bị, quản lý dự án đầu tư xây dựng, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác. Suất vốn đầu tư tính toán đã bao gồm thuế giá trị gia tăng cho các chi phí nêu trên.)
→ Suất đầu tư xây dựng tầng nổi (không bao gồm thuế VAT) dự kiến đối với chung cư 21–25 tầng
Suất vốn xây dựng tầng nổi = 10.810.000 = 9.827.273 VND/m2
1,1
– Theo đó, Quyết định số 706/QĐ–BXD quy định về suất vốn xây dựng tầng hầm tại bảng 2.5 như sau:
Bảng 2.5. Suất vốn đầu tư xây dựng tầng hầm theo quyết định số 706/QĐ– BXD. Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 sàn Số tầng hầm của công trình Tầng hầm sử dụng làm khu đỗ xe Tầng hầm sử dụng làm khu thương mại 1 tầng 13.010 13.840 2 tầng 13.670 14.530 3 tầng 14.630 15.550 4 tầng 15.590 16.570 5 tầng 16.550 17.590
(Suất vốn đầu tư bao gồm các chi phí: xây dựng, thiết bị, quản lý dự án đầu tư xây dựng, tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác. Suất vốn đầu tư tính toán đã bao gồm thuế giá trị gia tăng cho các chi phí nêu trên.)
→ Suất đầu tư xây dựng 2 tầng hầm (không bao gồm thuế VAT) dự kiến: Suất vốn xây dựng tầng hầm = 13.670.000 = 12.737.955 VND/m2
1,1
– Tuy nhiên, Quyết định số 706/QĐ–BXD không quy định về các công trình hạ tầng kỹ thuật (vỉa hè, cây xanh,..), tác giả căn cứ Quyết định số 66/2012/QĐ–UBND, ngày 28/12/2012 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Và đề xuất suất vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật (không bao gồm VAT ) là 204.909 VND/m2. Đồng thời, kết hợp công văn số 1963/SXD–KTXD, ngày 02/02/2016 của Sở Xây Dựng Tp. HCM về việc tính toán quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng tại thời điểm năm 2016 của Biểu giá chuẩn tại Quyết định số 66/2012/QĐ–UBND, ngày 28/12/2012 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh chỉ số xây dựng đối với hạ tầng kỹ thuật là 115,90%.
→ Đơn giá xây dựng hạ tầng kỹ thuật (chưa bao gồm VAT) là: 204.909 x 115,90% =279.214 VND/m2
Ngoài các chi phí xây dựng được tác giả đề xuất thì còn một số các chi phí khác được thể hiện tại bảng 2.6:
Bảng 2.6. Bảng tổng hợp chi phí đầu tư xây dựng
STT Hạng mục Đơn giá
1 Chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng 279.214
2 Chi phí xây dựng tầng hầm 12.737.955
3 Chi phí xây dựng khu căn hộ 9.827.273
*** Dự kiến dự án sẽ hoàn thành xây dựng trong vòng 03 năm với tiến độ 40% trong năm đầu, 30% trong năm thứ hai và 30% trong năm thứ ba.
Chi phí như chi phí bán hàng, chi phí marketing,… (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Các chi phí như chi phí bán hàng, chi phí marketing,… ước tính chiếm tỷ lệ khoảng 4% doanh thu.
Lợi nhuận cho nhà đầu tư
Tham khảo Thông tư 145/2016/TT–BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài Chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 có hiệu lực vào ngày 01/01/2017 để tham khảo phương án ước tính tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư. Theo đó, tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. Căn cứ vào báo cáo tài chính đã kiểm toán vào quý IV/2017 của các công ty BĐS trên thị trường, tác giả ước tính được tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư là 18% trên tổng chi phí đầu tư ( có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn) chưa bao gồm chi phí tài chính.
Chi phí lãi vay
– Vốn vay: tác giả đề xuất tỷ lệ vốn vay của toàn dự án chiếm 50% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Tác giả giả định dự kiến vốn vay được giải ngân theo tiến độ năm thứ nhất 40%, năm thứ hai và thứ ba mỗi năm 30%, nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận (trong 03 năm đầu).
– Lãi suất vay: tác giả đối chiếu giữa cơ sở dữ liệu tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ và tham khảo lãi suất cho vay trung và dài hạn dựa trên lãi suất trung bình của 4 ngân hàng: Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank). Hiện nay tại thời điểm tháng 4/2018 khoảng 10,5 %/năm.
c. Giả định về các thông số về doanh thu
Thông tin thu thập về các dự án lân cận BĐS thẩm định
Tiến hành khảo sát thu thập các thông tin dự án đã phát triển lân cận tài sản thẩm định giá thu thập được các thông tin tại các bảng 2.7, 2.8, 2.9.
– Dự án Citihome, quận 2:
Bảng 2.7. Một số thông tin về dự án Citihome, quận 2
Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Kiến Á
Vị trí dự án Được xây dựng trên diện tích đất 152 ha của khu dân cưCát Lái
Qui mô dự án
Dự án phân thành 4 Block nhà với 750 căn hộ, cao 21 – 24 tầng, trong đó:
Block A gồm 24 tầng (206 căn hộ) Số căn/sàn: 11 Block B gồm 21 tầng (176 căn hộ) Số căn/sàn: 11 Block C gồm 22 tầng (192 căn hộ) Số căn/sàn: 12 Block D gồm 21 tầng (176 căn hộ) Số căn/sàn: 11 Tổng số căn hộ 750 căn hộ
Diện tích căn hộ
(m2) 56m2 đến 85m2
Tiện ích
Tiện ích ngoại khu: Dự án Citi home quận 2 gần Bệnh viện, trường mẫu giáo Sơn Ca, trường tiểu học Mỹ Thuỷ, trường THCS Cát Lái, trường THPT Cát Lái, toà án, cơ quan hành chính, bưu điện, …
Tiện ích nội khu: Sân chơi trẻ em, hồ bơi, khu BBQ, café ngoài trời, sân cầu lông, sân bóng rổ, …
Giá bán bình quân từ 22.700.000 VND/m2
Giá thuê sàn thương mại dịch vụ bình quân từ 210.000 – 230.000 VND/m2/tháng
– Dự án The CBD Premium Home, quận 2
Bảng 2.8. Một số thông tin về dự án The CBD Premium Home , quận 2
Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Xây Dựng Phước Thành
Vị trí dự án
Toạ lạc tại khu đất bốn mặt tiền Đồng Văn Cống – Thích Mật Thể – Đường Số 7 – Đường nội bộ liền kề với Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Qui mô dự án
Dự án bao gồm 3 block cao 21 tầng với tổng cộng 620 căn hộ. Trong đó bao gồm: 2 tầng hầm, 4 tầng thương mại và 17 tầng căn hộ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tổng số căn hộ 620 căn hộ Diện tích căn hộ
(m2) 60,01m2 đến 76,74m2
Tiện ích Khu thương mại rộng 20,000m2, Rạp chiếu phim với hệ thống âm thanh – hình ảnh – ghế ngồi công nghệ mới nhất,
Hồ bơi ngoài trời rộng hơn 600 m2 có khu vực dành riêng cho trẻ em, công viên cây xanh và phòng gym hiện đại.
Giá bán căn hộ bình quân từ 27.000.000 VND/m2
Giá thuê sàn thương mại dịch vụ tầng trệt bình quân từ 270.000 VND/m2/tháng
– Dự án Grandora, quận 2
Bảng 2.9. Một số thông tin về dự án Grandora, quận 2
Chủ đầu tư Công ty cổ phần TV–TM–DV Địa ốc Hoàng Quân
Vị trí dự án Tọa lạc tại mặt tiền đường Đồng Văn Cống
Qui mô dự án
Xây dựng trên tổng diện tích 4.985 m2, với mật độ xây dựng chỉ 29,6%. Tổng diện tích sàn xây dựng là 19.081 m2.Tổng số tầng là 12 tầng nổi (tầng hầm, tầng trệt – trung tâm thương mại).
Tổng số căn hộ 99 căn hộ Tiện ích
Xung quanh tiếp giáp khu đô thị mới Thủ Thiêm và nhiều khu căn hộ cao tầng cao cấp khác, trung tâm thể thao Rạch Chiếc, Siêu thị Metro An Phú, trường đại học Quốc tế.
Giá bán căn hộ bình quân từ 22.500.000 VND/m2
Giá bán sàn thương mại dịch vụ bình quân 28.000.000 VND/ m2
Hình 2.12. Vị trí các dự án đã và đang phát triển lân cận TSTĐG.
Nhận xét:
Dựa trên việc tham khảo các thông tin tài sản so sánh đối với mức giá giao dịch căn hộ, văn phòng cho thuê, cho thuê thương mại trong khu vực, tác giả tiến hành so sánh, phân tích với các yếu tố đặc thù của BĐS thẩm định. Tác giả nhận thấy BĐS thẩm định có vị trí tương đồng với dự án Citihome (do cùng thuộc dự án Khu dân cư Cát Lái diện tích 152,92ha, phường Cát Lái, quận 2) và kém hơn so với dự án The CBD Premium home và Grandora. Do đó, tác giả đề xuất các thông số như sau:
Bảng 2.10. Tổng hợp các thông số dự kiến doanh thu cho TSTĐG.
Các thông số Đơn giá Đơn vị tính
Đơn giá căn hộ sử dụng để ở 22.700.000 VND/m2
Đơn giá căn hộ tầng thương mại, dịch vụ 2.760.000 VND/m2/năm
Đơn giá cho thuê tầng hầm gửi xe 600.000 VND/m2/năm
Phí dịch vụ 1.037.400 VND/m2/năm
Tỷ lệ tăng giá bãi đậu xe 10,00% %/3năm
Doanh thu khác (ATM, bảng quảng cáo, hệ thống
DAS,...) 5,00% %
2.2.2.2. Phân tích, tính toán a. Ước tính chi phí giả định
Căn cứ các thông tin được thu thập và tính toán tại bảng 2.6, tác giả tiến hành ước tính các khoản chi phí. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bảng 2.11. Tổng hợp khoản chi phí