7. Kết cấu dự kiến của luận văn
2.1.3.Quy trình định thẩm định giá của đơn vị đang thực hiện
Hình 2.2. Quy trình thẩm định giá trị tài sản. (Nguồn: CENVALUE)
Quy trình thẩm định giá BĐS ở CENVALUE được xây dựng rất chặt chẽ. Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định của khách hàng.
Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ TSTĐ.
– Xác định loại tài sản định giá: BĐS gồm đất trống (vườn, thổ cư, nông nghiệp...), đất và CTXD trên đất (nhà phố, biệt thự...), đất có mục đích sử dụng đặc biệt, đất sử dụng cho mục đích công cộng (trường học, bệnh viện...).
– Quy mô, diện tích: Đất thổ cư có diện tích nhỏ (dưới 200m2) và lớn (trên 200m2). Đất nông nghiệp có diện tích nhỏ (dưới 1000m2) và lớn (trên 1000m2).
– Thu thập hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS thẩm định:
+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đất trống cần có GCNQSĐ, giấy tờ khác thể hiện được QSDĐ. Đất và CTXD trên đất cần có GPXD, hồ sơ hoàn công của công trình.
+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đất và công trình trên đất đã xây dựng trên đất đã xây dựng xong cần có GCNQSĐ, GPXD, hồ sơ hoàn công của công trình. Đất trống sẽ được xây dựng dự án cần có GCNQSĐ, quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư và thực hiện dự án, các công văn của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng…, sơ đồ mặt bằng tổng thể dự án.
Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá
– Thống nhất thời gian, địa điểm thẩm định với khách hàng.
– Xác định thời gian thực hiện thu thập thông tin đã xác định trước. – Xác định thời gian, phân tích, xử lý thông tin và lập báo cáo. – Xác định thời gian cấp chứng thư.
Bước 4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản
– Xác định vị trí tài sản theo chỉ dẫn của chủ sở hữu. Tùy theo từng loại tài sản để tiến hành thẩm định hiện trường.
+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đối với đất trống (có GCNQSĐ) phải ghi nhận hiện trạng khu đất, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa. Đối với đất và CTXD trên đất (có GCNQSĐ) cần ghi nhận hiện trạng khu đất, hiện trạng CTXD, thời gian xây dựng, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa.
+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đối với khu đất đã xây dựng chung cư, cao ốc văn phòng cần ghi nhận hiện trạng khu đất, hiện trạng CTXD, thời gian xây dựng, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa. Đối với khu đất trống sẽ xây dựng dự án cần ghi nhận hiện trạng khu đất, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa.
Những thông tin thu thập tại hiện trường sẽ được kiểm tra, đối chiếu với các tài liệu liên quan, nếu nội dung không hoàn chỉnh, tài liệu văn bản không đầy đủ, phải kịp thời thông báo, bổ sung cho đầy đủ nếu phát hiện dấu hiệu sửa chữa, làm giả phải xác minh làm rõ.
– Thu thập thông tin thị trường.
+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đối với đất trống cần tìm kiếm các TSSS đã hoặc đang giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ. Đối với đất và CTXD trên đất cần tìm kiếm TSSS hoặc đang giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ.
+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đối với lô đất trống đã xây dựng dự án (chung cư, khách sạn) cần tìm kiếm TSSS hoặc đang giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ. Đối với khu đất trống sẽ thực hiên dự án cần tiến hành áp dụng phương pháp thặng dư gồm: chi phí (đơn giá san lấp mặt bằng, đơn giá xây dựng và các chi phí liên quan khác, lãi vay ngân hàng và trái phiếu của chính phủ) và doanh thu (giá bán các loại BĐS, đơn giá cho thuê TTTM, văn phòng, các công trình công cộng).
– Xác định tỷ suất chiết khấu.
– Sau đó tiến hành phương pháp so sánh để kiểm tra, phương pháp thặng dư để tìm đơn giá tài sản có diện tích và đặc điểm tương đương.
Bước 5: Lập bảng dự thảo kết quả thẩm định giá
– Phân tích tài liệu, hồ sơ sau khi tiến hành điều tra, thu thập thông tin hiện trường và thông tin TSSS.
– Phân tích thông tin thu thập để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá của TSTĐ.
– Chọn phương pháp thẩm định giá sau khi đã phân tích hồ sơ, tài liệu, thông tin thu thập được.
Sau khi hoàn thành xong các nội dung cần thiết trong bản dự thảo báo cáo kết quả sẽ được trình lên cho Phòng kiểm soát chất lượng hoặc Ban giám đốc. Nếu bản dự thảo báo cáo kết quả đạt thì tiến hành phát hành chứng thư. Nếu không đạt thì sẽ trả về cho Phòng thẩm định điều chỉnh và lập bảng dự thảo mới.
Bước 6: Phát hành chứng thư.