7. Kết cấu dự kiến của luận văn
1.2.5.Cơ sở pháp lý về định giá đất và BĐS
Bảng 1. 1. Một số văn bản pháp lý làm cơ sở định giá đất và BĐS.
Stt Tên văn bản Số, Ngày ban hành Nội dung văn bản
I. Luật 1 Luật Giá Số 11/2012/QH13, Ngày 20 tháng 6 năm 2012 Quy định về giá. 2 Luật Đất đai Số 45/2013/QH13, Ngày 29 tháng 11 năm 2013
Quy định về quản lý và sử dụng đất đai.
II.Nghị định Chính phủ
1 Nghị định
Số 89/2013/NĐ–CP, Ngày 06 tháng 8 năm 2013
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá.
2 Nghị định
Số 43/2014/NĐ–CP, Ngày 15 tháng 5 năm 2014
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
3 Nghị định Số 44/2014/NĐ–CP, Ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về giá đất. 4 Nghị định Số 45/2014/NĐ–CP, Ngày 15 tháng 5 năm 2014
Quy định về thu tiền sử dụng đất.
III.Thông tư, Quyết định của cấp Bộ, Liên bộ và Ngang bộ A. Bộ Tài chính
1 Thông tư
Số 126/2015/TT–BTC, Ngày 20 tháng 08 năm 2015
Về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
2 Thông tư
Số 158/2014/TT–BTC, Ngày 27 tháng 10 năm 2014
Về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.
3 Thông tư
Số 06/2012/TT–BTC Ngày 11 tháng 01 năm 2012
Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ– CP ngày 08/12/2008 và Nghị định số 121/2011/NĐ–CP ngày 27/12/2011. 4 Thông tư Số 65/2013/TT–BTC, Ngày 17 tháng 5 năm 2013
Sửa đổi, bổ sung Thông tư
06/2012/TT–BTC ngày 11/01/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định 123/2008/NĐ– CP ngày 08/12/2008 và Nghị định 121/2011/NĐ–CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ.
Stt Tên văn bản Số, Ngày ban hành Nội dung văn bản
Ngày 28 tháng 3 năm 2014
số 89/2013/NĐ–CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá.
6 Thông tư
Số 23/2014/TT– BTNMT, Ngày 19 tháng 5 năm 2014
Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
7 Thông tư
Số 24/2014/TT–BTNMT, Ngày 19 tháng 5 năm 2014
Quy định về hồ sơ địa chính.
8 Thông tư Số 25/2014/TT–BTNMT, Ngày 19 tháng 5 năm 2014 Quy định về bản đồ địa chính. 9 Thông tư Số 76/2014/TT–BTC, Ngày 16 tháng 6 năm 2014
Về việc Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ–CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
10 Thông tư
Số 36/2014/TT–BTNMT, Ngày 30 tháng 6 năm 2014
Quy định Chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. B. Bộ Xây dựng 1 Thông tư Số 05–BXD/ĐT, Ngày 09 tháng 02 năm 1993
Hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở. 2 Quyết định Số 20/2006/QĐ–BXD Ngày 12 tháng 7 năm 2006 Ban hành TCXDVN 373:2006 “Chỉ dẫn đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà”.
3 Thông tư
Số 05/2009/TT–BXD Ngày 15 tháng 4 năm 2009
Hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình.
4 Quyết định
Số 957/QĐ–BXD Ngày 29 tháng 9 năm 2009
Về việc công bố Định mức chi phí Quản lý dự án và Tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
5 Thông tư
Số 04/2010/TT–BXD Ngày 26 tháng 5 năm 2010
Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
6 Công văn
Số 1245/QĐ–BXD, Ngày 24 tháng 06 năm 2013
Về việc hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng.
7 Quyết định
Số 634/QĐ–BXD, Ngày 09 tháng 06 năm 2014
Về việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2013.
Stt Tên văn bản Số, Ngày ban hành Nội dung văn bản
8 Quyết định
Số 1161/QĐ–BXD, Ngày 15 tháng 10 năm 2015
Về việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014. 9 Quyết định Số 706/QĐ–BXD, Ngày 30 tháng 06 năm 2017
Về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2016.
IV. Quyết định, Văn bản hướng dẫn của UBND các cấp
1 Quyết định
Số 51/2014/QĐ–UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019.
2 Hướng dẫn
Số: 3100/HDLCQ– TNMT–STC–SXD–CT
Áp dụng bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ– UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh. 3 Quyết định Số 66/2012/QĐ–UBND, ngày 28/12/2012 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
Ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
4 Công văn
Số 1963/SXD–KTXD, ngày 02/02/2016 của Sở Xây Dựng Tp. HCM
Về việc tính toán quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng tại thời điểm năm 2016 của Biểu giá chuẩn tại Quyết định số 66/2012/QĐ–UBND, ngày 28/12/2012 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh. 6 Quyết định Số 19/2017/QĐ–UBND ngày 29/03/2017 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 7 Quyết định Số 30/2017/QĐ–UBND ngày 22/07/2017 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
Điều chỉnh bổ sung bảng giá đất ở ban hành kèm theo Quyết định số
51/2014/QĐ–UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
Tiểu kết chương 1
Chương 1 đã hệ thống hóa được những cơ sở lý luận và pháp lý về định giá đất trong đó bao gồm các khái niệm, tính chất, đặc điểm cũng như vai trò của đất đai, các yếu tố cấu thành giá trị đất đai và các hình thái biểu hiện của đất đai, các khái niệm và quy định về định giá đất. Đồng thời, chương này cũng đề cặp
đến nội dung của một số phương pháp như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
CHI NHÁNH TP.HỒ CHÍ MINH. 2.1. Khái quát về đơn vị thực tâ ̣p
2.1.1. Khái quát về công ty thực tâ ̣p
– Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM GIÁ THẾ KỶ CHI NHÁNH TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.
– Tên viết tắt: CENVALUE
– Biểu tượng:
– Chi nhánh tại TP. Hồ chí Minh: Số 326 Võ Văn Kiệt, phường Cô Giang, Q.1, TP.HCM. – Điện thoại: (08) 39 256 973 – Fax: (08) 39 256 955 – Website: http://thamdinhgiatheky.vn – Email: thamdinhgiatheky@cengroup.vn – Tầm nhìn: Trở thành tổ chức Thẩm định giá TỐT NHẤT.
– Sứ mệnh: CENVALUE luôn hướng đến việc trở thành 1 Công ty Thẩm định văn minh, trong sạch với năng lực phát triển mạnh mẽ, là niềm tự hào của Thẩm định giá Việt Namtrong công cuộc hội nhập toàn cầu.
– Mục tiêu: phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập Thế giới.
2.1.1.1. Lĩnh vực hoạt động
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ cung cấp dịch vụ như: – Dịch vụ thẩm định giá tài sản:
+ Thẩm định giá động sản: máy móc thiết bị ( dây chuyền công nghệ, dây chuyển sản xuất, thiết bị văn phòng, y tế, giáo dục…); phương tiện vận tải (ôtô, tàu…), xe chuyên dụng, xe và máy công trình.
+ Thẩm định giá bất động sản: Nhà phố, biệt thự, đất đai, công trình kiến trúc xây dựng trên đất, nhà xưởng, trang trại, hạ tầng kỹ thuật.
– Nghiên cứu thị trường:
– Tư vấn, định giá bán hàng hóa – dịch vụ của doanh nghiệp chuẩn bị gia nhập thị trường mới, một kênh phân phối mới.
– Xác định giá trị doanh nghiệp, thương hiệu doanh nghiệp. – Thẩm định các dự án đầu tư.
2.1.1.2. Sơ đồ tổ chức
Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức. (Nguồn: CENVALUE)
2.1.1.3. Mức độ bao phủ thị trường
– Miền Bắc: Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh, Cao Bằng, Điện Biên, Hà Giang, Hà Nam, Hải Dương, Hải Phòng, Hòa Bình, Hưng Yên, Lai Châu, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Vĩnh Phúc,…
– Miền Trung: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Thuận.
– Miền Nam: TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Tây Ninh, Long Giang, Tiền Giang, Đồng Nai, Biên Hòa.
2.1.1.4. Đối tượng sử dụng dịch vụ
– Các ngân hàng: Techcombank, Seabank, VPbank, BIDV, Agribank, Vietinbank, Vietcombank, HSBC, ANZ, CBbank,...
– Các cơ quan nhà nước: Công an tỉnh, thư viện tỉnh, trung tâm văn hóa thông tin,...
– Các doanh nghiệp, công ty và cá nhân,…
2.1.2. Khái quát về các dự án của công ty đã thực hiê ̣n
– Trạm thu phí xa lộ Hà Nội; – Sunrise City; – The Harmona; – Khách sạn Imperial Vũng Tàu; – Đại học Việt Đức; – …
Hình 2.2. Quy trình thẩm định giá trị tài sản. (Nguồn: CENVALUE)
Quy trình thẩm định giá BĐS ở CENVALUE được xây dựng rất chặt chẽ. Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định của khách hàng.
Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ TSTĐ.
– Xác định loại tài sản định giá: BĐS gồm đất trống (vườn, thổ cư, nông nghiệp...), đất và CTXD trên đất (nhà phố, biệt thự...), đất có mục đích sử dụng đặc biệt, đất sử dụng cho mục đích công cộng (trường học, bệnh viện...).
– Quy mô, diện tích: Đất thổ cư có diện tích nhỏ (dưới 200m2) và lớn (trên 200m2). Đất nông nghiệp có diện tích nhỏ (dưới 1000m2) và lớn (trên 1000m2).
– Thu thập hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS thẩm định:
+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đất trống cần có GCNQSĐ, giấy tờ khác thể hiện được QSDĐ. Đất và CTXD trên đất cần có GPXD, hồ sơ hoàn công của công trình.
+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đất và công trình trên đất đã xây dựng trên đất đã xây dựng xong cần có GCNQSĐ, GPXD, hồ sơ hoàn công của công trình. Đất trống sẽ được xây dựng dự án cần có GCNQSĐ, quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư và thực hiện dự án, các công văn của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng…, sơ đồ mặt bằng tổng thể dự án.
Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá
– Thống nhất thời gian, địa điểm thẩm định với khách hàng.
– Xác định thời gian thực hiện thu thập thông tin đã xác định trước. – Xác định thời gian, phân tích, xử lý thông tin và lập báo cáo. – Xác định thời gian cấp chứng thư.
Bước 4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản
– Xác định vị trí tài sản theo chỉ dẫn của chủ sở hữu. Tùy theo từng loại tài sản để tiến hành thẩm định hiện trường.
+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đối với đất trống (có GCNQSĐ) phải ghi nhận hiện trạng khu đất, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa. Đối với đất và CTXD trên đất (có GCNQSĐ) cần ghi nhận hiện trạng khu đất, hiện trạng CTXD, thời gian xây dựng, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa.
+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đối với khu đất đã xây dựng chung cư, cao ốc văn phòng cần ghi nhận hiện trạng khu đất, hiện trạng CTXD, thời gian xây dựng, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa. Đối với khu đất trống sẽ xây dựng dự án cần ghi nhận hiện trạng khu đất, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính, chụp ảnh và minh họa.
Những thông tin thu thập tại hiện trường sẽ được kiểm tra, đối chiếu với các tài liệu liên quan, nếu nội dung không hoàn chỉnh, tài liệu văn bản không đầy đủ, phải kịp thời thông báo, bổ sung cho đầy đủ nếu phát hiện dấu hiệu sửa chữa, làm giả phải xác minh làm rõ.
– Thu thập thông tin thị trường.
+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đối với đất trống cần tìm kiếm các TSSS đã hoặc đang giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ. Đối với đất và CTXD trên đất cần tìm kiếm TSSS hoặc đang giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ.
+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đối với lô đất trống đã xây dựng dự án (chung cư, khách sạn) cần tìm kiếm TSSS hoặc đang giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ. Đối với khu đất trống sẽ thực hiên dự án cần tiến hành áp dụng phương pháp thặng dư gồm: chi phí (đơn giá san lấp mặt bằng, đơn giá xây dựng và các chi phí liên quan khác, lãi vay ngân hàng và trái phiếu của chính phủ) và doanh thu (giá bán các loại BĐS, đơn giá cho thuê TTTM, văn phòng, các công trình công cộng).
– Xác định tỷ suất chiết khấu.
– Sau đó tiến hành phương pháp so sánh để kiểm tra, phương pháp thặng dư để tìm đơn giá tài sản có diện tích và đặc điểm tương đương.
Bước 5: Lập bảng dự thảo kết quả thẩm định giá
– Phân tích tài liệu, hồ sơ sau khi tiến hành điều tra, thu thập thông tin hiện trường và thông tin TSSS.
– Phân tích thông tin thu thập để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá của TSTĐ.
– Chọn phương pháp thẩm định giá sau khi đã phân tích hồ sơ, tài liệu, thông tin thu thập được.
Sau khi hoàn thành xong các nội dung cần thiết trong bản dự thảo báo cáo kết quả sẽ được trình lên cho Phòng kiểm soát chất lượng hoặc Ban giám đốc. Nếu bản dự thảo báo cáo kết quả đạt thì tiến hành phát hành chứng thư. Nếu không đạt thì sẽ trả về cho Phòng thẩm định điều chỉnh và lập bảng dự thảo mới.
Bước 6: Phát hành chứng thư.
2.2. Kết quả tham gia thực tế công tác thẩm định giá tại công ty thực tâ ̣p2.2.1. Giới thiệu tài sản thẩm định giá – dự án nhà ở cao tầng kết hợp 2.2.1. Giới thiệu tài sản thẩm định giá – dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ.
2.2.1.1. Vị trí địa lý, giới hạn TSTĐ
Với diện tích 7988,9 m2 sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ tại thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23 bộ địa chính (theo tài liệu năm 2004) thuộc vị trí trung tâm khu đô thị Cát Lái diện tích 152,92 ha. Địa chỉ: phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM.
– Hướng Bắc và Tây : tiếp giáp đất phát triển dự án nhà ở cao tầng. – Hướng Nam và Đông: tiếp giáp đất phát triển dự án nhà ở thấp tầng.
Hình 2.4. Vị trí TSTĐG. (Tọa độ: 10.771131, 106.787590)
Đánh giá thuận lợi và hạn chế của tài sản thẩm định
– Thuận lợi:
+ Khu đô thị Cát Lái được quy hoạch chi tiết 1/500 nên cơ sở hạ tầng được đầu tư và chỉnh trang toàn diện về giao thông – kiến trúc – cảnh quan;
+ Vị trí tài sản thẩm định tiếp giáp với nhiều dự án đã và đang hình thành. – Hạn chế:
+ Xung quanh TSTĐG còn thưa dân cư;
+ Nằm gần khu vực cảng Cát Lái, đường Vành đai 2 nên lưu lượng xe lưu