II. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ VẤN ĐỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN 1 Đối với Nhà nước và cơ quan phỏp luật
2.2.Cụ thể hoỏ và hướng dẫn cỏc quy chế về bỏn đấu giỏ tài sản thế chấp.
2. Đối với Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt
2.2.Cụ thể hoỏ và hướng dẫn cỏc quy chế về bỏn đấu giỏ tài sản thế chấp.
những vấn đề về thế chấp tài sản cú hiệu quả thỡ Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt cần phải cú nhiều giải phỏp linh hoạt, cụ thể nh:
2.1. Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt nờn xõy dựng một biểu giỏ cho phựhợp để làm căn cứ cho cỏn bộ tớn dụng đỏnh giỏ. hợp để làm căn cứ cho cỏn bộ tớn dụng đỏnh giỏ.
Trờn thực tế việc giỏ trị tài sản được thế chấp được xỏc định quỏ cao do với giỏ trị thực của nú là một điều khú trỏnh khỏi. Điều này sẽ gõy cho Ngõn hàng cơ sở khụng ít khú khăn. rất cú nhiều trường hợp, tài sản thế chấp được đưa ra bỏn đấu giỏ để thi hành ỏn, thỡ số tiền thu được từ tài sản thế chấp thấp hơn rất nhiều do với số tiền gốc Ngõn hàng đó cho vay, trong khi đú người phải thi hành ỏn khụng cũn tài sản nào cú giỏ trị đỏng kể, nờn bờn nhận thế chấp khụng thu hồi hết số nợ gốc đó cho vay.
Chúng ta đó biết rằng khung gớa về nhà, đất của địa phương là cơ sở phỏp lý cho việc hoạch toỏn thu hồi tài sản thế chấp, nhưng người cú tài sản thế chấp khụng dễ dàng chấp thuận vỡ giỏ trị thường cú thể cao hơn. tuy nhiờn, khung giỏ Nhà nước hiện hành là thấp, nờn ỏp dụng chặt chẽ như vậy dẫn đến cho vay được ít, mất khỏch hàng. Do vậy, Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt nờn xõy dựng một biểu giỏ phự hợp với giỏ cả thị trường và khung giỏ của Nhà nước để làm căn cứ cho cỏn bộ tớn dụng định giỏ, và Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt cần cho phộp định giỏ thờm “giỏ trị quyền thuờ đất” bằng 50% giỏ quy định hiện hành tại khung giỏ Nhà nước.
2.2. Cụ thể hoỏ và hướng dẫn cỏc quy chế về bỏn đấu giỏ tài sản thếchấp. chấp.
Trờn thực tế, cỏc quy chế bỏn đấu giỏ tài sản thế chấp cũn nhiều vấn đề phức tạp, mõu thuẫn nhau. Ta cú thể thấy trong 3 mục điều 7 của Quy chế bỏn đấu giỏ tài sản ban hành kốm theo Nghị định số 86/Cp ngày 19/12/1997 của Chớnh phủ quy định: “...Nếu trong trường hợp cầm cố, thế chấp cú thoả thuận về việc bỏn đấu giỏ mà người cầm cố, thế chấp vắng mặt khụng cú lý do chớnh đỏng hoặc từ chối ký hợp đồng bỏn đấu giỏ thỡ
hợp đồng uỷ quyền bỏn đấu giỏ được ký kết giữa người nhận cầm cố, thế chấp với người bỏn đấu giỏ”. Quy định này đó mở lối thoỏt cho Ngõn hàng trong việc chủ động bỏn tài sản thế chấp để thu hồi vốn mà khụng nhất thiết phải cú sự đồng ý của người vay, giải quyết được cỏi nút vướng mắc trước đõy phải xử lý theo trỡnh tự tố tụng. Nhưng lối thoỏt này chưa thụng hẳn vỡ điều 25 của quy chế bỏn đấu giỏ quy định: “Đối với tài sản cú đăng ký quyền sở hữu thỡ người bỏn đấu giỏ phải giao ngay tài sản cho người mua sau khi người mua đó thanh toỏn xong tiền mua tài sản, trừ trường hợp cú thoả thuận khỏc”. Trong những trường hợp người thế chấp tài sản (Cú bất động sản) khụng đồng ý uỷ quyền cho người bỏn đấu giỏ tài sản mà chỉ cú Ngõn hàng uỷ quyền thỡ chắc chắn họ sẽ khụng tự giỏc giao tài sản cho người mua. Nh vật, người bỏn đấu giỏ khụng thể thực hiện nghĩa vụ giao tài sản của mỡnh. Hơn nữa trong qui chế bỏn đấu giỏ khụng cú một điều khoản nào quy định một biện phỏp xử lý và quyền của người bỏn đấu giỏ tài sản trong từng trường hợp như thế nào, khi chưa cú quy định thỡ việc xử lý giao tài sản thực hiện ra sao?
Mặt khỏc, mục 4 điều 7 Quy chế bỏn đấu giỏ quy định: “Trong trường hợp bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất thỡ hợp đồng uỷ quyền bỏn đấu giỏ tài sản được ký kết thỡ được cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cho phộp bỏn đấu gớa”, Quy định này đó chi phối việc phỏt mại tất cả cỏc trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp bất động sản, để thực hiện quy định này thỡ người thế chấp tài sản, người nhận thế chấp tài sản phải cú đơn xin phộp bỏn quyền sử dụng đất được cơ quan cú thẩm quyền cho phộp, quy đinh này cú cần đặt ra hay khụng vỡ Luật đất đai quy định, người sử dụng đất cú quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Khi hành vi thế chấp đú đỳng phỏp luật người thế chấp khụng thực hiện nghĩa vụ của mỡnh thỡ bờn nhận thế chấp đương nhiờn được bỏn quyền sử dụng đất (qua tố tụng hoặc khụng qua tố tụng) của người thế chấp để buộc người thế chấp thực hiện nghĩa vụ của họ. Mục 3 điều 7 Quy chế này đó mở ra lối thoỏt cho việc xử lý tài sản
thế chấp theo quy trỡnh tố tụng thỡ mục 4 lại ràng buộc nú bằng hành vi “phải xin phộp và được cho phộp”. Hai mục này đó chồng chộo lẫn nhau. Hơn nữa, việc xin phộp bỏn quyền sử dụng đất là điều hoàn toàn khụng đơn giản trong trường hợp người thế chấp khụng tự nguyện bỏn quyền sử dụng đất. Trong thực tế việc bỏn quyền sử dụng đất hầu nh khụng thể thực hiện được (ở Việt nam) khi quyền sử dụng lụ đất đang chuyển nhượng cú tranh chấp. Do vậy, khi chỉ cú người nhận thế chấp đứng uỷ quyền bỏn quyền sử dụng đất thỡ chỉ cần một tranh chấp, cản trở nho nhỏ được thụng bỏo tới cỏc cơ quan làm thủ tục sang nhượng thỡ việc mua bỏn sẽ bị trực trặc ngay. Quy chế bỏn đầu giỏ khụng cú một mục nào, điều nào quy định quy trỡnh giải quyết trường hợp người nhận thế chấp bỏn quyền sử dụng đất của người thế chấp cả, do đú lối thoỏt cho cỏc Ngõn hàng trong mục 3 hầu như khụng thể thực hiện được. Như vậy, để Nghị định của Chớnh phủ đi vào cuộc sống đảm bảo tớnh nghiờm minh của phỏp luật và mở ra lối thoỏt thực sự cho hoạt động kinh doanh của Ngõn hàng thỡ đề Nghị Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt (Hồi sơ chớnh) nờn cụ thể hoỏ và hướng dẫn cỏc quy chế bỏn đấu giỏ tài sản cho cỏc chi nhỏnh Ngõn hàng ở cỏc điạ phương để họ nắm bắt được rừ ràng, chớnh xỏc hơn về quy chế bỏn đấu giỏ tài sản và do vậy việc uỷ quyền bỏn đấu giỏ của cỏc chi nhỏnh được thuận lợi hơn.
2.3.Phõn tớch và đỏnh giỏ một cỏch chớnh xỏc giỏ trị tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn vốn vay.
Về việc đỏnh giỏ tài sản thế chấp cũn một số vướng mắc vỡ Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt (Hồi sơ chớnh) chưa cú quy định cụ thể về vấn đề này nờn cỏn bộ tớn dụng Ngõn hàng cơ sở núi chung và của Chi nhỏnh núi riờng gặp nhiều khú khăn trong việc đỏnh giỏ và định giỏ tài sản thế chấp nhất là bất đồng dản như nhà ở, cửa hàng... Việc xỏc định của nú hoàn toàn do sự thoả thuận giữa Ngõn hàng và khỏch hàng theo thời gian trờn thị trường, nhưng giỏ cả trờn thị trường luụn biến động, giỏ thị trường ở đõy được tớnh là giỏ nào để đề phũng trường hợp rủi ro khi phỏt mại tài sản cỏn
bộ tớn dụng thường đỏnh giỏ giỏ trị bất động sản (nhà, cửa hàng...) là thấp hơn thực tế, cũn khỏch hàng lại muốn đỏnh giỏ cao lờn để cú thể vay được nhiều vốn. Mỗi bờn cú quan điỉm riờng của mỡnh, nờn khỏch hàng khụng thoả món của Ngõn hàng thỡ cỏn bộ tớn dụng cũng khụng cú cơ sở để giải thớch cho việc đỏnh giỏ đú là hợp lý. Trong nhiều trường hợp cỏn bộ tớn dụng đó cố gắng giải thớch cho khỏch hàng, nhưng khụng đủ những căn cứ thuyết phục, khụng tạo được sự tin tưởng của khỏch làm ảnh hướng xấu đến mối quan hệ tớn dụng.
Mặt khỏc, Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt (Hồi sơ chớnh) chưa cú quy định cụ thể về trỏch nhiệm của cỏn bộ trong việc đỏnh giỏ tài sản thế chấp. Chẳng may cú rủi ro trong việc đỏnh giỏ này khi khụng cú căn cứ để qiao trỏch nhiệm cho cỏn bộ tớn dụng đỏnh giỏ tài sản đú. Trong cỏc cỏn bộ Ngõn hàng cựng thẩm định tài sản, ai là người chịu trỏch nhiệm chỡnh? Việc làm mà khụng gắn với trỏch nhiệm sẽ khú đạt được kết quả tốt. Vỡ vậy về vấn đề này Ngõn hàng cần sớm thành lập một ban chuyờn năng để phõn tớch và đỏnh giỏ một cỏch chớnh xỏc giỏ trị tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn vốn cho vay và từ đú tỡm hiểu kỹ những đặc tớnh, đặc điểm đặc biệt cú liờn quan tới tài sản thế chấp, nhằm hạn chế tối đa những rủi ro và biến cố bất ngờ cú thể xảy ra trong ngành Ngõn hàng.
2.4.Nờn coi thế chấp tài sản là một bộ phận cấu thành nguyờn tắc tớn dụng.
Khi nước Việt nam chuyển sang kinh tế thị trường, thỡ cỏc nguyờn tắc hoạt động trong cỏc lĩnh vực kinh tế đều cú sự thay đổi. Trong lĩnh vực tiền tệ tớn dụng, hệ thống nguyờn tắc truyền thống của tớn dụng đều bị hiểu lại, xỏc định lại , bổ xung hoặc loại bỏ bớt. Tuy vậy nguyờn tắc cho vay cú vật tư đảm bảo chưa bao giờ bị loại bỏ, tuy nhiờn gần đõy nguyờn tắc này lại được nhấn mạnh sang khớa cạnh thế chấp tài sản.
Hiện nay, theo em Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt cũng nờn coi vấn đề thế chấp tài sản là một bộ phần cấu thành nguyờn tắc tớn dụng. Trở lai vấn đề tài sản thế chấp, trước đõy nguyờn tắc cú vật tư đảm bảo là nguyờn
tắc quan trọng nhằm đảm bảo sự phự hợp giữa lưu thụng hàng hoỏ và lưu thụng tiền tệ, khi tiền cung ứng cho lưu thụng tăng thờm thụng qua khoản tớn dụng do Ngõn hàng cung ứng. Mặt khỏc, trong thời kỳ bao cấp, rất nhiều vật tư, thiết bị, giấy tờ cú giỏ, tài sản cố định, đặc biệt là đất đai, khụng được coi là hàng hoỏ, khụng được phộp mua bỏn (ở Việt nam) nờn vật tư làm đảm bảo cho tớn dụng cú phạm vi hẹp hơn do thời đại ngày nay. Cũn khi chuyển sang kinh tế thị trường, thỡ tài sản, trỏi phiếu, chứng phiếu, đất đai được đem ra trao đổi mua bỏn, nhưng đú là mua bỏn quyền sử dụng chứ khụng phải mua bỏn quyền sở hữu thỡ những thứ đú trở thành hàng hoỏ và sẽ cú đủ tiờu chuẩn để đảm bảo tớn dụng.
Theo quan niệm truyền thống của chỳng ta thỡ chỳng ta cho vay để mua bỏn trực tiếp thứ hàng hoỏ gỡ thỡ thứ hàng hoỏ đú mới được coi là vật tư đảm bảo. việc thực hiện nguyờn tắc tớn dụng một cỏch mỏy múc, theo cỏch trực tiếp, trực tiếp như vậy khụng cũn phự hợp nữa.
Trước đõy, Ngõn hàng Nhà nước trong hệ thống Ngõn hàng một cấp kiểm luụn chức năng kinh doanh, việc kiểm soỏt vật tư đảm bảo tớn dụng thật dễ dàng và đơn giản. khi hỡnh thành hệ thống Ngõn hàng hai cấp, việc hiểu khụng đẩy đủ và sự bỡnh đẳng giữa doanh nghiệp, giữa người đi vay và người cho vay đó dẫn đến tỡnh trạng buụng lỏng quản lý, nờn nguyờn tắc vật tư hàng hoỏ đảm bảo khụng dễ dạng thực hiện.
Quỏ đú ta cú thể thấy rằng thế chấp khụng thể trở thành một nguyờn tắc độc lập mà nú chỉ là một bộ phận cấu thành. Bởi vậy, đối với Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt khi xem xột về nguyờn tắc tớn dụng thỡ khụng nờn coi thế chấp là nguyờn tắc độc lập hoàn chỉnh mà chỉ coi đú là một bộ phận của nguyờn tắc tớn dụng.
2.5.Phõn tớch và quản lý rủi ro trong thế chấp tài sản để đảm bảo tớn dụng.
Trong quỏ trỡnh tớn dụng Ngõn hàng phải đối đầu với những bất trắc và rủi ro. Đú là những biến cố ngoài sự mong đời gắn liện với quỏ trỡnh
doanh Lào-Việt núi riờng làm cho cỏc chủ sở hữu phải gỏnh chịu những tồn thất nhất định. Những rủi ro mà Ngõn hàng thường gặp trong hoạt động kinh doanh như: rủi ro tớn dụng, rủi ro trong thanh toỏn, rủi ro về lói suất và rủi ro về đảm bảo tớn dụng. Trong đú, rủi ro về đảm bảo tớn dụng là một vấn đề hết sức bức xỳc, nan giải và làm đau đầu biết bao cỏc nhà quản trị Ngõn hàng. Cụ thế: khi Ngõn hàng yờu cầu khỏch hàng phải cầm cố, thế chấp để đảm bảo cho một khoản vay thỡ Ngõn hàng cú thể gặp phải rủi ro như: tài sản đảm bảo bị mất hoặc giảm giỏ ngay trong quỏ trỡnh thực hiện nghĩa vụ đảm bảo cho một khoản nợ hoặc người thế chấp bị mất khả năng thanh toỏn, do đú khụng thực hiện trả nợ Ngõn hàng. vỡ thế khi xử lý tài sản thế chấp Ngõn hàng luụn gặp phải ỏch tắc. Nh vậy khi Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt muốn kinh doanh lành mạnh, hạn chế rủi ro trong thế chấp tài sản thỡ cần thực hiện những giải phỏp nghiệp vụ chặt chẽ, rừ ràng, và toàn diện trong lĩnh vự thế chấp đú là:
Trước tiờn Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt (Chi nhỏnh Hà nội) nờn ỏp dụng biện phỏp đương tài sản. Hai bờn thương lượng định giỏ tài sản và ký hợp đồng mua bỏn tài sản trong đú ghi rừ: Nếu khi tớn dụng đến hạn bờn vay khụng trả được nợ hoặc lói thỡ hợp đồng mua bỏn tài sản sẽ cú hiệu lực phỏp lý. Bờn cho vay mặc nhiờn trở thành chủ sở hữu của tài sản. Nếu tớn dụng đến hạn thỡ bờn vay trả được nợ và lói thỡ mặc nhiờn thỡ hợp đồng mua bỏn tài sản khụng cú hiệu lực phỏp lý. Và nếu khoản tiền vay nhỏ hơn giỏ trị tài sản thế chấp đó được định giỏ trong hợp đồng, thỡ để cú quyền sở hữu tài sản bờn cho vay cú nghĩa vụ thanh toỏn nốt số cũn lại.
Cũn đối với tài sản thế chấp khú tiờu thụ trờn thị trường thỡ Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt khụng nờn nhận làm tài sản thế chấp. Và đối với tài sản dễ hao mọn, mất giỏ khụng nhận làm thế chấp.
Ngoài ra, tài sản thế chấp là tài sản để đảm bảo cho khoản vay của Ngõn hàng. Vỡ vậy, nú khụng thế nào giao cho cụng ty nào quản lý và khai thỏc. do đú vấn đề là giải quyết nhanh việc phỏt mại tài sản. Nếu thành lập
cụng ty cú chăng là cụng ty đấu giỏ tài sản và khi cú tài sản cần phỏt mại thỡ hai bờn thoả thuận uỷ quyền cho cụng ty đấu giỏ phỏt mại tài sản để thu nợ. Tuy nhiờn, ở đõy cần cú sự tham gia của cụng chứng. Vỡ vậy về mặt phỏp lý hai bờn hợp đồng cú sự chứng nhận của cụng chứng, vậy khi thanh lý hợp đồng cũng cú sự chứng nhận của cụng chứng. Nếu trả được nợ cụng chứng sẽ chứng nhận để giải chấp tài sản, nếu khụng trả được nợ cụng chứng phải tổ chức thanh lý hợp đồng bằng việc cho phỏt mại tài sản thế chấp.
2.6.Tham gia bảo hiểm tớn dụng.
“Bảo hiểm tớn dụng là loại hỡnh bảo hiểm giành cho cỏc Ngõn hàng cỏc cụng ty tài chớnh...nhằm đảm bảo sẽ bồi thường cho cỏc tổ chức cho vay này trong trường hợp khỏch hàng gặp rủi ro, khụng cú khả năng hoàn trả tiền vay”. Như vậy, bảo hiểm tớn dụng là một trụng những giải phỏp khả quan trọng trong những đối với cỏc tổ chức kinh tế, cỏc cả nhận tham gia vào quan hệ tớn dụng, đảm bảo cho sự ổn định của nền kinh tế mà cũn cú lợi cho Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt trong hoạt động tớn dụng nhất là trong vấn đề thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp. Hỡnh thức đảm bảo tớn dụng này rất khú khăn và phức tạp đũi hỏi Ngõn hàng phải linh hoạt và nhạy bộn hơn trong việc xử lý tài sản. Do đú khi tham gia bảo hiểm tớn dụng thỡ sẽ giỳp cho Ngõn hàng liờn doanh Lào-Việt sẽ hạn chế được nhiều rủi ro trong việc phỏt mại tài sản...Nhưng cho đến nay loại hỡnh này vấn cũn rất mới mẻ ở Việt nam mặc dự trong điều kiện hiện nay khi cỏc hoạt động tớn dụng phỏt triển khả mạnh mẽ.