III Chi phí lãi vay trong thời gian
BẢNG 4.5: TỔNG HỢP CHI PHÍ KIẾN THIẾT CƠ BẢN KHÁC
4.2.7.3 Đánh giá độ nhạy của dự án
Qua các kết quả tính tốn ở trên cĩ thể đưa ra bảng tổng hợp và những nhận xét
sau:
BẢNG TỔNG HỢP PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
ĐVT: 1.000 đồng
Đơn giá cho thuê, bán Chi phí
Giảm 5% Giảm 10% Tăng 5% Tăng 10% NPV 142.678.682 107.578.492 72.478.302 125.702.486 108.726.291 Số tuyệt đối -35.100.190 -70.200.380 -16.976.196 -33.952.291 Số tương đối -25% -49% -12% -24% IRR 46,71% 34,62% 23,8% 38,94% 32,79% Số tuyệt đối -12,09% -22,91% -7,77% -13,92% Số tương đối -26% -49% -17% -30%
Nhìn vào bảng kết quả phân tích độ nhạy ở trên ta cĩ thể thấy:
Chỉ tiêu NPV
- Khi đơn giá cho thuê, bán giảm 5%, 10% thì NPV của dự án giảm 35.100.190.000 đồng và 70.200.380 đồng
- Khi chi phí xây dựng của dự án tăng 5%, 10% thì NPV của dự án giảm 16.976.196.000 đồng và 33.952.291.000 đồng.
Như vậy, tốc độ giảm của chỉ tiêu NPV nhanh hơn tốc độ giảm của đơn giá
khoảng 5 lần và tốc độ tăng của chi phí 2,4 lần.
Chỉ tiêu IRR
- Khi đơn giá cho thuê, bán giảm 5%, 10% thì IRR của dự án giảm 12,09% và 22,91%.
- Khi chi phí xây dựng của dự án tăng 5%, 10% thì IRR của dự án giảm 7,77% và 13,92%.
Như vậy tốc độ giảm của IRR cũng nhanh hơn tốc độ giảm của đơn giá cho thuê,
bán và tốc độ tăng của chi phí.
Kết luận
Dựa vào các nhận xét trên cĩ thể kết luận rằng: dự án rất nhạy với sự thay đổi của các
- Yếu tố chi phí
Khi chi phí của dự án tăng 5% và 10% thì NPV giảm khoảng 12%, 24%. Trong
thực tế, chi phí xây dựng của nhiều dự án bị tăng so với dự kiến ban đầu dẫn đến việc
xây dựng và đưa dự án vào khai thác gặp nhiều khĩ khăn hay việc đầu tư dự án khơng
cịn hiệu quả như tính tốn ban đầu nữa. Chính vì vậy, việc quản lý thật tốt vốn đầu tư
sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng vốn cũng như hiệu quả của dự án. Cần chú trọng đến
việc lựa chọn phương án đầu tư, chuẩn xác các số liệu đầu vào cũng như phương pháp tính tốn để xác định tổng mức đầu tư; nghiên cứu, tổ chức các biện pháp thi cơng hợp lý để rút ngắn thời gian xây dựng, quản lý chặt chẽ quá trình thực hiện dự án cho kịp
tiến độ để tránh ảnh hưởng đến yếu tố chi phí xây dựng.
- Yếu tố doanh thu
Từ số liệu ở bảng tính trên cho thấy tốc độ giảm của NPV rất lớn gấp khoảng 5
lần so với tốc độ giảm của đơn giá bán căn hộ và cho thuê dịch vụ. Điều đĩ cho thấy
dự án rất nhạy với yếu tố đơn giá của sản phẩm. Nguyên nhân đơn giá bị giảm cĩ thể
do thời điểm bắt đầu thực hiện dự án đơn giá cao hơn so với khi dự án hoàn thành, lúc này thị trường bất động sản bị bão hịa, hoặc cĩ thể lúc khảo sát đơn giá trên thị trường chưa được chính xác và kỹ lưỡng. Vì vậy để tránh rủi ro cĩ thể xảy ra ảnh hưởng đến
hiệu quả tài chính của dự án thì nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ thị trường, đưa ra đơn giá hợp lý phù hợp với cung, cầu.