- Bước 5: Theo dõi khoản vay, thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng
VÀ CÁC DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Định hướng chung
2.2.2.1. Chú trọng công tác thu thập thông tin.
Thông tin là một yếu tố quan trọng, là dữ liệu đầu vào cho công tác phân tích tín dụng. Công tác thẩm định có tốt, các ý kiến thẩm định có chính xác hay không phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng thông tin mà cán bộ thẩm định thu thập được. Hiện nay, thông tin rất đa dạng, có thể tiến hành thu thập thông tin từ nhiều nguồn sau:
- Thông tin trong hồ sơ:
Đây là những thông tin cần thiết cơ bản nhất về doanh nghiệp mà doanh nghiệp cung cấp cho ngân hàng khi đến xin vay vốn. Tuy nhiên, đây cũng là những cơ sở đầu tiên để cán bộ thẩm định tiến hành xem xét về doanh nghiệp, trong đó các giấy tờ chứng minh về năng lực pháp lý của khách hàng, các tài liệu tài chính, các tài liệu thuyết minh về kế hoạch xin vay vốn và tài sản đảm bảo. do đó, khi tiếp nhận hồ sơ của khách hàng, các cán bộ ngân hàng cần yêu cầu khách hàng nộp đầy đủ các giấy tờ cần thiết, đối với các dự án phức tạp có quy mô lớn thì yêu cầu này là rất cần thiết.
Tuy nhiên, đây là những thông tin được đưa ra từ phía chủ quan khách hàng, do đó tính chính xác của nó chưa được đảm bảo. Cán bộ thẩm định vừa xem xét số liệu do khách hàng cung cấp đồng thời phải thu thập, tìm kiếm thêm thông tin từ các nguồn khác
- Thông tin từ phỏng vấn trực tiếp khách hàng
Để tăng tính chính xác cho các thông tin đã được khách hàng cung cấp, các cán bộ thẩm định cần gặp gỡ trực tiếp với khách hàng để tìm hiểu thêm về các thông tin có liên quan nhưng chưa đựơc thể hiện trong hồ sơ. Trong quá trình tiếp xúc cán bộ ngân hàng cần:
+ Xem xét thêm vị trí của doanh nghiệp trên thị trường, uy tín với doanh nghiệp trong các quan hệ tín dụng trước đó, tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hiện nay…
+ Xem xét về quan điểm của ban lãnh đạo doanh nghiệp về các khoản nợ của doanh nghiệp và nguồn trả nợ
+ Hỏi thêm về các khó khăn mà khách hàng có thể gặp phải.
+ Kiểm tra lại mục đích sử dụng vốn có đúng như trong dự án trình bày không.
+ Quan sát thái độ, cách trả lời các câu hỏi của khách hàng, phát hiện những mâu thuẫn giữa câu trả lời của khách hàng với những già đã nêu trong hồ sơ để biết thêm về tính cách và sự trung thực của họ.
Thông tin từ nguồn này có độ chính xác cao và không tốn quá nhiều chi phí. Tuy nhiên để thông tin có chất lượng cao, cán bộ thẩm định cần:
+ Chuẩn bị kỹ lưỡng nội dung phỏng vấn
+ Nghiên cứu kỹ các vấn đề có liên quan đến dự án và khách hàng trước khi phỏng vấn.
+ Về câu hỏi phỏng vấn, không nên chỉ là những câu hỏi đúng sai về dự án, về các vấn đề liên quan mà cần đặt ra những câu hỏi mở và cả những câu hỏi ngoài lề để nội dung phỏng vấn không bị khô cứng mà thông tin thu được lại phong phú và sát thực hơn.
+ Luôn duy trì bầu không khí thoải mái, gần gũi để khách hàng cảm thấy tự tin khi trả lời các câu hỏi và có thể bộc lộ những vấn đề cần ngân hàng giúp đỡ.
Chất lượng thông tin thu được từ nguồn này phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm của cán bộ thẩm định. Với những cán bộ thẩm định chưa có nhiều kinh nghiệm có thể sẽ bị chính khách hàng hướng đi theo ý của họ và do đó những thông tin thu thập được sẽ không có giá trị nhiều lắm. Vì vậy, cần lựa chọn các cán bộ thẩm định có kinh nghiệm và có những sự chuẩn bị kỹ lưỡng khi tiếp xúc với khách hàng.
- Thông tin từ thực tế công trường thi công
Với các dự án kinh doanh Bất động sản, Ngân hàng cần tạo điều kiện cho cán bộ thẩm định đi xem xét nơi tiến hành thi công dự án để có cái nhìn toàn diện hơn về tiến độ dự án, so sánh với các thông tin khách hàng đưa ra để đảm bảo tính trung thực. Đồng thời việc đi thực tế tại này sẽ hỗ trợ phần nào cho hạn chế trong đọc bản vẽ thi công của cán bộ Ngân hàng.
Cùng với các thông tin thu thập đựoc từ phòng vấn trực tiếp khách hàng, đây cũng là nguồn thông tin cần thiết để xem xét về dự án.
- Thông tin bên ngoài
Hiện tại nguồn thông tin bên ngoài đựoc cán bộ thẩm định sử dụng là các thông tin từ phương tiện đại chúng, internet, từ các tổ chức chuyên cung cấp thông tin, trung tâm thông tin tín dụng, các cơ quan nhà nước từ bạn hàng và các ngân hàng khác có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp, với nguồn thông tin này, ngân hàng và cán bộ thẩm định cẩn:
+ Khai thác triệt để nguồn thông tin từ trung tâm thông tin tín dụng và các thông tin từ các cơ quan nhà nước như Bộ chủ quản, cơ quan thuế, Bộ kế
hoạch và đầu tư… để nắm rõ về doanh nghiệp, về chủ trương, chính sách, quy hoạch phát triển của Nhà nươc và địa phương.
+ Thường xuyên cập nhật thông tin từ các phương tiện đại chúng như báo đài tạp chí… để có cái nhìn khái quát về môi trường kinh doanh của khách hàng, Đặc biệt chú ý đến việc khai thác thông tin từ mạng internet, bởi đây là mạng thông tin tổng hợp về nhiều lĩnh vực khác nhau như thông tin thị trường, kinh tế, xã hội, kỹ thuật… và hiện nay cũng có rất nhiều doanh ngiệp mở trang thông tin riêng giới thiệu về doanh nghiệp mình nên đây cũng là nguồn thông tin cán bộ thẩm định cần tham khảo.
+ Tìm hiểu doanh nghiệp qua bạn hàng, các nhà cũng cấp của doanh nghiệp và từ các ngân hàng khác có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp để có thêm thông tin uy tín, tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và các thông tin về sản phẩm như chất lượng, giá bạn, khả năng cạnh tranh, tình hình tiêu thụ.
+ Đặc biệt, lưu ý luôn luôn cập nhật những thông tin mới nhất từ chính sách pháp luật của Nhà nước ban hành cho lĩnh vực BĐS
Ví dụ:
Các chính sách thuế liên quan đến lĩnh vực bất động sản bao gồm: Thuế nhà, đất, thuế lũy tiến nhà đất (đang dự thảo), thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân;
Hệ thống pháp lý quy định, điều tiết lĩnh vực bất động sản bao gồm: Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn Luật; Luật đất đai và các văn bản dưới Luật (Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định 188 xác định giá đất và bảng giá đất; Nghị định 198 hướng dẫn thu tiền sử dụng đất; Nghị định 13 – giá trị quyền sử dụng đất khi góp vốn, Nghị định 84 – chứng nhận quyền sử dụng đất,…); Luật Nhà ở và các văn bản dưới Luật (Nghị định 90 thi hành Luật Nhà ở, Nghị định 71 – ưu đãi đầu tư nhà bán và
cho thuê, Nghị định 81 – Việt kiều mua nhà trong nước, Thông tư 05 – đăng
ký thế chấp nhà ở); Luật Đầu tư và các văn bản dưới Luật; Luật Đấu thầu và
các văn bản dưới Luật; Luật Xây dựng và các văn bản dưới Luật (Nghị định
29 – Quản lý kiến trúc đô thị, Nghị định 126 – Phạt hành chính trong vi phạm
xây dựng, nhà ở; Nghị định 99 về quản lý dự án đầu tư xây dựng,…); Quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị áp dụng cho từng địa phương; Các văn
bản của Chính quyền địa phương hướng dẫn, điều tiết các dự án bất động sản
thuộc phạm vi quản lý của Chính quyền địa phương
- Thông tin trong nội bộ ngân hàng
Đây là các thông tin về quan hệ tiền gửi, thanh toán của doanh nghiệp đối với Hội sở Techcombank, các thông tin về các lần vay trước, đây là những thông tin dễ thu thập, có độ chính xác cao và rất cụ thể về tình hình của doanh nghiệp, cán bộ thẩm định cần triệt để khai thác.
Hội sở cũng nên chú ý đến việc thu thập thông tin từ các chi nhánh, thành lập trung tâm thông tin riêng cho toàn ngân hàng, đây là kho cơ sở dữ liệu về các khách hàng đã có quan hệ với ngân hàng, sẽ rất thuận tiện cho việc nghiên cứu dự án và đề ra các chính sách.
Chuyên viên thẩm định cần tận dụng khai thác triệt để tất cả các nguồn thông tin mà mình có, sự bổ sung phối hợp của các thông tin này sẽ giúp ích rất lớn cho chuyên viên thẩm định trong việc phân tích và đưa ra ý kiến độc lập
