- Bước 5: Theo dõi khoản vay, thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng
d) Thẩm định khía cạnh hiệu quả tài chính của dự án
• Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn Tổng vốn đầu tư:
- Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiện vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu dẫn đến việc không cân đối được nguồn ảnh hưởng đến hiệu quả và khả
năng trả nợ của dự án. Xác định tổng vốn đầu tư sát thực với thực tế là cơ sở để tính toán hiệu quả tài chính và dự kiến khả năng trả nợ của dự án.
- Trong phần này, cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết chưa.
Tùy từng dự án đầu tư bất động sản, cấu trúc chi phí có sự khác nhau, dưới đây mà mô hình cấu trúc chi phí của 1 dự án đầu tư bất động sản có thể coi là đầy đủ nhất:
+ Chi phí xây dựng: bao gồm chi phí xây dựng các công trình, hạng mục
công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công
+ Chi phí thiết bị: bao gồm chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí
đào tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan.
+ Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: bao gồm chi
phí đền bù, nhà cửa, vật thể kiến trúc, cây trồng trên đất, chi phí thực hiện tái định cư, tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
+ Chi phí quản lý dự án: tổ chức thực hiện quản lý dự án từ khâu chuẩn
bị đầu tư đến khâu hoàn thành nghiệm thu, bàn giao công trình đưa vào sử dụng.
+ Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: khảo sát, thiết kế, giám sát thiết kế,
giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra,..
+ Chi phí khác và dự phòng phí: vốn lưu động, lãi vay, dự phòng khối
Thông thường, kết quả phê duyệt tổng vốn của các cấp có thẩm quyền là hợp lý. Tuy nhiên, trên cơ sở những dự án tương tự đã thực hiện và được xem xét ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về các hạng mục thực sự cần thiết và chưa được thực sự cần thiết trong giai đoạn thực hiện đầu tư…) cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ một nội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn bảo đảm đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Techcombank nên tham gia vào dự án.
Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án.
Cán bộ thẩm định cần phải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn trong từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. Ngoài ra, cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước.
Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gian vay trả.
Nguồn vốn đầu tư
Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho sự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu. Chi phí cho từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn vốn. Cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài trợ của các
nguồn vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi của các nguồn vốn thực hiện dự án.
• Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án .
Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ cho phần tính toán đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư. Việc xác định hiệu quả về mặt tài chính của dự án có chính xác hay không tùy thuộc rất nhiều vào việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu. Từ kết quả phân tích ở trên sẽ được lượng hóa thành những giả định để phục vụ cho quá trình tính toán, cụ thể như sau:
- Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này sẽ đưa vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa TSCĐ, khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả.
- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: mức huy động công suất so với công suất thiết kế, doanh nghiệp dự kiến hàng năm.
- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với trang thiết bị để xác định giá thành sản phẩm, tổng chi phí sản xuất trực tiếp.
- Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của các doanh nghiệp cùng ngành nghề và mức độ vốn lưu động tự có của chủ dự án (phần tài chính doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn lưu động hàng năm.
- Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác định phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách…
dự án (NPV, IRR, thời gian hoàn vốn…)
• Thẩm định khía cạnh hiệu quả kinh tế - xã hội
- Xem xét dự án mang lại cho lợi ích gì cho nền kinh tế (tăng thu ngân sách, khả năng tạo việc làm cho người lao động, mức độ sử dụng nguyên vật liệu trong nước…)
- Xem xét dự án có tác động thế nào đến môi trường
Thông thường phần thẩm định này, sẽ do các cơ quan chức năng thẩm định, cán bộ ngân hàng chỉ xem xét hồ sơ đã đầy đủ chưa và năng lực của cơ quan thẩm định đó có đáng tin cậy không.