- Bước 5: Theo dõi khoản vay, thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng
e) Đánh giá hiệu quả dự án
Cơ sở tính toán:
Việc đánh giá dự án sẽ được tiến hành dựa trên cơ sở dự kiến về nguồn vốn, khả năng khai thác nguồn thu của dự án.
Cụ thể:
• Nguồn vốn của dự án:
Tổng mức vốn đầu tư của dự án : 55.283.526 USD. Trong đó:
+ Vốn tự có : 13.951.000 USD – 25%
+ Tiền khách hàng trả trước : 30.169.641 USD – 55%
+ Tiền vay : 11.162.885 USD – 20%
• Nguồn thu của dự án:
Dự án sẽ có nguồn thu từ cho thuê và phí dịch vụ từ văn phòng, căn hộ và dịch vụ khác.
Các thông số chính để tính toán:
Bảng 9: Bảng số liệu tổng hợp để tính toán các chỉ tiêu
Chỉ tiêu Diện tích (m2) Giá thuê (USD/m2) Dịch vụ (USD/m2) Căn hộ cao cấp 4.956 18 3
Văn phòng 12.732 20 8 Khu thương mại tại tầng hầm 1 1.620 12 8
Khu thương mại tại tầng 1 1.079 30 8
Khu thương mại tại tầng 2 1.165 20 8
Hầm gửi xe ô tô 296 25 3 Hầm gửi xe máy 281 7 0,5 Tỷ lệ lấp đầy 2007 70% 2008 90% Từ 2009 95%
Giá tiền thuê đất 13,8 USD/m2
Chia cổ tức 0,3
(Nguồn: Số liệu của khách hàng)
• Kết quả tính toán: Với các thông số trên với lãi suất chiết khấu là 7% (ở đây ngân hàng sử dụng chi phí vốn bình quân gia quyền WACC làm lãi suất chiết khấu đồng thời làm lãi suất cho vay), ta có kết quả tính toán như sau:
- Giá trị hiện tại ròng : 42.01.789 USD - Tỷ suất hoàn vốn nội bộ : 24%
- Thời gian thu hồi vốn : 1 năm 5 tháng
Theo kết quả tính toán thì dự án là khả thi. Tổng doanh thu của dự án là 253 triệu USD trong đó doanh thu từ cho thuê 188 triệu USD, doanh thu từ phí dịch vụ 65 triệu USD. Tổng chi phí quản lý sản xuất và trả vay 88 triệu USD. Dự án đáp ứng được các yêu cầu về đầu tư như: NPV dương (42 triệu USD), tỷ suất hoàn vốn nội bộ lớn hơn tỷ suất chiết khấu (24%), thời gian thu hồi vốn nhanh 1 năm 5 tháng.
Thực tế dự án bắt đầu xây dựng năm 2001, tuy nhiên công ty mới có sự thay đổi về chủ sở hữu nên khi tính toán dòng tiền sẽ tính toán chiết khấu về năm 2006 khi chủ sở hữu mới bắt đầu góp vốn đầu tư dự án.
Nhận thấy yếu tố giá thuê, giá dịch vụ, và tỷ lệ lấp đầy là yếu tố sẽ ảnh hưởng tới doanh thu của dự án. Do vậy, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ được áp dụng làm biến số thay đổi khi tính độ nhạy.
Bảng 10 : Độ nhạy của dự án Giá thuê Tỉ lệ lấp đầy 16 18 20 22 24 50% 28.333.710,79 30.040.314,21 31.746.917,63 33.453.521,05 35.160.124,47 60% 33.009108,86 34.941.730,99 36.874.353,11 38.806.975,24 40.739.597,36 70% 37.684.506,94 39.843.147,77 42.001.788,60 44.160.429,43 46.319.070,26 80% 38.608.280,02 40.811.578,01 43.014.876,00 45.218.173,99 47.421.471,98 90% 39.532.053,10 41.780.008,25 44.027.963,40 46.275.918,55 48.523.873,70
(Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án tòa nhà Pacific Plac)
Kết quả tính độ nhạy cho thấy tính khả thi của dự án là rất cao. Khi giá thuê văn phòng giảm xuống 16-18 USD, tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 60% -50% thì NPV vẫn dương, dự án hoàn toàn khả thi.
Dự án hiệu quả do tính đặc thù của dự án là thực tế lượng tiền khách hàng trả trước cho công ty là rất lớn (30/55 triệu USD –55%). Do đó, chi phí huy động vốn của công ty rất nhỏ dẫn đến tỷ suất hoàn vốn nội tại cao và thời gian hoàn vốn ngắn.