- Bước 5: Theo dõi khoản vay, thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng
e) Phân tích rủi ro của dự án, các biện pháp giảm thiểu rủi ro
Các phân tích ở trên chỉ đúng trong trường hợp dự án không bị ảnh hưởng bởi một loạt các rủi ro có thể xảy ra. Vì vậy, việc đánh giá, phân tích, dự đoán các rủi ro có thể xảy ra có một ý nghĩa hết sức quan trọng tới sự thành công của dự án.
• Rủi ro về cơ chế chính sách:
Tất cả những bất ổn về tài chính và chính sách của nơi, địa điểm xây dựng dự án, bao gồm: các sắc thuế mới, hạn chế về chuyển tiền, quốc hữu hóa, hay các luật, nghị quyết, nghị định và các chế tài khác có liên quan đến dòng tiền của dự án.
Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:
- Khi thẩm định dự án, phải xem xét mức độ tuân thủ về mặt pháp lý của dự án để đảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các quy luật và quy định hiện hành có liên quan đến dự án.
- Chủ đầu tư nên có những hợp đồng ưu đãi riêng quy định về vấn đề này để giảm thiểu rủi ro bất khả kháng do thay đổi chính sách của Chính phủ…
- Những ưu đãi về cung ứng ngoại tệ sẽ góp phần hạn chế ảnh hưởng vấn đề tỷ giá của dự án.
• Rủi ro xây dựng, hoàn tất: Hoàn tất dự án không đúng thời hạn, không phù hợp với các thông số và tiêu chuẩn thực hiện
Loại rủi ro này nằm ngoài khả năng điều chỉnh, kiểm soát của Techcombank, tuy nhiên có thể giảm thiểu bằng cách đề xuất với chủ đầu tư thực hiện các biện pháp sau:
- Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có sức mạnh tài chính và kinh nghiệm.
- Thực hiện nghiêm túc việc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo hành chất lượng công trình.
- Giám sát chặt chẽ tiến độ thi công trong quá trình xây dựng.
- Hỗ trợ của các cấp có thẩm quyền, dự phòng về tài chính của khách hàng của khách hàng trong trường hợp vượt dự toán.
- Quy định rõ trách nhiệm vấn để đền bù, giải tỏa mặt bằng.
- Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khóa trao tay với sự phân chia rõ ràng nghĩa vụ của các bên.
• Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán bao gồm : thị trường không chấp nhận hoặc không đủ cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, do sức ép cạnh tranh, giá bán sản phẩm không đủ đề bù đắp lại các khoản chi phí của dự án.
Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:
- Nghiên cứu thị trường, đánh giá phân tích thị trường, thị phần cẩn thận. - Dự kiến cung cầu thận trọng (không nên có những dự báo quá lạc
- Tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án bằng các biện pháp: chú trọng hình thức, kiến trúc phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng, xem xét các yếu tố để tạo ra giá cả cạnh tranh.
• Rủi ro về cung cấp : Dự án không có được nguồn nguyên nhiên vật liệu (đầu vào chính, quan trọng ) với số lượng, giá cả và chất lượng như dự kiến để vận hành dự án, tạo dòng tiền ổn định… đảm bảo khả năng trả nợ.
Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:
- Trong quá trình xem xét dự án, cán bộ thẩm định phải nghiên cứu, đánh giá cẩn trọng các báo cáo về chất lượng, trữ lượng nguyên vật liệu đầu vào trong hồ sơ dự án. Đưa ra những nhận định ngay từ ban đầu trong tính toán, xác định hiệu quả tài chính của dự án.
- Nghiên cứu sự cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp vật liệu.
- Linh hoạt về thời gian và số lượng nguyên nhiên vật liệu mua vào.
- Những hợp đồng, thỏa thuận với cơ chế chuyển qua tới người sử dụng cùng.
- Những hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào dài hạn với nhà cung cấp có uy tín.
• Rủi ro về môi trường và xã hội: Những tác động tiêu cực của dự án đối với môi trường và người dân xung quanh
Loại rủi ro này, chủ đầu tư có thể giảm thiểu thông qua việc thực hiện một số biện pháp sau:
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường phải khách quan và toàn diện, được cấp có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
- Nên có sự tham gia của các bên có liên quan (cơ quan quản lý môi trường, chính quyền địa phương) từ khi bắt đầu triển khai dự án.
• Rủi ro kinh tế vĩ mô : Đây là những rủi ro phát sinh từ môi trường kinh tế vĩ mô, bao gồm: tỷ giá hối đoái, lạm phát, lãi suất…
Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách: - Phân tích các điều kiện kinh tế vĩ mô cơ bản
- Đưa ra các giả định tính toán có tính đến ảnh hưởng của các yếu tố này để đánh giá tác động tới hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án
• Rủi ro tín dụng:
- Các dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản cần nhiều năm để chuyển hóa thành tài sản thực. Trong khoảng thời gian đó, lượng tiền này có thể được quay vòng nhiều lần, khiến tổng cung tiền trong nền kinh tế tăng lên mạnh mẽ, làm tăng lạm phát, tăng chỉ số CPI, tăng chi phí, giá thành xây dựng sẽ đẩy giá bán lên cao, bất động sản khó bán ra dẫn đến giảm/mất khả năng thanh toán nợ ngân hàng.
- Tác động đô-mi-nô từ thị trường bất động sản sang tín dụng ngân hàng và các thị trường khác trong nền kinh tế cũng không thể bỏ qua. Giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro dựa trên nguyên lý vận động của thị trường và đẩy mạnh công tác nghiên cứu, phân tích chuyên gia là cần thiết để duy trì ổn định thị trường bất động sản và phát triển bền vững của nền kinh tế.
- Tỷ trọng của lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam chưa cao (khoảng 7-10% GDP), tuy nhiên nếu xảy ra rủi ro tín dụng bất động sản, thì ảnh hưởng của nó đến toàn bộ nền kinh tế cũng không nhỏ.
1.3.3.5. Thẩm định Tài sản đảm bảo (TSĐB)