- Bước 5: Theo dõi khoản vay, thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng
h) Đánh giá S.W.O.T dự án
1.4.4. Kết luận và đề xuất trình ban lãnh đạo 1.Kết luận
1.4.4.1.Kết luận
Qua phân tích ở trên nhận thấy dự án khu trung tâm thương mại Pacific là hoàn toàn khả thi:
• Tòa nhà Pacific có vị trí thuận lợi, phù hợp với quy hoạch của thành phố.
• Chủ đầu tư thuê các nhà thầu tư vấn, thiết kế giám sát, quản lý chất lượng là các công ty có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây lắp và đầu tư khu trung tâm thương mại văn phòng cao cấp ở Việt Nam nên công trình sẽ có chất lượng cao, đảm bảo đúng tiêu chuẩn quốc tế.
• Về tài chính dự án khả thi: tỷ suất hoàn vốn nội tại cao, thu hồi vốn nhanh
• Dòng tiền của dự án đảm bảo trả nợ vay. Đầu năm 2007, tòa nhà dự kiến sẽ đi vào hoạt động, doanh thu sẽ ổn định nên sẽ có thể thanh toán tiền vay.
Kinh nghiệm cho thấy khi xem xét tính khả thi của các dự án xây dựng khu đô thị thương mại một số yếu tố chính cần tính đến: Thị trường tiêu thụ, mẫu mã, kết cấu hạ tầng có phù hợp với xu thế hiện đại hay không, quy hoạch kiến trúc và đặc biệt là giá bán.
• Qua phân tích đánh giá nhận thấy dự án đầu tư xây dựng khu trung tâm thương mại và dịch vụ Pacific Place là khả thi và có tính cạnh tranh cao về mẫu mã, kết cấu hạ tâng và quy hoạch kiến trúc. Dự án được xây dựng trên vị trí đẹp ngay tại trung tâm thương mại thành phố và chủ đầu tư thuê tư vấn thiết kế là công ty Archetype rất có kinh nghiệm, từng thiết kế những tòa nhà lớn tại Việt Nam nên mẫu mã của tòa nhà đẹp và tiện lợi cho người tiêu dùng.
• Thị trường tiêu thụ của dự án là khả thi. Hiện tại cung còn thấp hơn cầu rất nhiều. Các tòa nhà hạng A hiện đang được lấp đầy 98-100%. Bên cạnh đó, công ty còn thuê Công ty Cherterton là công ty BĐS nổi tiếng về quảng cáo khai thác cho tòa nhà. Do vậy, không có gì đáng lo ngại về thị trường tiêu thụ của dự án.
• Về giá cả cũng hợp lý và có tính cạnh tranh cao so với các tòa nhà cho thuê vùng liền kề. Giá cho thuê hiện tại các tòa nhà hạng A tại Hà Nội như sau:
Bảng 11 : Giá thuê các tòa nhà hạng A ở Hà Nội
TT Tên tòa nhà Địa chỉ Hạng Giá thuê
(USD)
1 63 Lý Thái Tổ 63 Lý Thái Tổ A 32,7
2 Central Building 31 Hai Bà Trưng A 33
3 Daeha Centra 360 Kim Mã A 29
4 Hà Nội Tower 49 Hai Bà Trưng A 26
5 International Central 17 Ngô Quyền A 28
6 Metropol Business Centra 56 Lý Thái Tổ A 30
7 Press Club 59A Lý Thái Tổ A 27
8 Sun Red River 23 Phan Chu Trinh A 22,5
9 Vietcombank Tower Vietcombank Tower A 26
9 văn phòng loại A 27.38
( Nguồn: Báo cáo của CBRE)
Như vậy, nếu so sánh với mức giá hiện đang cho thuê của các tòa nhà hạng A thì giá dự kiến 20 USD của Pacific thấp hơn rất nhiều. Khả năng lấp đầy là hoàn toàn hiện thực.
• Về nguồn trả nợ: Nguồn trả nợ của dự án rõ ràng. Đầu năm 2007, dự án đã đưa vào khai thác nên đã có nguồn thu ổn định để trả nợ vay.
Tóm lại: Dự án là khả thi. Techcombank có thể xem xét tài trợ cho dự
án. Khi Techcombank tài trợ dự án ngoài việc tăng dư nợ cho ngân hàng như các món vay thông thường khác còn có một số lợi thế sau:
• Tăng thương hiệu và uy tín của Techcombank.
• Thu được lãi, tăng dư nợ cho Ngân hàng.
• Phù hợp với chiến lược kinh doanh của ngân hàng trong việc thúc đẩy thị trường mua nhà của dân cư trên cơ sở cho vay trung dài hạn. Hiện tại, Techcombank cũng đã có hợp tác với 3 bên để tài trợ khách hàng
mua nhà tại Ever Fortune và Techcombank cũng đang tiến hành tài trợ cho các khách hàng này.
• Có khả năng tiếp cận với các khách hàng có nhu cầu trực tiếp.
• Phù hợp với xu thế chung là xây nhà phục vụ cho đối tượng tiêu dùng không phải để đầu cơ. Vì thực tế hiện tại nhu cầu nhà tiêu dùng không mua bán được. Nếu giá giảm, Techcombank có chính sách hỗ trợ cho vay mua nhà thì sẽ góp phần tạo ra thị trường tiêu thu mới đến tận người tiêu dùng.
1.4.4.2.Đề xuất:
Với những phân tích ở phần trên, Phòng doanh nghiệp kính đề nghị Ban TGĐ xem xét và đồng ý tài trợ cho chủ đầu tư - công ty Ever Fortune Plaza như sau:
• Tổng số tiền vay : Tối đa 9.000.000 USD
• Thời hạn : 5 năm (thời gian ân hạn 6 tháng).
• Lãi suất : 7%/năm (điều chỉnh 6 tháng một lần, áp dụng lãi suất đối với khách loại A).
• Tài sản đảm bảo: quyền sử dụng khai thác căn hộ và văn phòng cho thuê tương ứng của tòa nhà Pacific Place có giá trị tương ứng 150% giá trị của khoản vay.
• Điều kiện giải ngân: Phòng doanh nghiệp chỉ giải ngân khi:
- Công ty hoàn thiện hợp đồng thế chấp tài sản các căn hộ và văn phòng cho thuê với giá trị tương ứng 150% giá trị khoản vay.
- Tổng công ty xuất trình một số các hóa đơn, chứng từ chứng minh khối lượng công việc để hoàn thiện.
• Doanh số rút tiền tối đa đạt 9.000.000 USD (150 tỷ đồng), tuy nhiên dư nợ tại từng thời điểm không vượt quá hạn mức cho vay của
Techcombank đối với khách hàng là khoảng 120 tỷ. Phần còn lại 30 tỷ có thể mời đồng tài trợ.