- Luật sư và kế toán: do tính chất phức tạp và số lượng thủ tục pháp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trò của luật sư và kế toán viên không thể thiếu
5. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính
5.2 Đổi mới chính sách thuế quỳền sử dụng đất và lệ phí
Các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao và trùng lặp là một nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng ký với cơ quan qủan lý nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trường BĐS – nhà đất phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), còn người mua nộp lệ phí trứoc bạ (1%). Hai khoản nộp này từ 3% đến 5% là khá nặng đối với cả người bán và người mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh BĐS – nhà đất đồng thời có phần trùng lặp. Để khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, phát triển thị trường BĐS chính thức, đối với lệ phí trước
bạ, chỉ thu theo một mức cố định thay vì tỷ lệ % trên giá trị BĐS như đang thực hiện.
Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, định hướng lâu dài là bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đó bằng loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của đất”. Sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển chượng, thừa kế, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối tượng tham gia thị trưòng BĐS, đối tượng đầu tư kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển chượng sau khi đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bán kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và tạo điều kiện cho người dân chuyển nhượng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của người kinh doanh và qua đây Nhà nước quản lý được thị trường BĐS.
Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giá trị tăng thêm của đất chuyển nhượng. Giá trị tăng thêm của đất bằng giá trị bán trừ đi giá mua. Giá mua là giá tính thuế của lần mua trước, nếu không có lần mua trước thì xác định bằng chi phí nhận quyền sử dụng đất hoặc chi phí khai thác đầu tư vào đất. Sắc thuế này còn có thể áp dụng thuế suất luỹ tiến từng phần để điều tiết thu nhập công bằng hơn khi chuyển quyền sử dụng đất có mức thu nhập quá cao do điều kiện xã hội mang lại: do Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, do quản lý Nhà nước lỏng lẻo mà người có được đất đai tốn chi phí hoặc không chứng minh được chi phí đầu tư vào đất, áp dụng thuế suất nhiều bậc, còn có thể áp dụng cho cả trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra thu nhập do chênh lệch giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó trước mắt cần đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tập trung tất các khoản thu trên vào một cơ quan quản lý nhà nước thì cả người mua và người bán phải đến nhiều cơ quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nứơc. Trước mắt, việc tổ chức thu các khoản thu trên vào cơ quan điạ chính, nhằm giảm sự trùng lặp không cần thiết trong việc kiểm tra, xem xét hồ sơ của nhiều cơ quan
quản lý Nhà nước, tránh thủ tục hành chính phiền hà, khuyến khích giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước.
Với các gỉai pháp hoàn thiện và đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ nêu trên sẽ khuyến khích các giao dịch về BĐS có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, hạn chế hoạt động của thị trường không chính thức, phát triển thị trường chính thức, đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước.