- Luật sư và kế toán: do tính chất phức tạp và số lượng thủ tục pháp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trò của luật sư và kế toán viên không thể thiếu
LN Q* p(u) *D 3
Vậy hàm thuê đất có dạng sau: D c u p Q G ( ) 3.7
Trường hợp 2: Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây dựng các ngôi nhà cao hơ trong các trung tâm với những kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ hơn, do đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao hơn ở khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lợi nhuận kinh tế bằng không. Đồng thời giá đất xa trung tâm sẽ giảm nhanh chóng làm cho hàm định giá thuê đất có độ dốc lớn hơn và cong hơn theo kiểu hàm định giá của doanh nghiệp.
G u1 u2 u3 u 1: Hàm đặt giá thuê đất của công sở
2: Hàm đặt giá thuê đất của dân cư
3: Hàm đặt giá thuê đất của doanh nghiệp công nghiệp 4: Hàm đặt giá thuê đất của nhà nước
Theo sự phân bố như trên
- Vùng đất có bán kính u1 dành cho hoạt động thương mại và công sở giao dịch - Vùng đất có bán kính u2 – u1 là vùng đất xây dựng nhà ở khu dân cư đô thị - Vùng đất có bán kính u3 – u2 là vùng đất dành cho phát triển các khu CN - Vùng đất có bán kính từ u3 trở đi dành cho sản xuất nông nghiệp
Sau khi xác định được vùng đất để quy hoạch tiến hành theo các bước sau: 1
2
3
Hiện nay trong quy họach chúng ta mới chú trọng tới quy họach vùng và quy họach chung mà ít quan tâm tới quy hoạch chi tiết do vậy trong qúa trình thực hiện gặp không ít khó khăn.
Quy họach chi tiết là cụ thể hoá ý đồ của quy hoạch chung xây dựng đô thị. Đồ án quy hoạch chi tiết phân chia và quy định cụ thể chế độ sử dụng đất đai cho từng chức năng công cộng hoặc riêng lẻ, xác định chỉ giới xây dựng, phân rõ chức năng cụ thể và tỉ trọng xây dựng cho từng loại đất theo cơ cấu thống nhất. Ngoài ra, nó còn nghiên cứu bố trí các hạng mục công trình xây dựng trong từng lô đất nhằm nêu rõ ý đồ về bố cục không gian kiến trúc quy họach.
Quy họach hành động (Action planning) là một loại quy hoạch chi tiết thể hiện cao tính khoa học trong việc phân tích và lựa chọn phương án. Nguyên tắc của quy hoạch hành động hiện đại được đúc kết qua kinh nghiệm trong khoảng 12 năm gần đây ở các nước phát triển. Nó đang trở thành một loại hình quy hoạch có nội dung và chất lượng cao, hỗ trợ tích cực cho việc quyết định các phương án đầu tư phù hợp với tình hình và điều kiện thực tế có sẵn ở địa phương, bao gồm các khía cạnh kỹ thuật, tài chính và thể chế. Nó hướng tới sự hành động nhanh để giải quyết các vấn đề đã nhất trí.
Quy hoạch vùng
Quy hoạch chung xây dựng đô thị
Quy hoạch chi tiết
Quá trình của quy hoạch hành động được biểu hiện từ :
Đặt vấn đề.
Lập cơ cấu tổ chức
Đặt mục tiêu nguồn lực và dự án
Phân tích lựa chọn ưu tiên
Lập kế hoạch và thực hiện phương án
Quá trình này diễn ra một các khoa học theo phương pháp phân tích đối lực, phương pháp so sánh. Đây là một loại quy hoạch mới chưa có trong quy hoạch đô thị ở nước ta, nó rất thực tế và đã giúp các nhà quy hoạch và quản lý đô thị một phương pháp nghiên cứu tiên tiến. Quy hoạch hành động có thể góp phần giải quyết nhiều vấn đề bức bách của từng bộ phận quy hoạch, từng địa điểm cụ thể của đô thị kể cả khi chưa có quy hoạch tổng thể.
3.Biện pháp nhằm tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trường BĐS.
Điều kiện để BĐS – nhà đất trở thành hàng hoá
Một là: Để của cải nói chung trở thành hàng hoá cần phải có hai điều kiện:
- Có sự phân công lao động xã hội đến mức nhất định - Có tính cách biệt tương đối giữa chủ thể sản xuất
Hai là: Đất đai là loại tài sản đặc biệt nên phải có các điều kiện đặc biệt như
sau:
- Đất phải là sản phẩm của lao động do lao động con người phải đổ mồ hôi khai phá, đổ xương máu giữ gìn mới có
- Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng được pháp luật thừa nhận mới đem trao đổi giao dịch được như đem cho thuê, đem chuyển nhượng thế chấp…
Trong luật đất đai (dự thảo sửa đổi) năm 2003 chuẩn bị trình Quốc hội kỳ họp thứ 4 sắp tới
Điều 64: Loại đất đựơc tham gia thị trường BĐS gồm:
-Đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà luật này cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
-Đất do tổ chức cá nhân, hộ gia đình, cá nhân thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia thị trường BĐS.
Điều 65: Ghi điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS: Gồm hai điều kiện - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp.
- Đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư và đất theo đúng dự án đã đựơc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Để có thị trường cần có hàng hoá. Theo quy hoạch từ nay đến năm 2010 nhu cầu về đất rất lớn để phát triển kinh tế xã hội. Hàng hoá BĐS trên đất đưa ra giao dịch trên thị trường trước hết phụ thuộc khả năng cung cầu về đất hàng hoá. Hiện tại, đất hàng hoá do chưa đựơc tạo lập đầy đủ kịp thời có chất lượng nên việc tạo lập các BĐS trên đất để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng trực tiếp gặp nhiều khó nhăn, trở ngại, ách tắc. Để thị trường BĐS có nhiều hàng hoá cần:
Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính
Khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên một tỷ lệ rất lớn BĐS không thể trở thành hàng hoá tham gia trên thị trường chính thức. Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan quản lý nhà nứơc các cấp
Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước, các đơn vị lực lượng vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng các cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, các doanh nghiệp không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ… di chuyển khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ…Nhu cầu sử dụng BĐS tại các trung tâm thương mại và dịch vụ là rất cao. Tuy nhiên hiện nay nhìêu cơ quan Nhà nước, nhiều đơn vị hoạt động sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh trong lĩnh vực thương mại dịch vụ) đang có trụ sở tại các trung tâm thương mại, dịch vụ. Trong khi, nhiều trụ sở của cơ qua hành chính sự nghiệp đang rất xuống
cấp, nhưng ngân sách Nhà nước lại chưa đủ khả năng tài chính để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp… Vì thế, cần chuyển trụ sở của những đơn vị ra khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ.
Thực hiện hạ tầng có trước, lấy giá trị đất để phát triển hạ tầng tại chỗ. Nhà nứơc chịu trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất đã có hạ tầng cho các bên kinh doanh và sử dụng theo phương thức đấu giá. Tuy nhiên Nhà nước cũng cần sớm ban hành các nguyên tắc đấu giá để đảm bảo việc đấu giá đạt được hiệu quả cao.
Các biện pháp tăng cung hàng hoá BĐS – nhà đất bao gồm:
Tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả đối tượng tham gia tạo lập BĐS. áp dụng cơ chế thống nhất về thuế và các chính sách hỗ trợ, khuyến khích. Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền.
Ban hành chính sách thu hút trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trường chứng khoán BĐS.
Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo hướng phân định phạm vi các chính sách xã hội và phạm vi các chính sách thị trướng trong việc cho thuê, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Theo hướng này, các đối tượng chính sách xã hội được hưởng trợ cấp, còn thuê và mua nhà theo nguyên tắc thị trường.
Mở rộng phạm vi giao dịch dân sự về BĐS theo hướng giảm bớt các hạn chế về quyền trong giao dịch, mở rộng thêm các đối tượng được tham gia thị trường BĐS như các doanh nghiệp, các cơ quan công quyền, các tổ chức sự nghiệp, các cá nhân và tổ chức nước ngoài. Quy định cơ chế, thủ tục rõ ràng nhằm đáp ứng những nhu cầu mang tính chất động như nhu cầu chuyển mục đích kinh doanh, phá sản, di dời chuyển đổi trụ sở, cho thuê lại v.v…
Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS, đặc biệt là vấn đề mua nhà ở, xây nhà để bán và cho thuê.
4.Xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia thị trường BĐS.
Theo định nghĩa thể chế trong báo cáo năm 2002 của ngân hàng thế giới mang
tên “Xây đựng thể chế trợ lực thị trường”
“Thể chế là các quy tắc, cơ chế thi hành và các tổ chức …khác với chính sách gồm có các mục tiêu và kết quả mong muốn, thể chế là những quy tắc, kể cả các chuẩn mực về hành vi mà dựa vào đó các tác nhân tương tác với nhau. Thể chế còn là các tổ chức để thể hiện các quy tắc và phạm vị đạo đức nhằm đạt được kết quả mong muốn. Các chính sách ảnh hưởng tới việc thể chế nào sẽ thay đổi, còn thể chế ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng. Cấu trúc thể chế có ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng. Cấu trúc có thể ảnh hưởng tới hành vi. Nhưng hành vi cũng có thể thay đổi trong khuôn khổ cấu trúc thể chế đang tồn tại”
ở nước ta, cải cách thể chế trong giai đoạn 2002 – 2010 nhằm vào 5 mục tiêu cơ bản là:
- Bảo đảm hình thành đồng bộ hệ thống thể chế
- Tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống thể chế kinh tế - Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế hành chính - Đẩy mạnh ban hành các thể chế dân sự
- Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế tư pháp
Hiện nay các tổ chức tham gia thị trường BĐS – nhà đất có thể khái quát theo sơ đồ sau:
Xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia thị trường BĐS gồm các việc như sau:
Nhà nước cần mở rộng phạm vi giao dịch dân sự về BĐS theo hướng giảm bớt các hạn chế và quyền trong giao dịch, mở rộng thêm các đối tượng được tham gia thị trường BĐS.
Nhà nước cần tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia tạo lập BĐS. áp dụng cơ chế thống nhất về thuế và các chính sách hỗ trợ, khuyến khích. Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền, “om” công trình hoặc bán thầu tiêu cực. Trong trường hợp cần có sự tồn tại độc quyền tự nhiên thì phải có cơ chế kiểm soát các tổ chức độc quyền này.
Đa dạng hoá các tổ chức tài chính và ban hành cơ chế để các tổ chức này Thị trường tiêu dùng Người tiêu dùng BĐS Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS Thị trường BĐS -nhà đất Nhà nước Thị trường tài chính Thị trường chứng khoán
Ban hành cơ chế chính sách thu hút đầu tư trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trường chứng khoán BĐS.
Ban hành cơ chế để các chủ đầu tư có thể vay vốn bằng việc thế chấp mảnh đất đựơc Nhà nứơc giao cho hoặc thuê để thực hiện dự án.
Ban hành cơ chế hỗ trợ lãi suất, thuế… để khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh BĐS đặc biệt về nhà ở đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng chính sách như người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp, người nghèo.
Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS Để tổ chức và quản lý tốt thị trường, Nhà nước cần tổ chức sàn giao dịch BĐS, các giao dịch về BĐS Nhà nước bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS nhà đất, sàn giao dịch này có thể thực hiện trực tiếp và đưa lên mạng để người giao dịch có thể giao dịch thông qua Internet.
B ê ê n c u n g B ê n c ầ u Sàn giao dịch BĐS Các điều kiện được tham gia Các điều kiện được tham gia UBND các tỉnh, thành phố Dự báo